Умови договору мають бути. Предмет та загальні умови договору. правильного укладання договорів
______________________________________________________________________ (далі – ________________________________) , іменоване надалі«Орендодавець», в особі _____________________________, що діє на підставі ____________, з одного боку, та
_________________________________________________________________ (далі – _________________) , іменоване надалі«Орендар» , в особі __________________, що діє на підставі ______________, з іншого боку,спільно іменовані надалі «Сторони»,уклали цей договір (далі – Договір) про нижченаведене.
ПРЕДМЕТ І ЗАГАЛЬНІ УМОВИ ДОГОВОРУ
Орендодавець зобов'язується передати, а Орендар прийняти у тимчасове володіння та користування (в оренду) за плату нежитлове приміщення (його частина) загальною площею ______ (Далі за текстом – «Нежитлове приміщення»), розташоване в _________________________ за адресою: _______________________________________.
План розташування Нежитлового приміщення в Будівлі визначено в Додатку № 1, що є невід'ємною частиною цього Договору, і частина, що його здається, заштрихована червоним кольором.
На момент укладання цього Договору Нежитлове приміщення належить Орендодавцю на праві власності, що підтверджується копією свідоцтва про державну реєстрацію права власності від _____________ № _________________ (Додаток № 2).
Нежитлове приміщення передається Орендарю для використання його в таких цілях: офісні приміщення.
ПОРЯДОК ПЕРЕДАЧІ НЕЖИЛОГО ПРИМІЩЕННЯ В ОРЕНДУ
Передача Орендодавцем та прийняття Орендарем Нежитлового приміщення здійснюється підписанням акта приймання-передачі уповноваженими представниками сторін за місцезнаходженням Нежитлового приміщення протягом 5 (П'яти) робочих днів з моменту підписання цього Договору.
Форму Акту приймання-передачі визначено у Додатку № 3, який є невід'ємною частиною цього Договору.
Нежитлове приміщення вважається переданим у найм з підписання акта приемки-передачи. В акті має бути зазначений технічний стан Нежитлового приміщення на момент його передачі.
Повернення Орендодавцю Нежитлового приміщення здійснюється підписанням акта здачі-приймання уповноваженими представниками сторін за місцезнаходженням Нежитлового приміщення протягом 5 (П'яти) робочих днів з моменту закінчення строку Договору або його дострокового розірвання.
Нежитлове приміщення повертається Орендодавцю у технічно справному стані з урахуванням нормального зносу.
Нежитлове приміщення вважається повернутим з моменту підписання акта здачі-приймання. В акті має бути вказано технічний стан Нежитлового приміщення на момент повернення з оренди.
ТЕРМІН ДІЇ ДОГОВОРУ
Цей Договір набирає чинності з моменту його підписання обома Сторонами та поширює свою дію на правовідносини сторін з ___________________ до _______________, а щодо виконання зобов'язань з оплати – до їх повного виконання Орендарем.
ПРАВА ТА ОБОВ'ЯЗКИ СТОРІН
Орендодавець зобов'язується:
Передати Нежитлове приміщення Орендарю відповідно до п. 2.1. Договору.
Прийняти Нежитлове приміщення за актом здачі-приймання після закінчення строку дії Договору або за його дострокового розірвання відповідно до п. 2.4. справжньої угоди.
Проводити капітальний ремонт Нежитлового приміщення власним коштом.
Не створювати перешкод Орендареві у використанні Нежитлового приміщення.
Забезпечити безперешкодний доступ до Нежитлового приміщення, що орендується, співробітникам Орендаря.
Здійснювати звірку розрахунків за орендною платою на вимогу Орендаря.
Усувати своїми коштами та за свій рахунок пошкодження та аварії на комунікаціях, що забезпечують цільове використання Нежитлового приміщення Орендарем, якщо вони сталися з вини Орендодавця.
Забезпечити Нежитлове приміщення необхідними для експлуатації комунальними послугами (у тому числі опаленням, водопостачанням, каналізацією, електропостачанням, вивезенням сміття).
Забезпечити відповідність Нежитлового приміщення вимогам пожежної, промислової та екологічної безпеки.
Орендодавець має право:
Безперешкодного доступу (у присутності представника Орендаря) до Нежитлового приміщення з метою здійснення контролю за його станом та цільовим використанням, повідомивши про це Орендаря письмово не пізніше ніж за один робочий день.
