Условия договора должны быть. Предмет и общие условия договора. правильного составления договоров

______________________________________________________________________ (далее – ________________________________), именуемое в дальнейшем «Арендодатель», в лице _____________________________, действующего на основании ____________, с одной стороны, и

_________________________________________________________ (далее – _), именуемое в дальнейшем «Арендатор», в лице , действующего на основании ____, с другой стороны, совместно именуемые в дальнейшем «Стороны», заключили настоящий договор (далее – Договор) о нижеследующем.

ПРЕДМЕТ И ОБЩИЕ УСЛОВИЯ ДОГОВОРА
1. Арендодатель обязуется передать, а Арендатор принять во временное владение и пользование (в аренду) за плату нежилое помещение (его часть) общей площадью ______ (далее по тексту – «Нежилое помещение»), расположенное в _________________________ по адресу: _______________________________________.

План расположения Нежилого помещения в Здании определен в Приложении № 1, являющимся неотъемлемой частью настоящего Договора, и сдаваемая его часть заштрихована красным цветом.
На момент заключения настоящего Договора Нежилое помещение принадлежит Арендодателю на праве собственности, что подтверждается копией свидетельства о государственной регистрации права собственности от _____________ № _________________ (Приложение № 2).
Нежилое помещение передается Арендатору для использования его в следующих целях: офисные помещения.

ПОРЯДОК ПЕРЕДАЧИ НЕЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ В АРЕНДУ

И ЕГО ВОЗВРАТА ИЗ АРЕНДЫ

Передача Арендодателем и принятие Арендатором Нежилого помещения осуществляется подписанием акта приема-передачи уполномоченными представителями сторон по месту нахождения Нежилого помещения в течение 5 (Пяти) рабочих дней с момента подписания настоящего Договора.
Форма Акта приемки-передачи определена в Приложении № 3, являющимся неотъемлемой частью настоящего Договора.

Нежилое помещение передается Арендатору в состоянии, соответствующем его производственному назначению и пригодности для эксплуатации в целях, указанных в пункте 1.4. настоящего Договора.

Нежилое помещение считается переданным в аренду с момента подписания акта приемки-передачи. В акте должно быть указано техническое состояние Нежилого помещения на момент его передачи.
Возврат Арендодателю Нежилого помещения осуществляется подписанием акта сдачи-приемки уполномоченными представителями сторон по месту нахождения Нежилого помещения в течение 5 (Пяти) рабочих дней с момента истечения срока Договора либо его досрочного расторжения.

Форма акта сдачи-приемки определена в Приложении № 4, являющимся неотъемлемой частью настоящего Договора.

Нежилое помещение возвращается Арендодателю в технически исправном состоянии с учетом нормального износа.

Нежилое помещение считается возвращенным с момента подписания акта сдачи-приемки. В акте должно быть указано техническое состояние Нежилого помещения на момент его возврата из аренды.

СРОК ДЕЙСТВИЯ ДОГОВОРА
1. Настоящий Договор вступает в силу с момента его подписания обеими Сторонами и распространяет свое действие на правоотношение сторон с ___________________ до _______________, а в части исполнения обязательств по оплате – до их полного исполнения Арендатором.
ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН
1. Арендодатель обязуется:
  1. Передать Нежилое помещение Арендатору в соответствии с п. 2.1. Договора.
  2. Принять Нежилое помещение по акту сдачи-приемки по окончании срока действия Договора либо при его досрочном расторжении в соответствии с п. 2.4. настоящего Договора.
  3. Производить капитальный ремонт Нежилого помещения за свой счет.
  4. Не создавать препятствий Арендатору в использовании Нежилого помещения.
  5. Обеспечить беспрепятственный доступ к арендуемому Нежилому помещению сотрудникам Арендатора.
  6. Производить сверку расчетов по арендной плате по требованию Арендатора.
  7. Устранять своими средствами и за свой счет повреждения и аварии на коммуникациях, обеспечивающих целевое использование Нежилого помещения Арендатором, если они произошли по вине Арендодателя.
  8. Обеспечить Нежилое помещение необходимыми для его эксплуатации коммунальными услугами (в том числе отоплением, водоснабжением, канализацией, электроснабжением, вывозом мусора).
  9. Обеспечить соответствие Нежилого помещения требованиям пожарной, промышленной и экологической безопасности.
2. Арендодатель имеет право:
  1. Беспрепятственного доступа (в присутствии представителя Арендатора) к Нежилому помещению с целью осуществления контроля за его состоянием и целевым использованием, уведомив об этом Арендатора письменно не позднее, чем за один рабочий день.
  2. Требовать от Арендатора исполнения обязательств, возложенных настоящим Договором.
3. Арендатор обязуется:
  1. Принять Нежилое помещение в аренду в соответствии с п. 2.1 настоящего Договора.
  2. Уплачивать арендную плату, установленную настоящим Договором, в сроки и в порядке, им предусмотренные.
  3. При эксплуатации Нежилого помещения соблюдать технические и санитарные нормы, правила и нормы пожарной безопасности.
  4. Немедленно извещать Арендодателя о повреждении, аварии или ином событии, нанесшим (или грозящим нанести) Нежилому помещению ущерб, и своевременно принимать все возможные меры по предотвращению угрозы, против дальнейшего разрушения или повреждения Нежилого помещения.
  5. Поддерживать Нежилое помещение в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт.
  6. Передать Нежилое помещение Арендодателю как в связи с окончанием срока аренды, так и при досрочном расторжении настоящего Договора в соответствии с п. 2.4 Договора.
  7. Использовать Нежилое помещение по целевому назначению.

Арендатор имеет право:
1. В счет арендной платы пользоваться местами общего пользования в Здании, необходимыми для эксплуатации Нежилого помещения.
2. С письменного согласия Арендодателя сдавать Нежилое помещение (полностью или частично) в субаренду.
3. Осуществлять прокладку скрытой и открытой проводки и коммуникаций в арендуемом Нежилом помещении, необходимых для его целевого использования.
4. В случае если Арендодатель своевременно не приступил к устранению повреждений и аварий на коммуникациях, находящихся внутри Нежилого помещения, Арендатор вправе самостоятельно или с привлечением третьих лиц устранить такие повреждения и аварии за счет Арендодателя.

В этом случае Арендодатель обязан возместить Арендатору документально подтвержденные расходы в течение 5 (Пяти) рабочих дней с момента получения соответствующего требования.

В случае, если в установленный срок Арендодатель не возместит Арендатору документально подтвержденные расходы, Арендатор вправе удержать сумму возмещения понесенных расходов из арендной платы, подлежащей уплате Арендодателю.

Досрочно расторгнуть настоящий договор, уведомив Арендодателя о предстоящем расторжении не позднее, чем за 30 (тридцать) дней.
По истечении срока аренды Нежилого помещения Арендатор вправе потребовать от Арендодателя заключения нового договора аренды на условиях, аналогичных условиям настоящего Договора, при условии надлежащего исполнения своих обязательств по оплате арендной платы и эксплуатации помещения. В этом случае Арендатор имеет преимущественное право заключить договор аренды на новый срок.

АРЕНДНАЯ ПЛАТА И ПОРЯДОК РАСЧЕТОВ

5.1. Плата за пользование Нежилым помещением (арендная плата) оплачивается Арендатором ежемесячно в порядке и в размере, установленном настоящим Договором, с момента фактической передачи Нежилого помещения по акту приемки-передачи.

5.2. Ежемесячная арендная плата составляет ______ (_________________________) рублей ___ коп., в том числе НДС (18%) ______ (_________________________________) рублей ____ коп. в соответствии с Расчетом стоимости арендной платы за предоставление в пользование нежилых зданий (помещений) (Приложение № 5).

5.3. Оплата арендной платы по Договору за месяц производится Арендатором в течении 20 (Двадцати) банковских дней с даты предоставления счет-фактуры и счета на оплату, путем перечисления денежных средств на расчетный счет Арендодателя.

5.4. Размер арендной платы может быть изменен Дополнительным соглашением, подписанным уполномоченными представителями Сторон, но не чаще одного раза в год, при наличии надлежащего обоснования изменения размера арендной платы.

5.5. В состав арендной платы включена стоимость электроэнергии, водоснабжения, канализации, тепловой энергии, коммунальных услуг, клининга и охраны.

ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН

6.1. В случае неисполнения или ненадлежащего исполнения своих обязательств по настоящему Договору, Стороны несут ответственность в соответствии с действующим законодательством.

6.2. В случае нарушения сроков оплаты арендной платы Арендатор по требованию Арендодателя обязан уплатить неустойку в размере 0.03% (Ноль целых три сотых процента) от неоплаченной (несвоевременно оплаченной) суммы за каждый день просрочки.

