Встановлення дверей у загальному коридорі: чотири поради «новачкам. Двері в загальний хол. Чи можна? Чи може власник квартири змусити загальний коридор

Вересень 9, 2017

Що робити, якщо сусіди відгородили частину спільного коридору?

Жителі багатоквартирних будинків часто стикаються із ситуаціями, коли один із мешканців самовільно відгороджує частину території під свої потреби, чим блокує доступ іншим власникам до користування спільною частковою власністю, наприклад, прохід у загальний коридор.

Подібні суперечки вкрай рідко вирішуються шляхом переговорів, а тому виникає питання: що робити далі, якщо порушення не усувається в добровільному порядку і порушник поводиться агресивно, не бажаючи дотримуватись закону.

Порядок розпорядження майном загального користування мешканців багатоквартирного будинку

Якщо говорити про правочинність мешканців щодо майна та приміщень, призначених для загального користування, то кожен мешканець має право користування, володіння та розпорядження майном у розмірі, пропорційному площі квартири, при цьому заборонено виділ у натурі його частини або відмову від нього. Це право закріплено у ст.ст. 289-290 ЦК України.

Власники багатоквартирних будинків, як випливає із ч. 1 ст. 36 ЖК РФ, на праві спільної часткової власності мають право власності на спільне майно будинку, яке призначене для спільного використання мешканцями - сходові клітки, коридори, майданчики, тамбури, під'їзди і т.д. Будь-які дії з цим майном одноосібно не допускаються, має бути одержано дозвіл усіх власників в силу ст. 247 ЦК України, ч. 3 ст. 44 ЖК РФ.

Типові ситуації порушення прав
Прикладів самовільного захоплення майна загального користування може бути безліч. Один із них – сусід обгородив загальну комору, сушарку чи інше приміщення таким чином, що інші мешканці втратили доступ до частини приміщення та можливість його повноцінного використання.

Ніхто з мешканців не має права самовільно захоплювати частину майна загального користування у багатоквартирному будинку, за винятком випадків, коли таке право надано одному з мешканців на підставі рішення загальних зборів власників квартир у такому будинку.

Приклади самовільного захоплення спільного имущества:

• обмеження доступу до загальної комори;
• встановлення дверей та обмеження доступу на дах;
• обмеження доступу до підвальних приміщень;
• встановлення дверей або обмеження доступу до загальної коляскової/передбанника/загальної передпокою.

Як свідчить ст. 304 ГК РФ, власник майна вправі вимагати усунення будь-якого порушення його права навіть у випадках, коли таке порушення не позбавляє його права на володіння майном. У разі захоплення частини коридору чи іншої спільної території порушуються права власника на її повноцінне використання.

Якщо реконструкція, що проводиться мешканцем, стосується спільного майна мешканців, то для проведення реконструкції обов'язково отримання дозволу всіх власників житла в будинку (ч. 1 ст. 40 ЖК РФ). Якщо такого дозволу не було – можна сміливо скликати збори та порушувати питання про усунення порушником перешкод.

Що робити і з чого почати, щоб запобігти порушенню

Перше,з чого варто розпочати, то це спробувати провести колективну зустріч усіх мешканців та винести на обговорення питання про усунення перешкод у користуванні спільним майном. На практиці такі збори рідко дають позитивний результат, проте це необхідно для фіксації факту порушення, про що виноситься відповідне рішення. За підсумками зборів краще скласти документ, який має підписати хоча б кілька членів загальних зборів.

Наступним етапомбуде проведення фото- та відео фіксації порушення, матеріали якої буде використано як підтвердження факт самовільного захоплення майна загального користування.

На третьому етапінеобхідно провести роботу зі збору інформації та відомостей про самого порушника, щоб мати можливість відобразити зібрані дані у заяві, яка буде підготовлена ​​на четвертому етапі.

На четвертому етапіготується заява та направляється до уповноваженого органу, розглядати такі адміністративні порушення. Як правило, це Керівна компанія або спеціальна комісія при муніципалітеті. Даний орган може видати розпорядження мешканцю, який захопив частину загального приміщення, але жодним іншим чином змусити його усунути порушення не можуть.

П'ятий етапякщо мешканець не усуває перешкоди – звернення до суду. Якщо власники спільного майна не досягли єдиної думки щодо користування та розпорядження ним, то вирішити даний спір можна лише через суд (ст. 247 ЦК України).

До суду потрібно подати всі наявні документи щодо конфлікту: фото-матеріали, укладання уповноважених органів та Керівної компанії, колективні рішення власників житла тощо.

Позов подається до районного суду за місцем знаходження нерухомого майна.

При складанні заяви важливо дотримуватись вимог ст. 131-132 ЦПК РФ у частині змісту позову та переліку обов'язково доданих щодо нього документів.

Позов оплачується держмитом у вигляді 300 рублів, як заява немайнового характеру.

У сукупності проведені заходи дозволять притягнути винного до відповідальності, зобов'язавши його через суд демонтувати об'єкти, що перешкоджають загальному користуванню майном.