Вимагати від Орендаря виконання зобов'язань, покладених цим Договором.
Орендар зобов'язується:
Прийняти Нежитлове приміщення в оренду відповідно до п. 2.1 цього Договору.
Сплачувати орендну плату, встановлену цим Договором, у строки та в порядку, передбачені ним.
При експлуатації Нежитлового приміщення дотримуватись технічних та санітарних норм, правил та норм пожежної безпеки.
Негайно сповіщати Орендодавця про пошкодження, аварію або іншу подію, що завдала (або загрожує завдати) Нежитловому приміщенню збитків, та своєчасно вживати всіх можливих заходів щодо запобігання загрозі проти подальшого руйнування або пошкодження Нежитлового приміщення.
Підтримувати Нежитлове приміщення у справному стані, проводити за свій рахунок поточний ремонт.
Передати Нежитлове приміщення Орендодавцю як у зв'язку із закінченням терміну оренди, так і за дострокового розірвання цього Договору відповідно до п. 2.4 Договору.
Використовувати Нежитлове приміщення за призначенням.
Орендар має право:
У рахунок орендної плати користуватись місцями загального користування у Будинку, необхідними для експлуатації Нежитлового приміщення.
За письмовою згодою Орендодавця здавати Нежитлове приміщення (повністю або частково) у суборенду.
Здійснювати прокладання прихованої та відкритої проводки та комунікацій в нежитловому приміщенні, що орендується, необхідних для його цільового використання.
У разі якщо Орендодавець своєчасно не приступив до усунення пошкоджень та аварій на комунікаціях, що знаходяться усередині Нежитлового приміщення, Орендар має право самостійно або із залученням третіх осіб усунути такі пошкодження та аварії за рахунок Орендодавця.
У разі, якщо у встановлений строк Орендодавець не відшкодує Орендарю документально підтверджені витрати, Орендар має право утримати суму відшкодування понесених витрат з орендної плати, що підлягає сплаті Орендодавцю.
Достроково розірвати цей договір, повідомивши Орендодавця про подальше розірвання не пізніше ніж за 30 (тридцять) днів.
Після закінчення терміну оренди Нежитлового приміщення Орендар має право вимагати від Орендодавця укладання нового договору оренди на умовах, аналогічних умовам цього Договору, за умови належного виконання своїх зобов'язань щодо оплати орендної плати та експлуатації приміщення. У цьому випадку орендар має переважне право укласти договір оренди на новий термін.
ОРЕНДНА ПЛАТА І ПОРЯДОК РОЗРАХУНКІВ
5.2. Щомісячна орендна плата складає ______ (_________________________) рублів ___ коп., у тому числі ПДВ (18%) ______ (_________________________________) рублів ____ коп. відповідно до Розрахунку вартості орендної плати за надання у користування нежитлових будівель (приміщень) (Додаток № 5).
5.3. Оплата орендної плати за Договором за місяць провадиться Орендарем протягом 20 (Двадцяти) банківських днів з дати надання рахунок-фактури та рахунку на оплату шляхом перерахування коштів на розрахунковий рахунок Орендодавця.
5.4. Розмір орендної плати може бути змінений Додатковою угодою, підписаною уповноваженими представниками Сторін, але не частіше ніж один раз на рік, за наявності належного обґрунтування зміни розміру орендної плати.
5.5. До складу орендної плати включено вартість електроенергії, водопостачання, каналізації, теплової енергії, комунальних послуг, клінінгу та охорони.
ВІДПОВІДАЛЬНІСТЬ СТОРІН
6.2. У разі порушення строків оплати орендної плати Орендар на вимогу Орендодавця зобов'язаний сплатити неустойку у розмірі 0.03% (Ніль цілих три соті відсотки) від неоплаченої (несвоєчасно оплаченої) суми за кожний день прострочення.
6.3. У разі порушення термінів передачі Нежитлового приміщення в оренду Орендодавець на вимогу Орендаря зобов'язаний сплатити неустойку у розмірі 0.03 % (Ніль цілих три соті відсотки) від щомісячної орендної плати за кожний день прострочення.
6.4. Припинення (закінчення) строку цього Договору або його розірвання не звільняє Сторони від відповідальності за порушення зобов'язань, якщо такі мали місце під час виконання Договору.