6.3. В случае нарушения сроков передачи Нежилого помещения в аренду Арендодатель по требованию Арендатора обязан уплатить неустойку в размере 0.03 % (Ноль целых три сотых процента) от ежемесячной арендной платы за каждый день просрочки.

6.4. Прекращение (окончание) срока настоящего Договора либо его расторжение не освобождает Стороны от ответственности за нарушения обязательств, если таковые имели место при исполнении Договора.

ОБСТОЯТЕЛЬСТВА НЕПРЕОДОЛИМОЙ СИЛЫ

Стороны освобождаются от ответственности за частичное или полное неисполнение обязательств по настоящему Договору, если это неисполнение явилось следствием наступления или действия обстоятельств непреодолимой силы, не поддающихся разумному контролю Сторон, возникших после заключения настоящего Договора, а также объективно препятствующих полному или частичному выполнению Сторонами своих обязательств по настоящему Договору, включая, но не ограничиваясь перечисленным: наводнения, землетрясения, другие стихийные бедствия или военные действия, гражданские волнения либо изменения в действующем законодательстве, а также запреты государственных органов на действия Сторон (далее – форс-мажорные обстоятельства).
Сторона, подвергшаяся воздействию форс-мажорных обстоятельств, обязана немедленно в письменном виде уведомить об этом другую Сторону, описав характер форс-мажорных обстоятельств, но не позднее, чем через 5 (Пять) рабочих дня после наступления таких обстоятельств. Не уведомление или несвоевременное уведомление о наступлении форс-мажорных обстоятельств лишает соответствующую Сторону права ссылаться на них в будущем.
Договор может быть продлен на новый срок путем заключения дополнительного соглашения к договору в период действия Договора.

ПОРЯДОК РАЗРЕШЕНИЯ СПОРОВ

8.1. Все споры и разногласия, которые могут возникнуть между Сторонами по настоящему Договору или в связи с ним, решаются сторонами путем переговоров.

8.2. Настоящим Стороны пришли к соглашению, что при возникновении между ними спора, вытекающего из/или связанного с настоящим Договором, данный спор, при невозможности разрешить его в порядке досудебного урегулирования, подлежит рассмотрению в Арбитражном суде г. Санкт-Петербурга и Ленинградской области в соответствии с законодательством Российской Федерации.

ИЗМЕНЕНИЕ, РАСТОРЖЕНИЕ, ПРЕКРАЩЕНИЕ ДОГОВОРА

9.1. Настоящий Договор может быть изменен и/или дополнен Сторонами в период его действия на основе их взаимного согласия.

9.2. Соглашение Сторон по изменению и/или дополнению условий настоящего Договора имеет силу в том случае, если оно оформлены в письменном виде, подписано уполномоченными представителями Сторон.

9.3. Настоящий Договор может быть расторгнут досрочно по соглашению Сторон.

9.4. По требованию Арендодателя Договор может быть досрочно расторгнут судом в случаях, предусмотренных законодательством РФ.

9.5. Необходимо указать, что в случае, неоплаты Арендодателем арендной платы в течение двух месяцев Арендатор имеет право на досрочное расторжение договора в несудебном порядке, письменно уведомив Арендодателя за пять дней до предполагаемой даты расторжения).

КОНФИДЕНЦИАЛЬНОСТЬ

10.1. Стороны обязуются сохранять конфиденциальность информации, полученной в ходе исполнения настоящего Договора и принять все возможные меры, чтобы предохранить полученную информацию от разглашения.

10.2. Передача конфиденциальной информации третьим лицам, опубликование или иное разглашение такой информации может осуществляться только с письменного согласия другой Стороны, независимо от причины прекращения действия настоящего Договора.

10.3. Ограничения относительно разглашения информации не относятся к общедоступной информации, ставшей известной Стороне из иных источников до или после получения от другой Стороны.

10.4. Стороны не несут ответственности в случае передачи информации государственным органам, имеющим право её затребовать в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации.

10.5. В целях обеспечения сохранения режима конфиденциальной информации стороны заключают Соглашение об информационном обмене и о соблюдении конфиденциальности информации (Приложение № 6 к настоящему Договору).

ПРОЧИЕ УСЛОВИЯ

11.1 Отношения Сторон, не урегулированные настоящим Договором, регулируются действующим законодательством РФ.

11.2 Договор составлен в двух экземплярах, имеющих одинаковую юридическую силу, по одному для каждой из Сторон.

11.3. Если одна из Сторон изменит свои почтовые и/или контактные, и/или платежные и иные реквизиты, она обязана письменно информировать об этом другую Сторону в течение 10 (десяти) рабочих дней с даты вступления в силу этих изменений.

11.4. Стороны вправе осуществлять обмен документами по исполнению настоящего Договора (письма, дополнительные соглашения и пр.) посредством факсимильной связи. Сообщения за подписями и печатями уполномоченных на то лиц, переданные Сторонами друг другу по факсу, имеют юридическую силу при условии, что Сторона, инициировавшая такое сообщение, в течение 3 (Трех) рабочих дней с момента передачи сообщения по факсимильной связи, направит другой Стороне оригинал такого документа. В рамках настоящего Договора полученное по факсу сообщение признается достоверно исходящим от договаривающейся Стороны, если оно содержит правильные отметки факсимильного аппарата Стороны-получателя о наименовании и телефонах Стороны-отправителя.

11.5. В случае расхождения положений настоящего Договора и Приложений к нему, приоритет имеют условия настоящего Договора, кроме случаев, специально оговоренных Сторонами в таких Приложениях.

11.6. Сторонами предоставлена друг другу информация по форме Приложения № 7 к настоящему Договору (образец заполнения размещен в сети Интернет по адресу: http://www.transneft.ru/customers/237/) о цепочке собственников Сторон, включая бенефициаров (в том числе конечных собственников, выгодоприобретателей - физических лиц), а также о лицах, входящих в исполнительные органы Сторон, с приложением документов, подтверждающих данную информацию.

Изменения в представленной ранее информации о собственниках, бенефициарах и лицах, входящих в состав исполнительных органов Сторон, с приложением подтверждающих документов, Стороны обязуются представлять друг другу по форме Приложения № 7 к настоящему Договору не позднее 3 дней с момента, когда произошли данные изменения, либо с момента заключения настоящего Договора, если изменения в ней произошли до заключения настоящего Договора.

Если какие-либо поля формы Приложения № 7 к настоящему Договору (кроме полей, которые не могут быть заполнены в отношении физических лиц (например, ОГРН), юридических лиц (например, место жительства) или «Номер и дата заключения договора» в редакции данных о цепочке собственников, предоставленной до заключения Договора) не заполнены соответствующими сведениями, информация считается представленной ненадлежащим образом.

Если указанные информация и документы не были надлежащим образом представлены Стороне, последняя вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения Договора без возмещения другой Стороне убытков, заявив о таком отказе за 10 (десять) дней, по истечении которых Договор считается расторгнутым. При этом, все исполненное по Договору, а если это невозможно - стоимость исполненного, подлежит возврату, если предусмотренное Договором встречное предоставление не может быть осуществлено ввиду расторжения Договора.

Каждая из Сторон согласна на раскрытие другой Стороной предоставленной ей информации по форме Приложения № 7 к настоящему Договору, включая содержащиеся в ней персональные данные, путем ее предоставления в ОАО «АК «Транснефть», органы государственной власти и предоставляет другой Стороне право передавать данную информацию и подтверждающие документы в ОАО «АК «Транснефть» и указанным органам.

Стороны, предоставляя друг другу информацию по форме Приложения № 7 к настоящему Договору, обязуются выполнить все требования законодательства о защите персональных данных. Стороны подтверждают, что необходимые согласия субъектов персональных данных на их раскрытие (хранение и обработку в информационных системах и/или без их использования), как это предусмотрено настоящим пунктом, Сторонами получены (будут получены).

Условия, изложенные в настоящем пункте, являются существенными.

11.7. Любые изменения и дополнения к настоящему Договору имеют силу только в том случае, если они надлежащим образом оформлены в письменном виде и подписаны полномочными представителями обеих Сторон.

11.8. Настоящий Договор составлен в 2 (Двух) идентичных экземплярах, имеющих одинаковую юридическую силу, по одному экземпляру для каждой из Сторон.

11.9. К Договору прилагаются и являются его неотъемлемой частью:

Приложения к договору:

Приложение № 1 - План расположения нежилого помещения на _ л. в 1 экз.;

Приложение № 2 - Копия свидетельства о государственной регистрации собственности на _ л. в 1 экз.;

Приложение № 3 - Форма акта приемки-передачи на _ л. в 1 экз.;

Приложение № 4 - Форма акта сдачи-приемки на _ л. в 1 экз.;

Приложение № 5 - Расчет стоимости арендной платы за предоставление в пользование нежилых зданий(помещений) на _ л. в 1 экз.;

Приложение № 6 - Соглашение об информационном обмене и о соблюдении конфиденциальности информации на _ л. в 1 экз.;

Приложение № 7 - Форма предоставления сведений о цепочке собственников контрагента, включая бенефициаров (в том числе конечных собственников, выгодоприобретателей - физических лиц), а также о лицах, входящих в исполнительные органы Арендодателя на _ л. в 1 экз.