Примітка:При продовженні виконання рішення суду судові пристави мають право накласти на мешканця серйозний штраф і примусово, за участю КК, усунути порушення.

Допомога спеціаліста

Найбільш оптимальним варіантом буде звернення до юриста чи адвоката з проханням провести роботу, спрямовану на усунення перешкод у користуванні майном загального користування, а також притягнення винної особи до адміністративної відповідальності виключно у правовому полі та законним способом.

Адвокат Коченков В.В. допоможе суттєво заощадити ваш особистий час та забезпечить підготовку всіх необхідних документів та доказів для захисту ваших інтересів як у судовому, так і позасудовому порядку.

Перед початком ремонтних заходів насамперед необхідно розмежувати капітальний та косметичний ремонт. До першого відносяться:

• відновлення роботи несправних ліфтів;
• повна або часткова заміна систем водо-, тепло-, газо-, електропостачання та каналізації;
• ремонт підвальних та горищних приміщень;
• оштукатурювання стін і т.д.

Навіть якщо зазначені системи територіально перебувають у під'їзді, роботи з ремонту оплачуються з Фонду капремонту, формованого у кожному регіоні РФ із внесків власників житла (ст.166 Житлового кодексу РФ).

Капітальний ремонт під'їзду проводиться:

• одночасно з капремонтом всього будинку, що здійснюється згідно з графіком, складеним районною Адміністрацією;
• за заявою мешканців силами Управляючої компанії.

В першому випадкудодаткових внесків від власників не потрібно – достатньо вчасно оплачувати квитанції на капремонт.

У другому випадкупроцедура збору коштів на відновлення під'їздів регулюється ФЗ № 185 від 21.07.2007 р. «Про Фонд сприяння реформуванню ЖКГ», згідно з яким власники зобов'язані сплатити 5% вартості всіх робіт.

Косметичний ремонтмісцям загального користування потрібно набагато частіше, ніж капітальний і має на увазі:

Ці роботи КК має виконувати один раз на три-п'ять років, при цьому власники квартир не повинні вносити додаткових коштів: усі роботи оплачуються внеском на утримання та ремонт житлового приміщення.

Куди звертатись? Для приведення під'їзду до порядку мешканці на загальних зборах мають скласти список необхідних робіт, додати його до заяви та подати документи до КК.

Ремонт під'їзду - обов'язок керуючої компанії. Компанія має скласти графік робіт на рік, знайти кошти(якщо внесків власників недостатньо) та відремонтувати під'їзд.

Роботи виконуватимуться у суворій відповідності до списку, тому він має бути ретельно продуманий.

Хто зробить?

Отримавши заяву з доданим до неї списком, КК приступає до складання річного плану та розробки кошторису, до якого закладаються витрати на придбання будматеріалів та оплату праці робітників.

Хто має робити ремонт у під'їзді? Роботи можуть бути проведені:

• силами працівників КК;
• стороннім підрядником.

За законом обидва варіанти не вимагають від мешканців додаткових внесківта, тим більше, участі у роботах.

На практиці КК часто пропонує мешканцям самостійно:

• вимити стіни після стелі;
• застелити підлогу газетами під час фарбування стін і потім прибрати папір;
• винести будівельне сміття;
• вимити вікна та підлогу після завершення робіт.

Проте, згідно з Постановою Держбуду РФ № 170 від 27.09.2003р. прибирання після ремонту, а також підтримання чистоти протягом року, зобов'язане здійснювати КК.

Бувають випадки, коли мешканці, вважаючи прибирання, що забезпечує Управляюча компанія, недостатньою, відмовляються від неї і прибирають під'їзд самі. На це може посилатися КК, закликаючи власників самостійно прибирати після проведення ремонту.

Але прибирання мешканцями місць загального користування не має відношення до наведення чистоти після фарбування/побілки: ремонт вважається закінченим після демонстрації відремонтованого чистого під'їзду та підписання мешканцями Акту прийому.

Керуючими компаніями ремонтуються лише місця загального користування. Сходові майданчики на поверхах, загальні коридори та тамбури мають підтримуватись у порядку силами мешканців.

Ремонт з власної ініціативи

Насправді КК часто не поспішають проводити ремонтне тільки тих під'їздів, які не ремонтувалися п'ять років, а й аварійному стані.

Домогтися проведення робіт мешканці можуть двома способами: вступати в позови з КК (зазвичай це вимагає багато часу) або самостійно організувати проведення робіт: зробити все власним коштом самим або найняти будівельну бригаду.

Другий варіант дозволяє швидко упорядкувати простір, що вимагає ремонту, і самим вибрати всі необхідні матеріали: від якості штукатурки до кольору фарби.

Також мешканці можуть визначити самі, яку частину робіт вони зроблять самостійно і заощадять на оплаті праці найманих робітників.

Хто оплачує ремонт у під'їзді багатоквартирного будинку у цьому випадку? Оплачувати всі витрати доведеться самим мешканцям, ось у чому мінус такого вирішення проблеми.