ОБСТАВИНИ НЕПОДОЛІМОЇ СИЛИ
Сторони звільняються від відповідальності за часткове або повне невиконання зобов'язань за цим Договором, якщо це невиконання стало наслідком настання або дії обставин непереборної сили, що не піддаються розумному контролю Сторін, що виникли після укладення цього Договору, а також об'єктивно перешкоджають повному або частковому виконанню Сторонами своїх зобов'язань. цього Договору, включаючи, але не обмежуючись перерахованим: повені, землетруси, інші стихійні лиха чи воєнні дії, цивільні заворушення чи зміни у чинному законодавстві, а також заборони державних органів на дії Сторін (далі – форс-мажорні обставини).
Сторона, яка зазнала впливу форс-мажорних обставин, зобов'язана негайно письмово повідомити про це іншу Сторону, описавши характер форс-мажорних обставин, але не пізніше ніж через 5 (п'ять) робочих днів після настання таких обставин. Не повідомлення чи несвоєчасне повідомлення про настання форс-мажорних обставин позбавляє відповідну Сторону права посилатися на них у майбутньому.
Договір може бути продовжено на новий термін шляхом укладання додаткової угоди до договору під час дії Договору.
ПОРЯДОК ВИРІШЕННЯ СПОРІВ
8.2. Цими Сторонами дійшли згоди, що при виникненні між ними спору, що випливає з/або пов'язаного з цим Договором, ця суперечка, за неможливості вирішити її в порядку досудового врегулювання, підлягає розгляду в Арбітражному суді м. Санкт-Петербурга та Ленінградської області відповідно до законодавством Російської Федерації.
ЗМІНА, РОЗІРВАННЯ, ПРИПИНЕННЯ ДОГОВОРУ
9.2. Угода Сторін щодо зміни та/або доповнення умов цього Договору має чинність у тому випадку, якщо вона оформлена письмово, підписана уповноваженими представниками Сторін.
9.3. Цей Договір може бути розірваний достроково за згодою Сторін.
9.4. На вимогу Орендодавця Договір може бути достроково розірвано судом у випадках, передбачених законодавством РФ.
9.5. Необхідно зазначити, що у разі несплати Орендодавцем орендної плати протягом двох місяців Орендар має право на дострокове розірвання договору в несудовому порядку, письмово повідомивши Орендодавця за п'ять днів до дати розірвання).
КОНФІДЕНЦІЙНІСТЬ
10.2. Передача конфіденційної інформації третім особам, опублікування або інше розголошення такої інформації може здійснюватись лише за письмовою згодою іншої Сторони, незалежно від причини припинення дії цього Договору.
10.3. Обмеження щодо розголошення інформації не належать до загальнодоступної інформації, яка стала відомою Стороні з інших джерел до або після отримання від іншої Сторони.
10.4. Сторони не несуть відповідальності у разі передачі державним органам, які мають право її зажадати відповідно до чинного законодавства Російської Федерації.
10.5. З метою забезпечення збереження режиму конфіденційної інформації сторони укладають Угоду про інформаційний обмін та дотримання конфіденційності інформації (Додаток № 6 до цього Договору).
ІНШІ УМОВИ
11.2 Договір складено у двох примірниках, що мають однакову юридичну силу, по одному для кожної із Сторін.
11.3. Якщо одна із Сторін змінить свої поштові та/або контактні та/або платіжні та інші реквізити, вона зобов'язана письмово інформувати про це іншу Сторону протягом 10 (десяти) робочих днів з дати набрання чинності цими змінами.
11.4. Сторони мають право здійснювати обмін документами щодо виконання цього Договору (листи, додаткові угоди тощо) за допомогою факсимільного зв'язку. Повідомлення за підписами та печатками уповноважених на те осіб, передані Сторонами один одному факсом, мають юридичну силу за умови, що Сторона, яка ініціювала таке повідомлення, протягом 3 (Трьох) робочих днів з моменту передачі повідомлення факсимильним зв'язком, направить іншій Стороні оригінал. такого документа. У рамках цього Договору отримане факсом повідомлення визнається достовірно вихідним від Договірної Сторони, якщо воно містить правильні позначки факсимільного апарату Сторони-отримувача про найменування та телефони Сторони-відправника.
11.5. У разі розходження положень цього Договору та Додатків до нього пріоритет мають умови цього Договору, крім випадків, спеціально обумовлених Сторонами у таких Додатках.