12. АДРЕСА И РЕКВИЗИТЫ СТОРОН

ПОДПИСИ СТОРОН:

Приложение № 2

к договору аренды
№ ________________от «___» ___________20__г.

Копия свидетельства о государственной регистрации права собственности

Арендодателя на Нежилое помещение

В данной статье мы продолжим рассказывать об изменениях, введенных в ГК РФ Федеральным законом от 08.03.2015 № 42-ФЗ «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации» (далее - Закон). На этот раз речь пойдет об изменениях, которые затронули общие положения о договорах.

Подробнее о других изменениях, внесенных в ГК РФ этим законом, см. статью А. Полетаевой « »

Напомним, что Закон вступил в силу 1 июня 2015 г. Он, в частности, уточняет основные понятия, вводит новые виды договоров - рамочный, абонентский, договор по требованию, опцион.

Появилось положение об ответственности за предоставление недостоверных сведений, имеющих значение для заключения, исполнения или прекращения договора. Абсолютно новым является институт заверения об обстоятельствах. Предусмотрена возможность заключения соглашений о возмещении имущественных потерь одной из сторон договора из-за невозможности исполнения обязательства, предъявления требований со стороны третьих лиц или органов государственной власти.

Введены нормы о порядке расторжения и изменения многосторонних договоров, а также положения, закрепляющие институт отказа от права, предусмотренного договором.

Также уточнен порядок проведения торгов, появилось понятие «публичные торги».

Публичный договор

В действующей редакции ст. 426 ГК РФ обязанность заключить договор с каждым обратившимся налагалась только на коммерческие организации. С 1 июня 2015 г. нормы о публичном договоре прямо распространяются также на любое лицо, осуществляющее предпринимательскую деятельность.

Это изменение продиктовано сложившейся практикой. Публичные договоры заключаются не только коммерческими компаниями или предпринимателями, но и некоммерческими организациями (п. 4 ст. 50 ГК РФ). Распространение ст. 426 ГК РФ на ИП не вызывало вопросов в силу п. 3 ст. 23 ГК РФ (там говорится о применении к деятельности ИП правил, предусмотренных для коммерческих организаций). Но с некоммерческими организациями дело обстояло сложнее. Так, оказание платных медицинских услуг некоммерческими организациями не подпадало под действие ст. 426 ГК РФ, и контрагенты некоммерческих организаций часто ставились в неоправданно менее выгодное положение по сравнению с клиентами коммерческих клиник. А это недопустимо с точки зрения защиты слабой стороны.

Другое изменение направлено на установление условий договора. Раньше цена и иные условия публичного договора должны были быть одинаковыми для всех, за исключением льготных категорий. Закон же предусматривает предоставление льгот различным категориям потребителей или контрагентов только в отношении цены, а иные условия публичного договора должны одинаково распространяться на всех лиц.

Договор присоединения

Важные новеллы содержит ст. 248 ГК РФ о договоре присоединения. Если суд признает условия договора несправедливыми и навязанными слабой стороне, сам договор будет считаться измененным или не действовавшим с момента его заключения. Это вполне справедливо, поскольку без ретроспективности договор бывает бессмысленно оспаривать в суде.

В лучших традициях ВАС РФ переработан п. 3 ст. 428 ГК РФ. До сих пор правила о договоре присоединения, заключенного на основе стандартизированной проформы, не применялись в предпринимательских отношениях. Теперь появился важный инструмент для защиты слабой стороны договора: возможность контроля судами справедливости и разумности условий договора в ситуациях, когда налицо явный дисбаланс переговорных возможностей (например, из-за различного профессионального уровня или уровня информированности, в отношениях с монополистами и т.д.). Ранее можно было сослаться только на п. 9 и 10 постановления Пленума ВАС РФ от 14.03.2014 № 16 «О свободе договора и ее пределах».

Кстати, не нужно забывать, что данное постановление решает вопрос борьбы с навязанными несправедливыми условиями еще эффективнее. В п. 9 этого документа сказано, что вместо требования об изменении условий договора слабая сторона непосредственно в суде может заявить о несправедливости таких условий на основании ст. 10 ГК РФ. Тогда суд, в случае признания факта злоупотребления правом, заблокирует их применение.

Подробнее о постановлении Пленума ВАС РФ от 14.03.2014 № 16 см. статью А. Полетаевой «Свобода договора: ВАС РФ разъясняет »

Предварительный договор

Предварительный договор должен иметь предмет. Все существенные условия основного договора в нем больше не требуется согласовывать (п. 3 ст. 429 ГК РФ).

Кроме того, дополнен п. 5 ст. 429 ГК РФ. В нем говорится о возможности понуждения к заключению основного договора. Установлен и срок для предъявления такого требования - шесть месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора.

В следующем абзаце п. 5 ст. 429 ГК РФ сказано, что если у сторон возникли разногласия, условия основного договора может определить суд. Тогда основной договор считается заключенным с момента вступления в законную силу решения суда или с момента, указанного в таком решении. Однако суд далеко не всегда сможет определить, например, количество товара или сроки выполнения строительных работ.

Рамочный договор

Рамочным договором (ст. 429.1 ГК РФ) признается договор, определяющий общие условия обязательственных взаимоотношений сторон. Иными словами, это договор без существенных условий. Они могут быть конкретизированы и уточнены сторонами в отдельных договорах, заявках одной из сторон (что очень распространено на практике) или иным образом на основании либо во исполнение рамочного договора.

Кроме этого предусмотрено, что если отношения сторон не урегулированы дополнительно отдельными договорами (например, когда стороны их не заключили), то применяются общие условия рамочного договора, если иное не указано в отдельных договорах или не вытекает из существа обязательства (п. 2 ст. 429.1 ГК РФ). Однако в рамочном договоре далеко не всегда указываются существенные условия (например, наименование и количество товара) или отдельные самостоятельные положения (например, о конфиденциальности или применимом праве). Поэтому остается неясным, каким образом должна применяться эта норма. Тем более что судебная практика нередко исходила из незаключенности рамочного договора до тех пор, пока стороны дополнительно не согласуют все существенные условия (постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.03.2010 по делу № А56-62888/2009).

Опцион и опционный договор

Новая редакция ГК РФ содержит статьи 429.2 и 429.3 - об опционе на заключение договора и опционном договоре (от англ. option - выбор). Данные договорные модели имеют общий смысл и являются типичными конструкциями оформления опциона в мире.

В первом случае у стороны есть право на акцепт и введение в действие некого основного договора, а во втором - право на востребование исполнения. В обеих моделях вопрос о том, состоятся ли отношения по поводу, допустим, купли-продажи, решает только одна сторона. Опционы применяются чаще всего в корпоративных правоотношениях (например, в сделках с акциями). Отметим, что такие сделки можно было заключать и прежде (постановление Президиума ВАС РФ от 06.03.2001 № 7601/00).

По опциону на заключение договора одна сторона может потребовать от другой заключения договора, а другая сторона в этом случае обязана заключить договор. Статья 429.2 ГК РФ рассматривает предоставление права на заключение договора как безотзывную оферту. Соответственно, требование другой стороны о заключении договора будет являться акцептом. Акцептовать оферту можно и в случае наступления потестативных (т.е. зависящих от воли сторон) условий.

Эта модель урегулирована более подробно, чем опционный договор. Общие правила носят диспозитивный характер:

предоставление возможности вступить в сделку может быть как платным, так и безвозмездным;
срок для акцепта безотзывной оферты по общему правилу - один год;
по общему правилу платеж по опциону не засчитывается в счет платежей по договору, заключаемому на основании безотзывной оферты, и не подлежит возврату в случае, когда не будет акцепта;
опцион должен содержать существенные условия будущего договора и быть заключен в форме, установленной для него;
соглашение об опционе может быть включено в другой договор.

Пунктом 7 ст. 429.2 ГК РФ предусмотрена возможность уступки прав по опциону на заключение договора. При этом не ясно, применяются ли в таком случае правила о цессии или о переводе долга.

Если держатель опциона захотел вступить в сделку, а другая сторона не имела возможности выполнить условия опциона изначально или потеряла ее впоследствии, премия должна быть возвращена покупателю опциона.