Повернути частину витрачених коштів можнапісля завершення ремонту. Для цього необхідно:

• скласти Акт про стан парадної на початок робіт;
• скласти кошторис;
• закупити матеріали, зберігаючи усі чеки;
• провести ремонт;
• оформити Акт прийому;
• написати заяву про відшкодування витрат до ЖЕКу, додавши всі документи;
• звернутися до суду у разі відмови;
• надати докази необхідність проведення робіт.

Швидше за все, відшкодувати витрати повністю не вдасться, особливо якщо закуповувалися дорогі матеріали, роботи були спрямовані здебільшого на підвищення безпеки або покращення зовнішнього вигляду парадної (наприклад, плитка на підлозі та стінах, встановлення відеокамер тощо).

Адміністрація, Житлова інспекція та суд враховуватимуть необхідність кожної проведеної процедури, тому за бажання повністю повернути витрачені кошти, ремонтувати потрібно лише те, що загрожує життю та здоров'ю громадян.

Ніхто не може зобов'язати КК оплачувати забарвлення сходів «для краси».

Отже, підіб'ємо підсумок. Хто робить ремонт у під'їзді багатоквартирних будинків та платить за нього? За законом КК мають самостійно контролювати стан параднихта приймати рішення про їх ремонт. Насправді таке відповідальне ставлення з боку КК зустрічається дуже рідко.

Швидше за все для приведення під'їзду до ладу самим мешканцям доведеться проявити активність: від збору підписів та складання документів, до закупівлі матеріалів та проведення робіт.

У більшості випадків мешканці хочуть відгородити та використовувати у своїх інтересах ту частину загального холу чи коридору, яка безпосередньо примикає до квартири. Відзначимо відразу, право на такі дії є лише у власників житла. Воно закріплено у статтях 36 та 37 Житлового кодексу РФ. Однак навіть власникам скористатися своїм законним правом не так просто: є безліч юридичних нюансів.

З чого почати?

Хоча у статтях 36 і 37 ЖК РФ стверджується, що загальнобудинкове майно належить всім власникам житла, насамперед варто уважно вивчити статут ТСЖ, ЖБК або договір з компанією, що управляє. З цих документів може з'ясуватися, що сходи, холи, горища, підвали, прибудинкова територія та інше майно передано за згодою мешканців до оперативного управління обслуговуючої організації. Тобто вона має право витягувати з експлуатації таких об'єктів дохід. У подібній ситуації необхідно буде звертатися до правління ТСЖ, ЖБК чи КК. Їхні представники визначать, на яких умовах ви зможете встановити перегородку та «прирізати» додаткову площу. Але швидше за все за користування нею доведеться платити щомісячну орендну плату.

Якщо за керуючою організацією не закріплено право оперативного розпорядження загальнобудинковим майном, то брати з власника платежі за його користування (на відміну від витрат на його утримання) ніхто не має права. Але в тому випадку, якщо ТСЖ, ЖБК або КК вважатиме, що площа коридору, який ви хочете огородити, перевищує частку за законом, що належить вам у загальнобудинковому майні, платити доведеться. Скільки метрів вам належить, ми розповімо у другій раді.

І, звичайно, після вивчення статуту ТСЖ, ЖБК або договору про управління з КК, бажано звернутися до цих організацій та повідомити про свій намір встановити перегородку.

Стримуємо апетити або домовляємося з сусідами

Якщо хол досить великий, то у більшості громадян виникає спокуса відгородити собі простору максимум і використовувати його у своїх цілях - розмістити там старі меблі, техніку, велосипед, мопед і т.д. Але ви повинні враховувати інтереси інших мешканців, які теж мають право користуватися коридором. Відповідно до статті 247 Цивільного кодексу РФ, власник має право на надання у користування частини спільного майна будинку, пропорційної площі квартири, що займається. І якщо ви «захопили» чужі квадратні метри, то решта власників житла може висловити претензії та вимагати грошової компенсації або щомісячної плати за оренду «надлишків». Деякі принципові громадяни, особливо, якщо їх підтримає керівництво ТСЖ, ЖБК, КК, взагалі можуть пред'явити до вас судовий позов.

Тож обов'язково переговоріть із власниками найближчих квартир та постарайтеся зробити сусідів своїми однодумцями. Якщо ви зумієте їх переконати, тоді вони погодяться взяти на себе частину витрат на встановлення дверей, а відгородити вдасться більшу за площею територію.

Оглядаємо коридор: обережно, лічильники!

Досить часто конфлікти із сусідами виникають у тому випадку, якщо ви збираєтеся обгородити частину коридору, де розташований електрощит для всіх квартир на поверсі (без приладів обліку). В цьому випадку незгодні з вашими планами мешканці можуть посилатися на відсутність доступу до загальнобудинкового обладнання. Але їхні претензії є необґрунтованими: з точки зору закону займатися обслуговуванням електричного щита може лише сертифікований електрик. А у разі аварійних ситуацій йому необхідно лише надати доступ до обладнання.