11.6. Сторонами надано одна одній інформацію за формою Додатка № 7 до цього Договору (зразок заповнення розміщено в мережі Інтернет за адресою: http://www.transneft.ru/customers/237/) про ланцюжок власників Сторін, включаючи бенефіціарів (у тому числі кінцевих) власників, вигодонабувачів - фізичних осіб), а також про осіб, які входять до виконавчих органів Сторін, з додатком документів, що підтверджують цю інформацію.
Зміни у поданій раніше інформації про власників, бенефіціарів та осіб, які входять до складу виконавчих органів Сторін, з додатком підтверджуючих документів, Сторони зобов'язуються подавати один одному за формою Додатка № 7 до цього Договору не пізніше 3 днів з моменту, коли відбулися ці зміни, або з моменту укладання цього Договору, якщо зміни у ньому відбулися до укладення цього Договору.
Якщо будь-які поля форми Додатка № 7 до цього Договору (крім полів, які не можуть бути заповнені щодо фізичних осіб (наприклад, ОГРН), юридичних осіб (наприклад, місце проживання) або «Номер та дата укладання договору» у редакції даних про ланцюжок власників, наданого до укладення Договору) не заповнені відповідними відомостями, інформація вважається поданою неналежним чином.
Якщо зазначена інформація та документи не були належним чином подані Стороні, остання має право в односторонньому порядку відмовитися від виконання Договору без відшкодування іншій Стороні збитків, заявивши про таку відмову за 10 (десять) днів, після яких Договір вважається розірваним. При цьому все виконане за Договором, а якщо це неможливо - вартість виконаного, підлягає поверненню, якщо передбачене Договором зустрічне надання не може бути здійснене через розірвання Договору.
Кожна із Сторін згодна на розкриття іншою Стороною наданої їй інформації за формою Додатка № 7 до цього Договору, включаючи персональні дані, що містяться в ній, шляхом її надання у ВАТ «АК «Транснафта», органи державної влади та надає іншій Стороні право передавати цю інформацію та підтверджуючі документи у ВАТ «АК «Транснефть» та зазначеним органам.
Сторони, надаючи одна одній інформацію за формою Додатка № 7 до цього Договору, зобов'язуються виконати всі вимоги законодавства щодо захисту персональних даних. Сторони підтверджують, що необхідні згоди суб'єктів персональних даних на їх розкриття (зберігання та обробку в інформаційних системах та/або без їх використання), як це передбачено цим пунктом, Сторонами отримано (будуть отримані).
Умови, викладені у цьому пункті, є суттєвими.
11.7. Будь-які зміни та доповнення до цього Договору мають чинність лише в тому випадку, якщо вони належним чином оформлені письмово та підписані повноважними представниками обох Сторін.
11.8. Цей Договір укладено у 2 (Двох) ідентичних примірниках, що мають однакову юридичну силу, по одному примірнику для кожної із Сторін.
11.9. До Договору додаються та є його невід'ємною частиною:
Додатки до договору:
Додаток № 1 – План розташування нежитлового приміщення на _ л. в 1 екз.;
Додаток № 2 – Копія свідоцтва про державну реєстрацію власності на _ л. в 1 екз.;
Додаток № 3 - Форма акта приймання-передачі на л. в 1 екз.;
Додаток № 4 - Форма акта здачі-приймання на л. в 1 екз.;
Додаток № 5 - Розрахунок вартості орендної плати за надання в користування нежитлових будівель (приміщень) на л. в 1 екз.;
Додаток № 6 - Угода про інформаційний обмін та дотримання конфіденційності інформації на _ л. в 1 екз.;
Додаток № 7 – Форма надання відомостей про ланцюжок власників контрагента, включаючи бенефіціарів (у тому числі кінцевих власників, вигодонабувачів – фізичних осіб), а також про осіб, які входять до виконавчих органів Орендодавця на _ л. в 1 екз.
12. АДРЕСИ ТА РЕКВІЗИТИ СТОРІН
ПІДПИСИ СТОРІН:
Додаток №2
до договору оренди
№ ________________від «___» ___________20__г.