Судебная практика

Свернуть Показать

Между сторонами был заключен опцион на право аренды нежилого помещения. Впоследствии продавец сообщил о невозможности предоставления этого помещения в аренду. Истец, в свою очередь, отказался от исполнения договора и потребовал возмещения суммы, перечисленной за передачу права аренды.

Довод ответчика о том, что в действительности продавец передал в качестве товара право на заключение договора аренды, а покупатель принял это право и оплатил за него опционное вознаграждение, был отклонен. Суды всех инстанций проявили единодушие, признав, что истцом фактически не было реализовано право аренды, предусмотренное опционом (определение ВАС РФ от 10.06.2010 № ВАС-7102/10 по делу № А40-53877/09-59-434).

Опцион на заключение договора отличается от предварительного договора тем, что последний обязывает заключить основной договор и в случае нарушения предполагает подачу иска о понуждении к заключению. А в случае с опционом договорные обязательства «включются» путем простого уведомления.

По опционному договору одна сторона вправе потребовать за плату или безвозмездно от другой стороны совершения действий, определенных договором, таких, как уплата денег, приемка-передача имущества. Важным условием является срок предъявления требования, т.к. после его истечения право требования утрачивается, а уплаченные по договору деньги не возвращаются. Таким образом, исполнение обязательств зависит от того, потребует ли этого правомочная сторона или нет. При этом она должна заплатить другой стороне за неопределенность в отношениях.

Опционность во втором виде договора проявляется не в акцепте и введении основного договора в действие, а в востребовании исполнения. Чтобы не было путаницы, возможно, в договоре сторонам стоит прямо ссылаться на применяемую норму ГК РФ - 429.2 или 429.3.

Абонентский договор

Еще один условно новый договор - это договор с исполнением по требованию, или абонентский договор (ст. 429.4 ГК РФ). Конечно, он использовался и ранее, а теперь поименован в ГК РФ. Этот договор предусматривает внесение абонентом платежей или иного предоставления (выполнение работ, оказание услуг, поставка товара) за право получения исполнения в нужном объеме или на иных условиях, определяемых абонентом. В отдельные периоды абонент может затребовать и получить исполнение в большем размере, чем его абонентская плата, но в следующем периоде может быть и наоборот. Абонент вносит оплату независимо от того, затребовал ли он исполнение или нет.

Абонентский договор широко распространен на рынке (например, консалтинговые услуги, юридическое или бухгалтерское обслуживание, шведские столы и т.д.). Раньше суды нередко отказывали исполнителю во взыскании абонентской платы из-за отсутствия акта об оказании услуг и взыскивали стоимость фактически оказанных услуг (постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 05.09.2008 № 09АП-1488/2010 по делу № А40-38670/04-63-424). Впоследствии ВАС РФ высказал противоположную точку зрения (определение ВАС РФ от 04.03.2013 № ВАС-1686/13 по делу № А56-60294/2011), а закон закрепил ее в ГК РФ. Теперь абоненты не смогут требовать возврата внесенной оплаты из-за того, что в течение срока действия договора они не воспользовались своим правом на получение услуг.

Недействительность договора

Закон позволяет заключать соглашения, определяющие последствия признания оспоримой сделки недействительной, если такое соглашение заключено компаниями после признания сделки недействительной и не нарушает интересы третьих лиц или публичные интересы (п. 3 ст. 431.1 ГК РФ). Теперь реституция (возврат полученного по сделке) не является единственным последствием недействительного договора. Стороны могут указать, например, что полученное по недействительной сделке не возвращается или возвращается в части, установить порядок расчета стоимости либо предусмотреть иные варианты.

Напомним, что оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия (абз. 2 п. 2 ст. 166 ГК РФ).

Пункт 2 ст. 431.1 ГК РФ вводит запрет на оспаривание договора компанией, которая приняла исполнение, но своего обязательства не исполнила полностью или в части. Исключение составляют случаи, когда:

сделка совершена в противоречии с целями деятельности компании (ст. 173 ГК РФ);
сделка совершена под влиянием существенного заблуждения (ст. 178 ГК РФ);
сделка совершена под влиянием обмана, насилия, угрозы или неблагоприятных обстоятельств (ст. 179 ГК РФ);
предоставленное другой стороной исполнение связано с ее заведомо недобросовестными действиями (п. 2 ст. 431.1 ГК РФ).

Во всех перечисленных случаях сделка может быть оспорена.

Некоторые юристы полагают, что незаконные оспоримые сделки (п. 1 ст. 168 ГК РФ) также не должны подпадать под этот запрет. Однако данный вопрос решит судебная практика.

Отметим, что схожие нормы уже существуют в п. 2 и 5 ст. 166 ГК РФ. В них говорится о том, что сторона не может оспорить сделку по основанию, известному этой стороне в момент исполнения сделки, если из ее поведения видно желание сохранить договор, а также, когда поведение стороны давало контрагенту основание полагаться на действительность сделки.

Заверения об обстоятельствах

Заверения об обстоятельствах (ст. 431.2 ГК) - это сообщения о фактах, имеющих существенное значение для сделки. Например, продавец гарантирует в договоре, что у компании нет долгов перед налоговой, нет просроченных задолженностей перед банками, не предвидится исков, связанных с нарушением трудовых прав, нет споров с ключевыми клиентами, получены все необходимые корпоративные одобрения и согласие антимонопольной службы, имеется лицензия или членство в саморегулируемой организации.

Конечно, заверитель не всегда может достоверно сказать, соответствуют ли существенные для сделки обстоятельства действительности, но всегда несет ответственность перед своим контрагентом за данные заверения. Если окажется, что заверения не соответствуют реальности, другая сторона вправе взыскать с нарушителя убытки, неустойку, отказаться от договора или потребовать признать его недействительным в зависимости от ситуации.

К рассматриваемой норме привязана ст. 406.1 ГК РФ о возмещении потерь, возникших в случае наступления определенных в договоре обстоятельств. В совокупности обе нормы условно сравнимы со страхованием. Эти положения позволят сторонам договариваться о распределении постдоговорных рисков. Например, продавец компании должен будет возместить покупателю взысканные налоговой штрафы за период до заключения договора купли-продажи.

В общем можно сказать, что эти нормы расширили применение ст. 469 ГК РФ о качестве товара и ст. 475 ГК РФ об ответственности за передачу товара ненадлежащего качества (которую, кстати, можно применять и к продаже долей).

Заключение договора

Статья 432 дополнена п. 3, согласно которому сторона, принявшая исполнение, не может требовать признания договора незаключенным в целях соблюдения принципа добросовестности.

Часто суды признают договоры заключенными, если стороны исполнили свои обязательства. Но факт заключения договора, например, при приемке товара признается не автоматически. Суды учитывают конкретные обстоятельства дела, ведь неопределенность в отношении отсутствующего в договоре существенного условия (например, о количестве товара) может сохраняться даже тогда, когда договор уже исполнен.

Пункт 3 ст. 433 ГК РФ дополнен уточнением о том, что договор, требующий государственной регистрации, считается заключенным для третьих лиц с момента регистрации, если иное не установлено законом. Так, договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом (п. 2 ст. 609 ГК РФ). Пленум ВАС РФ считал, что незарегистрированный договор аренды является заключенным, если стороны достигли соглашения в письменной форме по всем существенным условиям. Однако преимущества арендатора по незарегистрированному соглашению не должны противопоставляться третьим лицам (п. 14 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды»). Например, арендатор не имеет преимущественного права на заключение договора на новый срок, а договор не сохраняет силу при изменении его сторон (ст. 621, 617 ГК РФ).

Но нельзя забывать, что некоторые договоры считаются заключенными именно с момента регистрации. Это, например, договор продажи предприятия (п. 3 ст. 560 ГК РФ) или договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года (п. 2 ст. 651 ГК РФ).

Кроме того, законом дополнена ст. 434 ГК РФ о форме договора. В ней прописано право сторон заключать договоры посредством электронных документов без электронной подписи. Для этого необходимо идентифицировать электронную почту сторон договора или иные средства связи. То есть должно быть достоверно установлено, что документ исходит от контрагента. Впрочем, стороны могут предусмотреть, что договор заключается путем составления одного документа, подписанного сторонами (п. 4 ст. 434 ГК РФ).

Переговоры

Процесс переговоров о заключении договора регулирует новая ст. 434.1 ГК РФ. В ней прослеживается линия по внедрению в ГК РФ идеи добросовестности (в данном случае - при вступлении в переговоры, в ходе их проведения, а также по их завершении). Стороны должны:

не прерывать переговоры внезапно и неоправданно;
предоставлять достоверную и полную информации об обстоятельствах, имеющих значение для принятия решения о заключении договора;
вступать и продолжать переговоры только при честном намерении достичь соглашения. В то же время стороны не отвечают за то, что достижение соглашения не достигнуто.