Зовсім інша річ, якщо у розподільчому щиті знаходяться прилади обліку. Тоді забезпечити доступ до лічильників – це цілком законна вимога власників. Але і тут є вихід, хоча він обернеться додатковими витратами для вас, - прилади обліку можна перевстановити в квартирах. Є дешевший варіант - зробити дублікати від вхідних ключів і передати їх сусідам, чиї лічильники опинилися за дверима.

Найскладніша ситуація – коли у коридорі розташований пожежний кран. Представники пожежної інспекції зазвичай категорично забороняють обгороджувати такі об'єкти. Але тут є вихід. Наприклад, можна встановити двері зі скляною вставкою, яку легко розбити у разі небезпеки та забезпечити доступ до пожежного крана.

Проблема вирішується легше у тому випадку, якщо у вашому під'їзді є консьєрж. Тоді йому передаються на зберігання запасні ключі від дверей.

Організуємо заочні збори власників

Якщо ви не хочете в майбутньому судових розглядів з ТСЖ, ЖБК, КК або іншими власниками, які вважають установку дверей незаконною, перед монтажем необхідно організувати загальні збори власників багатоквартирного будинку. Це, зрозуміло, обернеться для вас втратою часу та нервів. Зате, якщо рішення зборів набуде чинності, ніхто вже не зможе пред'являти вам претензії.

Провести загальні збори треба у заочній формі, оскільки за очному варіанті ви навряд чи зберете кворум (мають бути дві третини від загальної кількості власників).

До порядку денного можна включити не тільки саме ваше запитання, а й інші проблеми, які турбують мешканців. Про проведення зборів ви повинні повідомити всіх власників квартир за десять днів. Зробити це можна рекомендованим листом з повідомленням про доставку (що влетить у копієчку) або вивісити інформацію на стенді на першому поверсі. Потім у певний день розіслати документи з текстом питань іншим мешканцям, вказавши до якої дати (зазвичай, це кілька днів) вони можуть висловити свою думку. Після чого варто пройтися по квартирах та зібрати папери. «За» позитивне вирішення вашого питання має бути віддано понад 50% голосів.

За даними Товариства споживачів Санкт-Петербурга та Ленінградської області, близько 90% перегородок у загальних коридорах будинків зараз встановлено з тими чи іншими порушеннями законодавства. У 30% випадків їх монтаж був оскаржений або зараз заперечується у судовому порядку.

Отже, якщо ви дієте на свій страх і ризик і не заручилися рішенням загальних зборів мешканців, будьте готові до того, що будь-якої миті вам може прийти повідомлення з боку ТСЖ, ЖБК або КК з вимогою демонтувати встановлені двері. Якщо ви цього не зробите, організації, які займаються експлуатацією будинку, можуть звернутися до суду. І якщо він стане на їхній бік, то вас зобов'яжуть вже власним коштом ліквідувати перегородку. Серйозні проблеми можуть виникнути й у тому випадку, якщо ви раптом захочете продати квартиру. Двері доведеться або демонтувати, або все-таки проводити загальні збори мешканців та отримувати дозвіл на встановлення перегородки постфактум.

Текст: Світлана Коваленко Фото: Олексій Олександронок

Підтримаю попередніх промовців. Якщо на руках немає погодження з усіма мешканцями поверху, ви маєте право вимагати від них виконання ваших умов на зміну положення цієї перегородки або її знесення. Не знаю точно, чи підпадає ця перегородка під визначення перепланування. Якщо так, то її дано ще й узаконювати у відповідних установах.

Якщо не погодяться на світове рішення, то дорога вам спочатку до КК.

Ось натрапив. Цікаво. Цілком можу і проблеми у вас виникнути з вашими претензіями.

Спойлер

Справи коридорні...

Інтерв'ю у адвоката з фірми "Афанасьєв та партнери". Дякуємо Ірині Кузнєцовій за стенограму запису.

У будинках Невського Синдикату зазвичай коридори та холи із пристойним метражем. Ці коридори можуть приєднати до квартир багато пайовиків. Про особливості цього процесу цей матеріал.

- Дмитре, скажіть наскільки правомочною є установка залізних дверей з ліфтового майданчика в загальний коридор?

Така установка дверей не просто правомочна, навіть знесення цих дверей заборонено правилами пожежної безпеки, т.к. ці двері перешкоджають поширенню продуктів горіння. Встановлення залізних дверей на загальний коридор та замку рекомендується МВС як ефективний спосіб протидії злодіям як квартирним, так і любителям красти вміст квартирних щитків та зрізати кабелі.

Однак установка замку на ці двері повинна відповідати правилам пожежної безпеки.

- А що то за правила?

Відповідно до п.52 Правил, двері повинні відчинятися у бік шляху евакуації, тобто. назовні від коридору до ліфтового майданчика. Інший момент, двері зсередини повинні відчинятися без ключа.

- Чи можна у коридорах ставити шафи?