Копія свідоцтва про реєстрацію права власності
Орендодавця на Нежитлове приміщення
У цій статті ми продовжимо розповідати про зміни, введені в ДК РФ Федеральним законом від 08.03.2015 № 42-ФЗ «Про внесення змін до частини першої Цивільного кодексу Російської Федерації» (далі – Закон). Цього разу йтиметься про зміни, які торкнулися загальних положень про договори.
Докладніше про інші зміни, внесені до ЦК РФ цим законом, див.
Нагадаємо, що Закон набрав чинності 1 червня 2015 р. Він, зокрема, уточнює основні поняття, запроваджує нові види договорів – рамковий, абонентський, договір на вимогу, опціон.
З'явилося положення про відповідальність за надання недостовірних відомостей, що мають значення для укладання, виконання чи припинення договору. Абсолютно новим є інститут запевнення обставин. Передбачено можливість укладання угод про відшкодування майнових втрат однією із сторін договору через неможливість виконання зобов'язання, пред'явлення вимог з боку третіх осіб чи органів державної влади.
Запроваджено норми про порядок розірвання та зміни багатосторонніх договорів, а також положення, що закріплюють інститут відмови від права, передбаченого договором.
Також уточнено порядок проведення торгів, з'явилося поняття «суспільні торги».
Публічна угода
У чинній редакції ст. 426 ГК РФ обов'язок укласти договір з кожним, хто звернувся, накладалася тільки на комерційні організації. З 1 червня 2015 р. норми про публічний договір прямо поширюються також на будь-яку особу, яка здійснює підприємницьку діяльність.
Ця зміна продиктована практикою, що склалася. Громадські договори укладаються як комерційними компаніями чи підприємцями, а й некомерційними організаціями (п. 4 ст. 50 ДК РФ). Поширення ст. 426 ДК РФ на ІП не викликало питань з п. 3 ст. 23 ЦК України (там йдеться про застосування до діяльності ІП правил, передбачених для комерційних організацій). Але з некомерційними організаціями справа була складніша. Так, надання платних медичних послуг некомерційними організаціями не підпадало під дію ст. 426 ДК РФ, і контрагенти некомерційних організацій нерідко ставилися в невиправдано менш вигідне становище проти клієнтами комерційних клінік. А це неприпустимо з погляду захисту слабкого боку.
Інша зміна спрямована на встановлення умов договору. Раніше вартість та інші умови громадського договору мали бути однаковими всім, крім пільгових категорій. Закон передбачає надання пільг різним категоріям споживачів чи контрагентів лише щодо ціни, інші умови публічного договору мають однаково поширюватися усім осіб.
Договір приєднання
Важливі новели містить ст. 248 ЦК України про договір приєднання. Якщо суд визнає умови договору несправедливими та нав'язаними слабкій стороні, сам договір вважатиметься зміненим або таким, що не діяв з моменту його укладання. Це цілком справедливо, оскільки без ретроспективності договір буває безглуздо заперечувати у суді.
У найкращих традиціях ВАС РФ перероблено п. 3 ст. 428 ЦК України. Досі правила про договір приєднання, укладеного на основі стандартизованої проформи, не застосовувалися у підприємницьких відносинах. Тепер з'явився важливий інструмент для захисту слабкої сторони договору: можливість контролю судами справедливості та розумності умов договору в ситуаціях, коли є явний дисбаланс переговорних можливостей (наприклад, через різний професійний рівень або рівень інформованості, у відносинах з монополістами тощо) . Раніше можна було послатися тільки на п. 9 і 10 постанови Пленуму ВАС РФ від 14.03.2014 № 16 «Про свободу договору та її межі».
До речі, не слід забувати, що ця постанова вирішує питання боротьби з нав'язаними несправедливими умовами ще ефективніше. У п. 9 цього документа сказано, що замість вимоги щодо зміни умов договору слабка сторона безпосередньо у суді може заявити про несправедливість таких умов на підставі ст. 10 ЦК України. Тоді суд у разі визнання факту зловживання правом заблокує їх застосування.
Докладніше про постанову Пленуму ВАС РФ від 14.03.2014 № 16 див. статтю А. Полєтаєвої «Свобода договору: ВАС РФ роз'яснює»
Попередній договір
Попередній договір повинен мати предмет. Усі істотні умови основного договору у ньому не потрібно узгоджувати (п. 3 ст. 429 ДК РФ).