Если потенциальный контрагент повел себя недобросовестно, потерпевшая сторона наделяется правом требовать возмещения убытков, связанных с ведением переговоров (оплата гостиницы, услуг представителя, проезда и т.д.), в т.ч. когда утрачена возможность заключить аналогичный договор с третьим лицом. Убытки придется возместить и в том случае, если недобросовестная сторона разгласила конфиденциальную информацию, полученную во время переговоров.

К сведению

Свернуть Показать

Правила о возмещении убытков не распространяются на потребителей (п. 6 ст. 434.1 ГК РФ).

Зафиксирована возможность заключения соглашения о переговорах, а также право сторон согласовать в нем неустойку за нарушение порядка проведения переговоров. При этом ответственность за недобросовестные действия не может быть ограничена.

Стороны вправе определить порядок несения расходов на ведение переговоров или ввести ответственность за недостижение соглашения. Свобода сторон в проведении переговоров может ограничиваться законом или договором (например, запрещением дилеру вести параллельные переговоры о заключении дилерского договора на определенной территории).

Таким образом, для всех преддоговорных меморандумов, определяющих порядок ведения переговоров и встречающихся при заключении крупных договоров, в ГК РФ появится правовое основание.

Акцепт молчанием

Статья 438 ГК РФ дает сторонам договора право согласовать, что акцептом будет считаться молчание в ответ на оферту. Такую конструкцию можно использовать, например, в рамочном договоре. В нем можно зафиксировать, что молчание поставщика после получения от покупателя заявки будет являться согласием на поставку товара.

Ранее в ст. 438 ГК РФ не было указано, что правило «молчание - знак согласия» может быть закреплено в договоре. Однако п. 3 ст. 158 ГК РФ прямо признает, что молчание является волеизъявлением на совершение сделки, в том числе, когда стороны заранее договорились об этом в соглашении.

Таким образом, Закон фактически устранил из ГК РФ несоответствие норм об акцепте. В то же время не решен вопрос о сроке молчания, когда оно считается акцептом. Поэтому стороны могут определить его непосредственно в договоре или исходить из принципа разумности. Это важно для предотвращения злоупотреблений со стороны акцептанта.

Момент заключения договора

Пункт 4 ст. 445 ГК РФ о заключении договора в обязательном порядке дополнен правилом о моменте его заключения.

Если правомочная сторона подала иск о понуждении к заключению соглашения, договор будет считаться заключенным на условиях, указанных судом, с момента вступления в силу судебного решения.

Аналогичный вывод сделан Президиумом ВАС РФ в постановлении от 13.10.2011 № 4408/11 по делу № А68-6859/10. Подобная практика распространена во многих европейских странах.

Согласно ст. 173 АПК РФ и ст. 466 ГК РФ при разрешении дел о понуждении к заключению договора суд указывает условия, на которых стороны обязаны заключить договор. Но кодексы не определяли момент заключения договора.

Статья 446 ГК РФ о преддоговорных спорах устанавливает срок, в течение которого можно обратиться в суд относительно разногласий, которые возникли при заключении договора. Он составляет шесть месяцев с момента возникновения разногласий. По истечении этого срока суды будут возвращать исковые заявления.

Торги

Закон регламентирует организацию и порядок проведения торгов (ст. 447-449 ГК РФ), которыми являются, в частности, электронные аукционы и конкурсы, проводимые по Федеральному закону от 05.04.2013 № 44-ФЗ «О контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд» (далее - Закон № 44-ФЗ).

Новые нормы решают часть спорных вопросов, например, возможен ли перевод прав и обязанностей по заключенному на торгах контракту? В силу п. 7 ст. 448 ГК это невозможно, если иное не установлено законом. При этом Закон № 44-ФЗ никаких правил на этот счет не предусматривает.

Пункт 3 ст. 448 ГК РФ устанавливает, что условия договора, заключаемого по результатам торгов, определяются организатором и должны быть указаны в извещении о проведении торгов. Это же требование содержится в ст. 42 Закона № 44-ФЗ, только более конкретизировано.

Организаторам дается право отказаться от проведения торгов, но не позднее чем за три дня, а от проведения конкурса - не позднее чем за тридцать дней до их проведения. При нарушении этих сроков участникам открытых торгов возмещается реальный ущерб. А вот участникам закрытого аукциона (конкурса) организатор возмещает ущерб независимо от того, в какой именно срок после направления извещения последовал отказ от проведения торгов (п. 4 ст. 448 ГК РФ).

По результатам торгов подписывается протокол, который имеет силу договора (п. 6 ст. 448 ГК РФ). Он и является основным критерием признания торгов состоявшимися. При этом порядок ведения, структура и содержание протокола законодательно не урегулированы.

В ст. 449 ГК РФ дан исчерпывающий перечень оснований для признания торгов недействительными:

один из участников необоснованно отстранен от участия в торгах;
на торгах неосновательно не принята высшая предложенная цена. Правда, согласно Закону № 44-ФЗ цена должна быть наименьшей (см., например, ч. 4 ст. 24 Закона № 44-ФЗ);
продажа произведена ранее указанного в извещении срока;
допущены иные существенные нарушения порядка проведения торгов, повлекшие неправильное определение цены продажи;
допущены другие нарушения законодательства.

Таким образом, Закон конкретизирует, в каких именно случаях торги могут быть признаны недействительными по иску их участника.

Установлен сокращенный срок исковой давности для признания торгов недействительными. Он составляет один год со дня проведения торгов (п. 1 ст. 448 ГК РФ).

В ГК РФ появилась ст. 449.1 «Публичные торги», регулирующая порядок проведения торгов по реализации имущества должника в исполнительном производстве.

Публичные торги должна проводить только специализированная организация, имеющая на это специальное разрешение. Должнику, взыскателю и лицам, имеющим права на имущество, предоставляется право присутствовать при проведении публичных торгов.

В п. 7 ст. 449.1 ГК РФ сказано, что в случае неуплаты победителем торгов покупной цены в установленный срок торги признаются несостоявшимися. Купленное имущество должно быть оплачено в течение пяти дней с даты проведения торгов. Такой срок установлен в ст. 91 Федерального закона от 02.10.2007 № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве» (далее - Закон об исполнительном производстве). Вместе с тем в этой статье перечислены и другие обстоятельства, при которых торги признаются несостоявшимися:

заявки на участие в торгах подали менее двух лиц;
на торги явился лишь один участник, либо торги и вовсе были проигнорированы всеми участниками;
из явившихся участников торгов никто не сделал надбавки к начальной цене имущества.

Поскольку Закон об исполнительном производстве является специальным по отношению к ГК РФ, при признании публичных торгов недействительными продолжют применяться именно эти основания.

Изменение и расторжение договора

Пункт 1 ст. 450 ГК РФ устанавливает право сторон предпринимательского многостороннего договора предусмотреть условие об изменении и расторжении договора большинством его участников или всеми сторонами. Порядок определения такого большинства можно также согласовать в многостороннем договоре. Эта норма будет полезна в корпоративных отношениях.

В принципе и до указанного изменения препятствий для такого решения вопроса об изменении или расторжении многостороннего договора не имелось. Пункт 1 ст. 450 ГК РФ прямо предусматривает, что порядок изменения или расторжения любого договора стороны могут согласовать непосредственно в документе.

В п. 4 ст. 450 ГК РФ указывается, что сторона, имеющая право на одностороннее изменение условий договора, должна действовать добросовестно и разумно. На практике зачастую право на одностороннее изменение цены договора дается банкам или арендодателям. Они должны пользоваться этим правом добросовестно, чтобы не нарушать разумные ожидания другой стороны. Например, допустимо поднять ставку в связи с ростом стоимости рефинансирования. Но недобросовестно поднимать ставку в несколько раз без разумного экономического обоснования. Об этом говорил еще Президиум ВАС РФ в п. 3 Обзора судебной практики разрешения споров, связанных с применением положений Гражданского кодекса Российской Федерации о кредитном договоре (информационное письмо Президиума ВАС РФ от 13.09.2011 № 147).

Отказ от исполнения договора

В ГК РФ появилась ст. 450.1 ГК РФ «Отказ от договора (исполнения договора) или от осуществления прав по договору».

Отказ от исполнения договора приводит к его расторжению с момента получения уведомления об отказе. Иной срок может быть указан в договоре либо предусмотрен законом. Впрочем, ст. 165.1 ГК РФ и ранее указывала, что юридически значимые сообщения влекут для второй стороны последствия именно с момента доставки письма. Уведомление о расторжении как раз и является таким юридически значимым сообщением.