Не можна робити в коридорах вбудовані шафи, це заборонено СНіП 2.01.02-85. Однак у СНиПі нічого не сказано про звичайні шафи, отже діє норма з п. 4.6, яка наказує мати вільний прохід шириною не менше 1 метра. Слід врахувати, що з ширини коридору ще віднімається половина дверного отвору. Іншими словами, якщо в коридор шириною 2 м можна до однієї зі стін поставити шафу завглибшки 60 см.

- Досить часто зустрічається випадок, коли сусіди, що живуть наприкінці коридорів, перекривають частину коридору своїми дверима, чи можна ці двері знести так само самовільно, як її поставили?

Знести можна, тільки це буде кримінальним злочином, передбаченим ст. 167 КК України. Мені відомий не один такий випадок. Потім дії сусідів, які перекрили коридор, не можна вважати неправомочними без аналізу ситуації.

- А хіба сусіди не зробили собі виділення в натурі частини спільної власності?

Поширена помилка. Виділення в натурі до встановлення дверей взагалі не має відношення. Виділення в натурі це поділ спільної власності і набирає чинності тільки після державної реєстрації (ст. 219 ДК РФ), т.к. коридор відноситься до нерухомості. Виділення в натурі частини коридору заборонено, але це тільки означає, що не можна собі перевести частину коридору у власність, але зовсім не означає неможливість забрати собі використання частини коридору. Обивателя може здивувати, але юридично власність, володіння та використання різних понять. Так ось для того, щоб забрати у володіння та використання частину коридору сусіди можуть мати цілком законні підстави.

- У чому тоді законні підстави встановлення дверей у коридорі сусідами?

Відповідно до ст. 36 ЖК РФ коридори є спільним майном всіх мешканців-власників. Відповідно до ст. 37 ЖК РФ частка мешканця у спільному майні пропорційна площі його квартири. Відповідно до ст.247 ДК РФ учасник часткової власності має право на надання у його володіння та користування частиною спільного майна, тобто. і коридору, пропорційних його частці.

Іншими словами, якщо сусіди мають право на частину площі коридору, зазначену у ст. 247 ГК РФ, то відгородивши собі цю частину вони забирають у користування, що їм належить.

- Але ж у деяких власників може вийде, що їхня частка припадає на "прохідну частину" коридору!

Коридор переважають у всіх частинах залишається прохідним, т.к. Його призначення бути місцем проходу до квартир, тому навіть відгородившись із сусідом на пару ви обидва використовуєте свою частину коридору. Потім згідно з ЖК РФ приміщення повинні використовуватися за призначенням, якщо гілка коридору призначена для підходу до певних квартир, то тільки для цього це гілка коридору і має використовуватися.

– Давайте розберемося на прикладі. У мене на майданчику площа загального коридору 35 кв. метрів. Загальний метраж усіх квартир на майданчику 464 кв. метрів. Моя квартира має метраж 88 кв. метрів, а квартира сусіда має 62 кв. метри. Чи це означає, що нам належить 6,6 і 4,7 від площі коридору?

Правильно. Ще раз вкажу формулу розрахунку "своєї" частки згідно із законом.

Площа Долі = Площа Коридору * Площа Вашої Квартири/ Загальна площа квартир на вашому майданчику.

- Чи правда, що тоді ми можемо із сусідом претендувати на 11,3 кв. метра від коридору?

- Добре. Інший приклад. В іншому кінці нашого коридору знаходяться 2 квартири площею 58 та 68 кв. метрів. Сусіди, як я розумію, мають право на 9,5 кв. метрів, але захопити можуть до 13,5 кв. метрів. Чи може це розцінюватися як шкода решті власників?

Може. Виходить ситуація, передбачена п.2 ст. 247 ЦК України. Інші власники не змогли отримати у володіння та розпорядження частину спільного майна у вигляді належної частини коридору, то їм належить грошова компенсація. Оцінювачі зазвичай оцінюють 1 кв. метр нежитлових приміщень як зиск у $5 на місяць. Інше питання, що скривдженим сусідам ці гроші не стягнути.

- Чому не стягнути шкоду з тих, хто використовує більше, ніж має право?

Тому що "загарбники" коридору справедливо заявлять, що згідно зі ст. 36 ЖК РФ коридор належить всім власникам будинку, а не лише безпосередньо їхнім сусідам. Тому компенсацію треба ділити на всіх власників будинку, а сусіду належить лише частка від неї – зазвичай 1/300 частина. Чи варто говорити, що це не окупить навіть держ. мито на подання позову?

Ми вже не говоримо, що "загарбники" коридорів мають цілком простий спосіб узаконити своє становище через Загальні Збори Власників. Адже з моменту подання позову до суду пройде 3 місяці, тут не одні збори можна провести.

- Як через Загальні Збори Власників можна захопити коридори?

Так можна захопити не лише коридори.

Загальні Збори Власників згідно з п. 2.3 ст. 44 ЖК РФ має право передати спільне майно у користування будь-кому. Щоправда, для такого рішення потрібно мати 2/3 голосів від усіх власників згідно з п.1 ст. 46 ЖК РФ.