Крім того, доповнено п. 5 ст. 429 ЦК України. У ньому йдеться про можливість примушення до укладання основного договору. Встановлено і термін для пред'явлення такої вимоги – шість місяців з моменту невиконання зобов'язання щодо укладання договору.
У наступному абзаці п. 5 ст. 429 ЦК України сказано, що якщо у сторін виникли розбіжності, умови основного договору може визначити суд. Тоді основний договір вважається укладеним з моменту набрання законної сили рішенням суду або з моменту, зазначеного в такому рішенні. Проте суд далеко не завжди зможе визначити, наприклад, кількість товару чи строки виконання будівельних робіт.
Рамковий договір
Рамковим договором (ст. 429.1 ДК РФ) визнається договір, що визначає загальні умови зобов'язальних взаємин сторін. Іншими словами, це договір без істотних умов. Вони можуть бути конкретизовані та уточнені сторонами в окремих договорах, заявках однієї зі сторін (що дуже поширене на практиці) або іншим чином на підставі або на виконання рамкового договору.
Крім цього, передбачено, що якщо відносини сторін не врегульовані додатково окремими договорами (наприклад, коли сторони їх не уклали), то застосовуються загальні умови рамкового договору, якщо інше не зазначено в окремих договорах або не випливає із суті зобов'язання (п. 2 ст. 429.1 ЦК України). Однак у рамковому договорі далеко не завжди вказуються суттєві умови (наприклад, найменування та кількість товару) або окремі самостійні положення (наприклад, про конфіденційність чи застосовне право). Тому залишається незрозумілим, як повинна застосовуватися ця норма. Тим більше, що судова практика нерідко виходила з незаключення рамкового договору доти, доки сторони додатково не узгодять усі істотні умови (ухвала Тринадцятого арбітражного апеляційного суду від 15.03.2010 у справі № А56-62888/2009).
Опціон та опційний договір
Нова редакція ДК РФ містить статті 429.2 і 429.3 - про опціон на укладення договору та опціонний договір (від англ. option - вибір). Дані договірні моделі мають загальний зміст і є типовими конструкціями оформлення опціону у світі.
У першому випадку сторони мають право на акцепт і введення в дію якогось основного договору, а в другому - право на запит виконання. В обох моделях питання про те, чи відбудуться відносини з приводу, скажімо, купівлі-продажу, вирішує лише одна сторона. Опціони застосовуються найчастіше у корпоративних правовідносинах (наприклад, угодах з акціями). Зазначимо, такі угоди можна було укладати і раніше (постанова Президії ВАС РФ від 06.03.2001 № 7601/00).
За опціоном на укладання договору одна сторона може вимагати від іншої укладення договору, а інша сторона в цьому випадку має укласти договір. Стаття 429.2 ЦК України розглядає надання права на укладення договору як безвідкличний оферту. Відповідно, вимога іншої сторони про укладення договору буде акцептом. Акцептувати оферту можна і у разі настання потестативних (тобто залежних від волі сторін) умов.
Ця модель врегульована докладніше, ніж опційний договір. Загальні правила мають диспозитивний характер:
- надання можливості вступити в правочин може бути як платним, так і безоплатним;
- термін для акцепту безвідкличного оферти за загальним правилом - один рік;
- за загальним правилом платіж за опціоном не зараховується в рахунок платежів за договором, що укладається на підставі безвідкличного оферти, і не підлягає поверненню у разі, коли не буде акцепту;
- опціон повинен містити суттєві умови майбутнього договору та бути укладений у формі, встановленій для нього;
- Угода про опціон може бути включена до іншого договору.
Пунктом 7 ст. 429.2 ДК РФ передбачена можливість поступки прав за опціоном на укладання договору. При цьому не ясно, чи застосовуються в такому випадку правила про цесію або переведення боргу.
Якщо власник опціону захотів вступити до угоди, а інша сторона не мала можливості виконати умови опціону спочатку або втратила її згодом, премія має бути повернена покупцю опціону.
Судова практика
Згорнути Показати
Між сторонами було укладено опціон на право оренди нежитлового приміщення. Згодом продавець повідомив про неможливість надання цього приміщення в оренду. Позивач, у свою чергу, відмовився від виконання договору та вимагав відшкодування суми, перерахованої за передачу права оренди.