В ст. 450.1 ГК РФ также включено требование о необходимости действовать добросовестно и разумно (п. 4). В частности, если сторона, имеющая право на отказ (при наличии соответствующих оснований), подтвердит действие договора (например, принятием от другой стороны исполнения обязательства), то не сможет воспользоваться этими же основаниями для отказа от договора в дальнейшем (п. 5 ст. 450.1 ГК РФ). Отсюда можно сделать вывод, что сторона подтвердившая действие договора, также не сможет подать иск о расторжении договора. Очевидно, законодатель исходит из того, что разумный контрагент не будет безосновательно менять свое решение или поведение.

Свернуть Показать

В договоре аренды закреплено право арендодателя на отказ от договора в случае порчи его имущества.

Арендатор имущество повредил, и у арендодателя появилось право отказаться от договора, но он повел себя так, как будто не рассматривает такие действия в качестве основания для отказа от договора и отказывается от своего права (иначе говоря, своими конклюдентными действиями изменил условие договора).

Через полгода арендодатель захотел заключить договор с другим лицом. Для этого нужно расторгнуть действующий договор аренды. Он вспоминает о том, что когда-то арендатор повредил имущество, и отказывается от договора с ним.

Подобные действия не могут рассматриваться как добросовестные.

Но бывают и другие ситуации, когда правило о невозможности отказа от договора действовать не должно. Например, при текущей просрочке, когда кредитор, так и не дождавшись предоставления, отказывается от договора.

В п. 6 ст. 450.1 ГК РФ закреплено, что в случае отказа стороны от своего права (если такой отказ не запрещен законом), реализация этого права в последующем по тем же основаниям не допускается. Это не касается тех случаев, когда аналогичные обстоятельства наступили вновь. Речь идет о таких ситуациях, как прощение долга, отказ от досрочного истребования долга или от права на отказ от договора и т.д.

Вообще говоря, отказаться от прав можно на весь срок действия договорных отношений или на какое-то время (например, не требовать возврата кредита в течение нескольких месяцев). Поэтому правила, предусмотренные в п. 6 ст. 450.1 ГК РФ, применяются при неосуществлении права в установленный срок.

Закон предусмотрел еще один важный случай, когда сторона может отказаться от договора: если у контрагента нет лицензии на осуществление деятельности или членства в саморегулируемой организации, которые нужны для исполнения обязательства (п. 3 ст. 450.1 ГК РФ). А значит, отзыв или прекращение действия лицензии после заключения договора не прекращает обязательства сторон на основании издания государственного акта (ст. 417 ГК РФ). Стороны должны будут расторгнуть договор. При этом отсутствие лицензии в момент заключения договора не должно являться основанием для признания сделки недействительной. Ведь во многих случаях договор может быть заключен до выдачи лицензии с расчетом получить ее в будущем.

Кроме того, договор без лицензии уже не будет являться ничтожной сделкой, как нарушающей требования закона (п. 2 ст. 168 ГК РФ) или противной основам правопорядка (ст. 169 ГК РФ), если она не посягает на публичные интересы или интересы третьих лиц.

Последствия изменения и расторжения договора

Пункт 2 ст. 453 ГК РФ указывает, что с расторжением договора обязательства сторон прекращаются. Теперь стороны смогут предусмотреть иные последствия расторжения договора. Впрочем, это практиковалось и раньше, когда в договоре указывалось, что он прекращает свое действие с определенного момента, но обязательства по оплате и (или) гарантийные обязательства продолжают действовать.

Кроме того, нельзя забывать о последствиях расторжения определенных видов договоров. Так, при расторжении договора аренды арендатор обязан вернуть арендованную вещь, а подрядчик обязан вернуть неотработанный аванс. Об этом предупреждал еще Пленум ВАС РФ в п. 2 постановления от 06.06.2014 № 35 «О последствиях расторжения договора».

Подробнее о постановлении Пленума ВАС РФ от 06.06.2014 № 35 см. статью В. Матулевича «Последствия расторжения договора: ВАС РФ разъясняет »

В п. 4 ст. 453 ГК прямо прописано, какие нормы применяются при нарушении принципа эквивалентности предоставлений. К искам о возврате исполненного до расторжения или изменения договора применяются правила главы 60 ГК РФ о неосновательном обогащении, если иное не вытекает из договора, закона или существа отношений. Пострадавшая сторона договора вправе требовать возврата предоставления, переданного контрагенту, в той мере, в какой это нарушает баланс интересов сторон. Отметим, что суды и ранее применяли эти правила.

Судебная практика

Свернуть Показать

Министерство обратилось в суд с иском о расторжении договора подряда и взыскании неосновательного обогащения. ООО подало встречный иск о взыскании задолженности по оплате работ.

Суды исходили из результата экспертных заключений, согласно которым выполненные подрядчиком работы не имеют существенных недостатков. Поэтому оснований считать уплаченные деньги неосновательным обогащением не имеется.

Арбитры отметили, что стороны не вправе требовать возврата того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон. В то же время суд признал, что при расторжении договора сторона не лишена права истребовать ранее исполненное, если другая сторона неосновательно обогатилась (постановление Арбитражного суда Уральского округа от 06.04.2015 № Ф09-1720/15).

Заключение

Понятно, что большая свобода договора влечет большую ответственность за злоупотребление ею. Этот тезис положен в основу реформы.

Изменения ГК РФ во многом стали следствием правовых достижений. Например, ВАС РФ, разрешая дела, применял традиции европейского права к российской действительности.

Но применение правовых механизмов, закрепленных выводами судов, все равно представляло определенный риск. Теперь они стали полностью легальными, что позволит уверенно заключать соглашения о порядке ведения переговоров, об опционе, абонентские договоры и т.п.

С другой стороны, изложение правовых норм не всегда ясно и удачно, поэтому ряд вопросов придется выяснять в судах. Так, принцип добросовестного поведения при отказе от договора (ст. 450.1 ГК РФ) и признании его недействительным (ст. 431.1 ГК РФ) зафиксирован жестче, чем ст. 432 ГК о признании договора незаключенным. Но это лишь частные случаи применения ст. 10 ГК РФ о злоупотреблении правом, которые зависят от конкретных обстоятельств.

Договорные условия принято объединять в определенные группы. Наиболее широкое распространение получили три группы условий: существенные, обычные и случайные.

Условия договора, названные существенными в нормативных актах

Вторую группу существенных условий договора составляют те, которые названы в законе или других нормативных актах как существенные или необходимые для договоров данного вида. В одних правовых нормах четко определены существенные условия, относящиеся к конкретному виду договоров (например, в статьях 489, 942, 1016 ГК), в других - термин "существенные условия" не употребляется.

Например, прямо установлены существенные условия, требуемые в силу закона, для договора о продаже товара в кредит с условием о рассрочке платежа (ст. 489 ГК), договора продажи жилого дома , квартиры, части жилого дома или квартиры (ст. 558 ГК), договора, предусматривающего передачу под выплату ренты денежной суммы или иного движимого имущества (ст. 587 ГК), договора страхования (ст. 942 ГК), договора доверительного управления имуществом (ст. 1016 ГК).

В то же время прямо не названа существенным условием, но является таковым цена в договоре продажи недвижимости . Как установлено ст. 555 ГК РФ, договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным, при этом правила определения цены, предусмотренные п. 3 ст. 424 ГК РФ, не применяются. Существенный характер условия договора продажи недвижимости о цене определяет последствие несоблюдения требования о согласовании цены - договор не считается заключенным.

Вид договора	Существенные условия
Договор розничной купли-продажи	Цена договора (ст. 494 ГК)
Договор поставки	Срок поставки товара (ст. 314 ГК)
Договор продажи недвижимости и договор продажи предприятия	Цена недвижимости (п. 1 ст. 555 ГК)
Договор продажи жилых помещений	Перечень лиц, сохраняющих право пользования жилым помещением после его приобретения покупателем (558 ГК)
Договор аренды зданий и сооружений	Цена аренды (п. 1 ст. 654 ГК)
Договор возмездного оказания услуг	Место и срок оказания услуг (п. 1 ст. 779 ГК)
Все виды договоров подряда (кроме договора подряда на проведение проектных и изыскательских работ)	Задание заказчика (ст. 702 ГК РФ), сроки выполнения работ (п. 1 ст. 708 ГК)
Договор строительного подряда	Цена (п. 1 ст. 746 ГК), сроки выполнения работы (п. 1 ст. 740 ГК)
Договор подрядных работ для государственных нужд	Цена, срок и способы, обеспечивающие исполнение обязательств сторонами (п. 1 ст. 766 ГК)

Условия договора, о которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение

Такие условия в теории права принято называть случайными. "Случайный" характер таких условий, на которых настаивает одна из сторон, не означает, что они не являются существенными и не требуют согласования. При наличии такого волеизъявления одной из сторон договор не может считаться заключенным, пока случайное условие не согласовано.