Тепер подумаємо самі, мешканців, що живуть у кінцях коридорів, зазвичай набагато більше, ніж живуть відразу біля входу. Потім квартири в кінцях коридорів зазвичай проектувальники роблять більшими, а згідно з п.3 ст. 48 ЖК РФ голосують на загальних зборах "метрами". Маємо явно понад 2/3 власників, зацікавлених узаконити своє володіння коридорами.

Причому зробити такі збори є елементарними, тепер ст. 47 ЖК РФ передбачає форму заочного проведення загальних зборів. Просто до поштових скриньок кидається рішення, власники їх підписують і кидають в іншу скриньку.

- А якщо все ж таки не вдасться отримати необхідну більшість голосів?

Тоді все залежить лише від фортеці нервів " загарбника " коридору. Мені відомий прецедент, коли сусіди захопили багато, а 1/2 коридору. Суд п'ять разів виносив рішення, щоб сусіди повернули належну частину коридору решті. Тільки "загарбники" навіть до суду не були. Судова тяганина лише однієї справи зазвичай триває 5-6 місяців. І лише через півроку був пристав із приписом перегородку прибрати. "Загарбники" просто розкручували болти кріплення перегородки і заносили її в квартиру. Пристав записував – рішення суду виконано. Через півгодини після відходу пристава "сусіди-загарбники" ставили перегородку назад. І так п'ять разів. Позивачі витрачали роки, а відповідач лише хвилини і все одно отримував своє. Писали в пресу - без користі, пристави тільки образилися, т.к. вони тут ні до чого, такий закон. Потім "ображені" сусіди просто вирішили перегородку без суду зламати, на гуркіт приїхали міліціонери та було порушено кримінальну справу за ст. 167 КК України.

- А якщо двері сусідів перекрили спільний електричний щиток?

Чи перекрила двері щиток ролі не грає. Там немає обладнання, яке можна обговорювати комусь іншому крім сертифікованого електрика ТСЖ. Йому і має бути надано доступ у разі аварії. Мешканцям проводити електротехнічні роботи заборонено у ПУЕ. Інше питання якщо у щитку лічильники. Якщо так, то доступ до лічильника може бути забезпечений, т.к. лічильник обслуговується самим власником. Інакше як за електрику платити? Зазвичай у таких випадках лічильник переносять у квартиру або прямо на перегородку, на якій ставляться двері.

- Що ж робити, якщо двері закривають собою вікно в шахту димовидалення?

Передбачити вікно такої самої площі над вашими дверима. Треба сказати, що БНіП не регламентується форма такого вікна, тому тут є два основні варіанти. Можна просто зробити квадратне вікно над дверима розмірами приблизно 50x50 см і поставити в нього ґрати. А можна зробити за аналогією з п. 1.74 у СНіПі 2.08.02-89. Просто перегородка на якій стоїть двері повинна не доходити до стелі і залишена щілина повинна мати площу не менше 2500 кв. см. При типовій ширині коридору близько 2 м це зазор приблизно 12-14 см від стелі. У вентиляційне вікно можна ставити сітку.

- А як бути, якщо двері закриває пожежний кран?

Найпростіше рішення це віддати додатковий ключ консьєржу та написати на двері його номер телефону. Інший варіант це армована скляна вставка у двері, яку пожежники зможуть розбити та відчинити двері.

Можна погодити перенесення крана, але це довго і коштує грошей. Є рішення простіше. Ставимо електромагнітний замок у ланцюг якого включений пожежний датчик, що вирішує проблему. У разі пожежі двері розблоковуються. Не слід забувати, що датчику потрібне повітряне сполучення з основним коридором, тому невелике вент. вікно теж потрібне. Задоволення коштує близько $80, але на кілька квартир мати електронний замок, що не допускає підбір ключа, не так і погано. Згадаймо, що 40% квартир за статистикою МВС розкриваються відмичками.

- А чи взагалі можна ставити двері в коридори за правилами пожежної безпеки?

Заборони на це в Правилах немає, але є вимоги до дверей, що стоять на шляху евакуації. Коридорні двері повинні відчинятися назовні в загальний коридор і відчинятися без ключа зсередини і мати просвіт не менше 0,8 м згідно СНиП 2.01.02-85. Крім цього, коридорні двері не повинні заважати відкриватися іншим дверям.

- Цікаво, а чи не була дія сусідів щодо перекриття коридорів переплануванням, за які передбачені санкції в новому ЖК РФ?

Ні, у новому ЖК РФ передбачено санкції за перепланування житлових приміщень. Коридор приміщення нежитлове. Тут немає реконструкції приміщення, т.к. у визначенні Держбуду даним у ВСН 61-89(р) ознаками реконструкції є зміна будівельного обсягу та площі. Двері об'єм та площа не змінює.

- А хіба не потрібна згода ТСЖ для встановлення дверей?