Доказ відповідача про те, що насправді продавець передав як товар право на укладення договору оренди, а покупець прийняв це право і сплатив за нього опціонну винагороду, було відхилено. Суди всіх інстанцій виявили одностайність, визнавши, що позивачем фактично не було реалізовано право оренди, передбачене опціоном (ухвала ВАС РФ від 10.06.2010 № ВАС-7102/10 у справі № А40-53877/09-59-434).
Опціон на укладання договору відрізняється від попереднього договору тим, що останній зобов'язує укласти основний договір і у разі порушення передбачає подання позову про примус до укладання. А у разі опціону договірні зобов'язання «включаються» шляхом простого повідомлення.
За опціонним договором одна сторона має право вимагати за плату або безоплатно з іншого боку вчинення дій, визначених договором, таких, як сплата грошей, приймання-передача майна. p align="justify"> Важливою умовою є термін пред'явлення вимоги, т.к. після його закінчення право вимоги втрачається, а сплачені за договором гроші не повертаються. Таким чином, виконання зобов'язань залежить від того, чи вимагатиме цього правомочна сторона чи ні. При цьому вона має заплатити іншій стороні за невизначеність у відносинах.
Опційність у другому вигляді договору проявляється над акцепті і запровадження основного договору на дію, а запитанні виконання. Щоб не було плутанини, можливо, в договорі сторонам варто прямо посилатися на норму, що застосовується ДК РФ - 429.2 або 429.3.
Абонентський договір
Ще один умовно новий договір - це договір із виконанням на вимогу, або абонентський договір (ст. 429.4 ЦК України). Звісно, він використовувався й раніше, а тепер іменований у Цивільному кодексі України. Цей договір передбачає внесення абонентом платежів чи іншого надання (виконання робіт, надання послуг, постачання товару) за право отримання виконання у потрібному обсязі чи інших умовах, визначуваних абонентом. В окремі періоди абонент може зажадати та отримати виконання у більшому розмірі, ніж його абонентська плата, але в наступному періоді може бути і навпаки. Абонент вносить оплату незалежно від того, чи він зажадав виконання чи ні.
Абонентський договір широко поширений на ринку (наприклад, консалтингові послуги, юридичне чи бухгалтерське обслуговування, шведські столи тощо). Раніше суди нерідко відмовляли виконавцю у стягненні абонентської плати через відсутність акта про надання послуг та стягували вартість фактично наданих послуг (постанова Дев'ятого арбітражного апеляційного суду від 05.09.2008 № 09АП-1488/2010 по 1488/2010) 424). Згодом ВАС РФ висловив протилежну точку зору (ухвалу ВАС РФ від 04.03.2013 № ВАС-1686/13 у справі № А56-60294/2011), а закон закріпив її до ЦК РФ. Наразі абоненти не зможуть вимагати повернення внесеної оплати через те, що протягом терміну дії договору вони не скористалися своїм правом на отримання послуг.
Недійсність договору
Закон дозволяє укладати угоди, що визначають наслідки визнання оскаржуваної угоди недійсною, якщо така угода укладена компаніями після визнання правочину недійсною і не порушує інтереси третіх осіб або громадські інтереси (п. 3 ст. 431.1 ЦК України). Наразі реституція (повернення отриманого за угодою) не є єдиним наслідком недійсного договору. Сторони можуть зазначити, наприклад, що отримане за недійсним правочином не повертається або повертається у частини, встановити порядок розрахунку вартості або передбачити інші варіанти.
Нагадаємо, що оспорювана угода може бути визнана недійсною, якщо вона порушує права або охоронювані законом інтереси особи, яка оскаржує правочин, у тому числі спричинила несприятливі для нього наслідки (абз. 2 п. 2 ст. 166 ЦК України).
Пункт 2 ст. 431.1 ДК РФ вводить заборону на оскарження договору компанією, яка прийняла виконання, але свого зобов'язання не виконала повністю або у частині. Виняток становлять випадки, коли:
- угода вчинена протиріччя з цілями діяльності підприємства (ст. 173 ДК РФ);
- угода вчинена під впливом суттєвої помилки (ст. 178 ЦК України);
- угода вчинена під впливом обману, насильства, загрози чи несприятливих обставин (ст. 179 ЦК України);
- надане іншою стороною виконання пов'язане з її свідомо недобросовісними діями (п. 2 ст. 431.1 ЦК України).
У всіх випадках випадках правочин може бути оскаржена.