Предположим, стороны заключают договор продажи жилого дома. Первое условие, которое необходимо согласовать в качестве существенного - условие о предмете. Второе и третье существенные условия, которые требуются в силу закона, - цена договора и перечень лиц, сохраняющих в соответствии с законом право пользования, например, жилым домом после его приобретения покупателем, с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением. Если ни одна из сторон не будет настаивать на согласовании иных условий договора, то при включении в договор только этих трех существенных условий договор купли-продажи следует считать заключенным. Но если, например, продавец настаивает на включении в договор правил о порядке и сроках выплаты покупной цены, то такое условие в силу указания ст. 432 ГК становится существенным как требуемое по заявлению стороны.

Если же по тем или иным причинам сторона не стала настаивать на согласовании подобных условий, то договор считается заключенным при наличии лишь существенных условий, необходимых в силу закона.

Пленум Верховного Суда РФ в своем Постановлении от 25.12.2018 № 49 в п. 2 дает следующие пояснения: существенными являются все условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение (абзац второй пункта 1 статьи 432 ГК РФ), даже если такое условие восполнялось бы диспозитивной нормой. Например, если в ходе переговоров одной из сторон предложено условие о цене или заявлено о необходимости ее согласовать, то такое условие является существенным для этого договора (пункт 1 статьи 432 ГК РФ). В таком случае отсутствие согласия по условию о цене или порядке ее определения не может быть восполнено по правилу пункта 3 статьи 424 ГК РФ и договор не считается заключенным до тех пор, пока стороны не согласуют названное условие, или сторона, предложившая условие о цене или заявившая о ее согласовании, не откажется от своего предложения, или такой отказ не будет следовать из поведения указанной стороны.

Существенные условия отдельных видов договоров

Все изложенное можно свести в следующую таблицу:

Вид договора	Существенные условия
Купли-продажи
Купли-продажи недвижимости	Предмет (наименование, количество, точные данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество , подлежащее передаче по договору, в том числе данные о его расположении на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества (ст. 554 ГК). Цена каждого объекта При продаже жилого помещения - перечень лиц, имеющих право пользования этим помещением после его приобретения покупателем. При этом необходимо указать, на каких именно правах указанные лица пользуются жилыми помещениями.
Поставки	Предмет (наименование, количество товара - п. 3 ст. 455, ст. 465 ГК)
Мены	Предмет (наименование, количество - п. 2 ст. 567, п. 3 ст. 455, ст. 465 ГК)
Дарения	Предмет (вещь, передаваемая дарителем одаряемому в собственность, либо имущественное право (требование) к себе или к третьему лицу, либо освобождение одаряемого от имущественной обязанности перед собой или перед третьим лицом - п. 1 ст. 572 ГК
Аренды	Предмет (наименование, количество арендуемого имущества)
Аренды недвижимости	Предмет (данные, позволяющие определить передаваемое в аренду недвижимое имущество - п. 3 ст. 607 ГК) Размер арендной платы за каждый объект (п. 1 ст. 654 ГК, п. 4 ст. 22, п. 3 ст. 65 ЗК)
Финансовой аренды (лизинга)	Данные, позволяющие определить передаваемое по договору имущество (п. 3 ст. 15 Закона “О финансовой аренде (лизинге)”, п. 3 ст. 607 ГК); Размер, способ осуществления и периодичность лизинговых платежей (п. п. 4 и 5 ст. 15, п. 2 ст. 28 Закона “О финансовой аренде (лизинге)”).
Возмездного оказания услуг	Конкретный вид оказываемой услуги (п. 1 ст. 779 ГК РФ)
Подряда	Предмет (вид выполняемой работы - п. 1 ст. 702 ГК); Начальный и конечный сроки выполнения работ - п. 1 ст. 708 ГК
Перевозки	Предмет (действия по перевозке груза в пункт назначения)
Транспортной экспедиции	Предмет (услуги, связанные с перевозкой груза)
Займа	Предмет (денежная сумма займа (п. 1 ст. 807 ГК), имущество)
Кредита	Предмет (денежная сумма)
Факторинга	Предмет (уступаемое денежное требование)
Банковского вклада	Предмет (денежная сумма)
Банковского счета	Предмет (условия предоставления счета)
Хранения	Предмет (наименование, количество товара, передаваемого на хранение)
Страхования	Объект страхования (имущество либо имущественный интерес) Страховой случай Размер страховой суммы Срок действия договора
Поручения	Предмет (юридические действия)
Комиссии	Предмет (совершаемые комиссионером сделки)
Агентский	Предмет (юридические и иные действия) Характер полномочий агента (от имени и за счет принципала либо от своего имени и за счет принципала)
Коммерческой концессии	Состав имущества, передаваемого в доверительное управление Наименование учредителя управления или выгодоприобретателя Размер и форма вознаграждения управляющему, если выплата вознаграждения предусмотрена договором Срок действия договора
Залога	Предмет залога (наименование, количество) и его оценка
Залога	Существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого залогом Указание на то, у какой из сторон находится заложенное имущество
Ипотеки	Предмет ипотеки (наименование, местонахождение, описание) и его оценка Существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой Право, предмет ипотеки, принадлежит залогодателю Наименование органа, зарегистрировавшего это право
Поручительства	Указание на обеспечиваемое обязательство
Простого товарищества	Предмет (совместная деятельность товарищей)

ВНИМАНИЕ!

Копирование статьи без указания прямой ссылки запрещено. Внесение изменений в статью возможно только с разрешения автора.

Между сторонами заключен договор, определяющий общие условия поставки товаров. Товар поставляется партиями по заявкам покупателя, которые согласуются с поставщиком. По условиям договора покупатель обязуется продавать приобретенный товар с наценкой не более 30%. Договор предусматривает, что товар поставляется со скидкой 30%. Цена без учета скидки указывается в прайс-листе.
Как правильно отражать в документах сумму с учетом скидки по отдельным товарным позициям, учитывая невозможность рассчитать сумму без округления цен товара по ним?

В первую очередь отметим, что бухгалтерский учет предполагает оформление первичными учетными документами фактов хозяйственной жизни организации, под которыми понимаются, в том числе, сделки (п. 8 ст. 3 , ч. 1 ст. 9 Федерального закона от 06.12.2011 N 402-ФЗ "О бухгалтерском учете", далее - Закон N 402-ФЗ).

В рамках гражданских правоотношений путем заключения договоров как двухсторонних сделок граждане и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права. При этом участники гражданских правоотношений свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора (п. 2 ст. 1 ГК РФ).

Следовательно, особенности бухгалтерского учета хозяйственных операций и оформления первичных учетных документов определяются условиями договора, согласование которых по общему правилу зависит от усмотрения сторон (п. 4 ст. 421 ГК РФ).

В рассматриваемом случае необходимо прежде всего дать верную квалификацию отношениям сторон с точки зрения гражданского законодательства.

Из вопроса следует, что организация, предоставляющая скидки, является поставщиком товара. Отношения по договору поставки регулируются нормами параграфа 3 "Поставка товаров" ГК РФ, а поскольку к договору поставки применяются также общие положения ГК РФ о купле-продаже, если иное не предусмотрено правилами ГК РФ о поставке (п. 5 ст. 454 ГК РФ), то и нормами параграфа 1 "Общие положения о купле-продаже" этого Кодекса .

В целом вопрос о том, представляет ли собой поставка конкретного товара самостоятельную (разовую) сделку, или данная сделка должна признаваться заключенной во исполнение "рамочного" договора, зависит от конкретных обстоятельств и решается на практике неединообразно (смотрите также постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 21.06.2012 N 10АП-4202/12). Однако в любом случае сделка по поставке конкретной партии товара должна признаваться заключенной в тот момент, когда стороны достигли соглашения о ее существенных условиях, то есть о наименовании и количестве товара.

Применительно к рассматриваемому вопросу изложенное выше имеет значение в аспекте определения цены поставляемого товара. Поскольку цена договора согласуется сторонами, она относится к условиям договора, которые определяются по усмотрению сторон, и считается согласованной в момент заключения договора (п. 1 ст. 424 ГК РФ).