ТСЖ це організація найнята власниками для експлуатації будинку і не більше. До майнових відносин між власниками ТСЖ не має відношення.

- Як же так? У п. 2 ст. 137 ЖК РФ зазначено що ТСЖ має право надавати у користуванні спільне майно!

Закони треба читати до кінця, власники можуть ТСЖ доручити розпорядитися своїй власності, без цього доручення дії ТСЖ незаконні. У ст. 146 зазначено, що для ухвалення рішень про передачу прав на спільне майно потрібне отримання 2/3 голосів від усіх власників. Найчастіше ТСЖ намагається з себе зображати власника будинку, хоча це не більше ніж група водопровідників та електриків найнята мешканцями. Не говоримо вже про те, що будь-який власник може вийти з ТСЖ, просто подавши заяву згідно зі ст. 143 ЖК РФ і жодні рішення ТСЖ йому сили немає.

- А якщо власник уже пов'язаний договором із ТСЖ?

Власник у будь-який момент може розірвати договір із ТСЖ на підставі ст. 782 ЦК України, але це не знімає з нього обов'язки оплачувати комунальні платежі в розмірі встановленому в ЖК РФ.

- І що тоді робити сусідам коли консенсусу не знайдено?

Домовлятися. Шлях переговорів найефективніший. Для переговорів як і судів краще кликати професіоналів. Заощадите час, а справа дуже проста. Послуги адвоката з таких справ зазвичай $100-$200.

У багатоквартирних будинках, як правило, є великі за площею загальні коридори, в яких власники хотіли б встановити перегородки та використовувати цей простір із вигодою для себе. БН підготував поради, як це зробити законно.

У більшості випадків мешканці хочуть відгородити та використовувати у своїх інтересах ту частину загального холу чи коридору, яка безпосередньо примикає до квартири. Відзначимо відразу, право на такі дії є лише у власників житла. Воно закріплено у статтях 36 та 37 Житлового кодексу РФ. Однак навіть власникам скористатися своїм законним правом не так просто: є безліч юридичних нюансів.

З чого почати?

Хоча у статтях 36 і 37 ЖК РФ стверджується, що загальнобудинкове майно належить всім власникам житла, насамперед варто уважно вивчити статут ТСЖ, ЖБК або договір з компанією, що управляє. З цих документів може з'ясуватися, що сходи, холи, горища, підвали, прибудинкова територія та інше майно передано за згодою мешканців до оперативного управління обслуговуючої організації. Тобто вона має право витягувати з експлуатації таких об'єктів дохід. У подібній ситуації необхідно буде звертатися до правління ТСЖ, ЖБК чи КК. Їхні представники визначать, на яких умовах ви зможете встановити перегородку та «прирізати» додаткову площу. Але швидше за все за користування нею доведеться платити щомісячну орендну плату.

Якщо за організацією, що управляє, не закріплено право оперативного розпорядження загальнобудинковим майном, то брати з власника платежі за його користування (на відміну від витрат на його утримання) ніхто не має права. Але в тому випадку, якщо ТСЖ, ЖБК або КК вважатиме, що площа коридору, який ви хочете огородити, перевищує частку за законом, що належить вам у загальнобудинковому майні, платити доведеться. Скільки метрів вам належить, ми розповімо у другій раді.

І, звичайно, після вивчення статуту ТСЖ, ЖБК або договору про управління з КК, бажано звернутися до цих організацій та повідомити про свій намір встановити перегородку.

ПОРАДАДА № 1

Часто ТСЖ, ЖБК, КК відмовляють в установці дверей у загальному коридорі під приводом того, що виділення в натурі частки у спільній власності МКД заборонено Цивільним кодексом РФ. Отже, відгородивши частину коридору, ви не стаєте власником цієї площі, а отримуєте її у користування

Стримуємо апетити або домовляємося з сусідами

Якщо хол досить великий, то у більшості громадян виникає спокуса відгородити собі простору максимум і використовувати його у своїх цілях - розмістити там старі меблі, техніку, велосипед, мопед і т.д. Але ви повинні враховувати інтереси інших мешканців, які теж мають право користуватися коридором. Відповідно до статті 247 Цивільного кодексу РФ, власник має право на надання у користування частини спільного майна будинку, пропорційної площі квартири, що займається. І якщо ви «захопили» чужі квадратні метри, то решта власників житла може висловити претензії та вимагати грошової компенсації або щомісячної плати за оренду «надлишків». Деякі принципові громадяни, особливо, якщо їх підтримає керівництво ТСЖ, ЖБК, КК, взагалі можуть пред'явити до вас судовий позов.

Тож обов'язково переговоріть із власниками найближчих квартир та постарайтеся зробити сусідів своїми однодумцями. Якщо ви зумієте їх переконати, тоді вони погодяться взяти на себе частину витрат на встановлення дверей, а відгородити вдасться більшу площу територію.