Следовательно, если в рассматриваемом случае поставка каждой партии товара фактически представляет собой отдельную сделку купли-продажи (поскольку согласование существенных условий договора купли-продажи производится только в момент совершения такой сделки, а не при заключении "рамочного" договора, кроме того, как следует из вопроса, единственным условием предоставления скидки является приобретение определенной партии товара), можно обоснованно предположить, что цена товара определяется с учетом скидки изначально, при заключении договора поставки (отдельной партии товара), и, соответственно, отражаемая в товарной накладной ТОРГ-12 цена товара представляет собой не цену договора, уменьшенную на сумму скидки в результате изменения его условий, а цену, которую стороны определяют при заключении договора поставки отдельной партии товара. Составлять акт или иной документ, которым подтверждается сумма скидки и условия ее предоставления, при таких обстоятельствах мы оснований не видим. Что касается определения цен отдельных товарных позиций, то следует заметить, что уменьшение цены товара по сравнению с указанной в прайс-листах организации относится к договорным условиям, которые стороны определяют по своему усмотрению. Правила законодательства о бухгалтерском учете, равно как и налогового законодательства, не могут предписывать сторонам сделки порядок применения скидки. Поэтому порядок определения цен отдельных видов товара в товарной накладной, в том числе округления соответствующих сумм, должен быть предусмотрен самими сторонами. Полагаем, что он может быть закреплен в "рамочном" договоре, содержащем общие условия поставки, или ином соглашении сторон, составленном в письменной форме (п.п. 1 , 2 ст. 438 ГК РФ). Соглашение о предоставлении скидки (понимая под ним уменьшение цены товара по сравнению с общеустановленной ценой, определенной в прайс-листах организации) может быть оформлено и как приложение к указанному договору поставки.

В случае если условие об уменьшении цены товара согласуется сторонами после его отгрузки (составления товарной накладной), необходимо отметить следующее. По общему правилу в первичные учетные документы допускается внесение исправлений (ч. 7 ст. 9 Закона N 402-ФЗ). Вместе с тем утвержденный порядок внесения исправлений касается лишь случаев обнаружения ошибок (смотрите раздел 4 Положения о документах и документообороте в бухгалтерском учете, утвержденного Минфином СССР 29.07.1983 N 105).

По нашему мнению, предоставление скидки, изменяющей цену отгруженного товара (ретроспективной скидки) с изменением цены не приводит к ошибке в первичном документе - товарной накладной (ТОРГ-12), оформляемой при отгрузке товаров, а следовательно, и к необходимости внесения изменений в этот первичный документ.

Изменение установленной соглашением сторон цены договора в случаях и на условиях, предусмотренных договором, оформляется в соответствии с обычаями делового оборота (кредит-нотами, авизо и другое) (смотрите, например, письмо Минфина России от 19.12.2006 N 07-05-06/302).

Такое оформление не предусматривает обязанности корректировки первичных документов по операциям по сделке в этом случае (смотрите письмо ФНС России от 01.04.2010 N 3-0-06/63).

Кредит-нота или другой соответствующий документ не только уведомляет покупателя об уменьшении его задолженности, но и служит первичным документом, на основании которого такое уменьшение отражается в учете налогоплательщика (смотрите также постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 12.03.2008 N 09АП-1723/2008).

Отметим также, что в ряде писем Минфин России разъяснил, что в случае изменения цены единицы товара организация-продавец и организация-покупатель на основании соответствующих изменений данных первичных документов по передаче товара вносят корректировки в данные налогового учета о стоимости проданных (приобретенных) ценностей. При этом к скидкам, предоставленным покупателю путем указания в договоре купли-продажи пониженной цены товара (материала), пп. 19.1 п. 1 ст. 265 НК РФ, предусматривающий учет в составе внереализационных расходов поставщика затрат в виде премии (скидки), выплаченной (предоставленной) продавцом покупателю вследствие выполнения определенных условий договора, в частности объема покупок, не применяется (письма Минфина России от 20.03.2012 N 03-03-06/1/137, от 16.01.2012 N 03-03-06/1/13).

Следовательно, вносить исправления в товарную накладную (ТОРГ-12) не нужно, достаточно выставленного с Вашей стороны акта (как и указано в Вашем вопросе) на предоставление скидки, в котором отражается сумма скидки. При необходимости пересчета цен отдельных товарных позиций, как и в предыдущем случае, порядок применения скидки, в том числе округления отдельных сумм, определяется соглашением сторон. Отражение цен с учетом скидок для целей бухгалтерского учета и налогообложения является следствием согласования условия о скидке и порядке ее применения в рамках договорных отношений сторон.

Ответ подготовил:

Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ

Ерин Павел

Контроль качества ответа:

Рецензент службы Правового консалтинга ГАРАНТ

аудитор Монако Ольга

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг.

Условия договора - это согласованные между всеми его участниками договоренности о порядке выполнения определенных действий, которые стороны обязуются совершить.

Граждане и юридические лица свободны в определении условий договора. Может быть заключен как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иным правовым актом договор (п. 2 ст. 421 ГК РФ). Стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор). К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора (п. 3 ст. 421 ГК РФ).

Согласно п. 1 ст. 850 ГК РФ в случаях, когда в соответствии с договором банковского счета банк осуществляет платежи со счета, несмотря на отсутствие на нем денежных средств (кредитование счета), банк считается предоставившим клиенту кредит на соответствующую сумму со дня осуществления такого платежа. При этом указанный договор должен рассматриваться как смешанный (п. 3 ст. 421 ГК РФ).

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (ст. 422 ГК РФ).

Договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения (п. 1 ст. 422 ГК РФ).

Если после заключения договора принят закон, устанавливающий иные обязательные для сторон правила, чем те, которые действовали при заключении договора, условия заключенного договора сохраняют силу, кроме случаев, когда в законе установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров (п. 2 ст. 422 ГК РФ).

В зависимости от соотношения условий договора и законодательства договорные условия принято делить на группы.

По правовому значению условия договора могут быть существенными, обычными и случайными. Отличия этих условий имеют важное значение и учитываются при составлении текстов договоров. Именно от этих отличий зависит, какие условия включать в договор, а какие нет, каким образом их формулировать и т.д.

Существенными являются условия, без согласования которых договор не приобретает юридическую силу, т.е. не считается заключенным. Согласно ГК РФ (ст. 432) это те пункты договора, которые признаны существенными по закону, необходимы для договора данного вида, а также пункты, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение. Во всех случаях для заключения договора необходимо соглашение о его предмете и количестве. Другие существенные условия должны определяться исходя из норм, регулирующих соответствующий вид договора.

В случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней. При отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой (п. 4 ст. 421 ГК РФ).

Если условие договора не определено сторонами или диспозитивной нормой, соответствующие условия определяются обычаями делового оборота, применимыми к отношениям сторон (п. 5 ст. 421 ГК РФ).

При этом следует иметь в виду, что при толковании условий договора судом будет приниматься во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

При невозможности определить содержание договора выясняется действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры, переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон (ст. 431 ГК РФ). Такие условия могут быть предусмотрены как диспозитивными, так и императивными нормами законодательства. Они предусмотрены в законе и других правовых актах и вступают в действие автоматически в момент заключения договора.

Обычными являются условия, типичные для договора данного вида, предусмотренные законодательством и обязательные для участников договора.

Условия, предусмотренные диспозитивными нормами законодательства, определяют общие, «обычные» правила исполнения договора, которые стороны своим соглашением могут изменить. В данном случае законодательство предоставляет участникам договора возможность самим определить порядок исполнения принимаемых обязательств и скорректировать установленные законом общие правила, сделав их более подходящими для конкретной ситуации и более соответствующими пожеланиям сторон.

Например, п. 3 ст. 516 ГК РФ устанавливает общее правило, в соответствии с которым если в договоре поставки предусмотрена поставка товаров отдельными частями, входящими в комплект, то оплата товаров покупателем производится после отгрузки (выборки) последней части, входящей в комплект. Соглашением сторон это общее правило может быть изменено, и в договор может быть включено условие, устанавливающее иной порядок оплаты товаров.

Общее правило, установленное п. 1 ст. 511 ГК РФ, гласит, что поставщик, допустивший недопоставку товаров в отдельном периоде поставки, обязан восполнить недопоставленное количество товаров в следующем периоде поставки. Это правило также может быть изменено соглашением сторон.

Перечень подобных примеров можно продолжать до бесконечности, поскольку большинство норм гражданского законодательства носит диспозитивный характер.

Случайные условия договора - это условия, которые изменяют или дополняют обычные условия, предусмотренные диспозитивны- ми нормами законодательства. В данном случае стороны реализуют свое право изменить общие правила выполнения принятых обязательств. Случайными считаются условия, которые стороны согласовывают в дополнение к обычным условиям договора и которые отражают особенности их взаимоотношений и специфические требования к предмету договора, порядку его исполнения, ответственности за неисполнение (например условие о введении неустойки на случай нарушения договора).

Однако каждый раз, когда одна из сторон изъявляет волю на применение в конкретном случае условия договора, отличающегося от общего правила, данное случайное условие превращается в существенное, поскольку имеются его необходимые признаки: одна сторона выдвигает условие, по которому должно быть достигнуто соглашение.

Таким образом, если говорить о соотношении законодательства и условии договора, то можно констатировать, что не существует каких-либо иных условий договора, кроме существенных, которые обязательно должны содержаться в тексте договора. Без этого договор будет считаться незаключенным.