Довідка БН

Скільки квадратних метрів у коридорі можна обгородити

Підрахувати цю цифру нефахівцям дуже складно, через що й виникають конфлікти. Насправді у ряді ТСЖ і ЖБК пропонують використовувати таку формулу. Загальна площа коридору множиться на площу вашого житла. Потім одержана цифра ділиться на загальну площу всіх квартир на вашому поверсі. Це і буде розмір вашої коридорної частки. Конкретні дані про всі площі можна дізнатися у правлінні ТСЖ, ЖБК, КК. Втім, як зазначає консультант Комісії з нерухомості Товариства споживачів Санкт-Петербурга та Ленінградської області Ганна Горбенко, цю формулу, якщо згоди із сусідами не досягнуто, легко можна оскаржити в суді.

РАДА №2

Як правило, про встановлення дверей домовляються мешканці двох-трьох крайніх квартир наприкінці загального коридору на одному поверсі. Це може суттєво збільшити розмір площі, яку ви хочете обгородити

Оглядаємо коридор: обережно, лічильники!

Досить часто конфлікти із сусідами виникають у тому випадку, якщо ви збираєтеся обгородити частину коридору, де розташований електрощит для всіх квартир на поверсі (без приладів обліку). В цьому випадку незгодні з вашими планами мешканці можуть посилатися на відсутність доступу до загальнобудинкового обладнання. Але їхні претензії є необґрунтованими: з точки зору закону займатися обслуговуванням електричного щита може лише сертифікований електрик. А у разі аварійних ситуацій йому необхідно лише надати доступ до обладнання.

Зовсім інша річ, якщо у розподільчому щиті знаходяться прилади обліку. Тоді забезпечити доступ до лічильників – це цілком законна вимога власників. Але і тут є вихід, хоча він обернеться додатковими витратами для вас – прилади обліку можна перевстановити у квартирах. Є більш дешевий варіант – зробити дублікати від вхідних ключів та передати їх сусідам, чиї лічильники опинилися за вашими дверима.

Найскладніша ситуація – коли у коридорі розташований пожежний кран. Представники пожежної інспекції зазвичай категорично забороняють обгороджувати такі об'єкти. Але тут є вихід. Наприклад, можна встановити двері зі скляною вставкою, яку легко розбити у разі небезпеки та забезпечити доступ до пожежного крана.

Проблема вирішується легше у тому випадку, якщо у вашому під'їзді є консьєрж. Тоді йому передаються на зберігання запасні ключі від дверей.

РАДА №3

Уважно огляньте коридор, зверніть увагу, де розташовуються розподільчий щит, лічильники та пожежний кран. Постарайтеся знайти з вашими сусідами компроміс щодо включення цих об'єктів у територію, що обгороджується.

Організуємо заочні збори власників

Якщо ви не хочете в майбутньому судових розглядів з ТСЖ, ЖБК, КК або іншими власниками, які вважають установку дверей незаконною, перед монтажем необхідно організувати загальні збори власників багатоквартирного будинку. Це, зрозуміло, обернеться для вас втратою часу та нервів. Зате, якщо рішення зборів набуде чинності, ніхто вже не зможе пред'являти вам претензії.

Провести загальні збори треба у заочній формі, оскільки за очному варіанті ви навряд чи зберете кворум (мають бути дві третини від загальної кількості власників).

До порядку денного можна включити не тільки саме ваше запитання, а й інші проблеми, які турбують мешканців. Про проведення зборів ви повинні повідомити всіх власників квартир за десять днів. Зробити це можна рекомендованим листом з повідомленням про доставку (що влетить у копієчку) або вивісити інформацію на стенді на першому поверсі. Потім у певний день розіслати документи з текстом питань іншим мешканцям, вказавши до якої дати (зазвичай, це кілька днів) вони можуть висловити свою думку. Після чого варто пройтися по квартирах та зібрати папери. «За» позитивне вирішення вашого питання має бути віддано понад 50% голосів.

РАДА №4

Згідно з Житловим кодексом, питання про користування спільним майном вирішується виключно на загальних зборах власників багатоквартирного будинку. В іншому випадку ви порушуєте закон і маєте бути готові до відповідних наслідків

За даними Товариства споживачів Санкт-Петербурга та Ленінградської області, близько 90% перегородок у загальних коридорах будинків зараз встановлено з тими чи іншими порушеннями законодавства. У 30% випадків їх монтаж був оскаржений або зараз заперечується у судовому порядку.

Отже, якщо ви дієте на свій страх і ризик і не заручилися рішенням загальних зборів мешканців, будьте готові до того, що будь-якої миті вам може прийти повідомлення з боку ТСЖ, ЖБК або КК з вимогою демонтувати встановлені двері. Якщо ви цього не зробите, організації, які займаються експлуатацією будинку, можуть звернутися до суду. І якщо він стане на їхній бік, то вас зобов'яжуть вже власним коштом ліквідувати перегородку. Серйозні проблеми можуть виникнути й у тому випадку, якщо ви раптом захочете продати квартиру. Двері доведеться або демонтувати, або все-таки проводити загальні збори мешканців та отримувати дозвіл на встановлення перегородки постфактум.