Деякі юристи вважають, що незаконні оспорювані угоди (п. 1 ст. 168 ЦК РФ) також повинні підпадати під цю заборону. Однак це питання вирішить судова практика.
Зазначимо, що подібні норми вже існують у п. 2 та 5 ст. 166 ЦК України. Вони йдеться у тому, що сторона неспроможна оскаржити угоду на підставі, відомому цій стороні в останній момент виконання угоди, якщо з її поведінки видно бажання зберегти договір, і навіть, коли поведінка боку давало контрагенту підставу покладатися на дійсність угоди.
Запевнення про обставини
Запевнення про обставини (ст. 431.2 ЦК) - це повідомлення фактах, мають істотне значення для угоди. Наприклад, продавець гарантує у договорі, що компанія не має боргів перед податковою, немає прострочених заборгованостей перед банками, не передбачається позовів, пов'язаних з порушенням трудових прав, немає суперечок з ключовими клієнтами, отримано всі необхідні корпоративні схвалення та згоду антимонопольної служби, є ліцензія або членство в саморегулівній організації.
Звичайно, засвідчувач не завжди може достовірно сказати, чи відповідають суттєві для оборудки обставини дійсності, але завжди відповідає перед своїм контрагентом за дані запевнення. Якщо виявиться, що запевнення не відповідають реальності, інша сторона має право стягнути з порушника збитки, неустойку, відмовитися від договору або вимагати визнати його недійсним залежно від ситуації.
До цієї норми прив'язана ст. 406.1 ГК РФ про відшкодування втрат, що виникли у разі настання визначених у договорі обставин. У сукупності обидві норми умовно можна порівняти зі страхуванням. Ці положення дозволять сторонам домовлятися про розподіл постдоговірних ризиків. Наприклад, продавець компанії повинен буде відшкодувати покупцю стягнуті податкові штрафи за період до укладення договору купівлі-продажу.
Загалом можна сказати, що це норми розширили застосування ст. 469 ГК РФ про якість товару та ст. 475 ДК РФ про відповідальність за передачу товару неналежної якості (яку, до речі, можна застосовувати і до продажу часток).
Укладання договору
Статтю 432 доповнено п. 3, згідно з якою сторона, яка прийняла виконання, не може вимагати визнання договору неукладеним з метою дотримання принципу сумлінності.
Часто суди визнають договори ув'язненими, якщо сторони виконали свої зобов'язання. Але факт укладання договору, наприклад, під час приймання товару визнається не автоматично. Суди враховують конкретні обставини справи, адже невизначеність щодо відсутньої у договорі істотної умови (наприклад, про кількість товару) може зберігатися навіть тоді, коли договір вже виконано.
Пункт 3 ст. 433 ДК РФ доповнено уточненням у тому, що договір, вимагає державної реєстрації речових, вважається укладеним третіх осіб із реєстрації, якщо інше встановлено законом. Так, договір оренди нерухомого майна підлягає державної реєстрації речових, якщо інше встановлено законом (п. 2 ст. 609 ДК РФ). Пленум ВАС РФ вважав, що незареєстрований договір оренди є укладеним, якщо сторони досягли угоди у письмовій формі за всіма істотними умовами. Однак переваги орендаря за незареєстрованою угодою не повинні протиставлятися третім особам (п. 14 постанови Пленуму ВАС РФ від 17.11.2011 № 73 "Про окремі питання практики застосування правил Цивільного кодексу Російської Федерації про договір оренди"). Наприклад, орендар немає переважного права укладання договору новий термін, а договір не зберігає чинності за зміни його сторін (ст. 621, 617 ДК РФ).
Але не можна забувати, деякі договори вважаються укладеними саме з реєстрації. Це, наприклад, договір продажу підприємства (п. 3 ст. 560 ЦК України) або договір оренди будівлі або споруди, укладений терміном не менше року (п. 2 ст. 651 ЦК України).
Крім того, законом доповнено ст. 434 ЦК України про форму договору. У ній прописано право сторін укладати договори у вигляді електронних документів без електронного підпису. Для цього необхідно ідентифікувати електронну пошту сторін договору чи інші засоби зв'язку. Тобто має бути достовірно встановлено, що документ походить від контрагента. Втім, сторони можуть передбачити, що договір укладається шляхом складання одного документа, підписаного сторонами (п. 4 ст. 434 ЦК України).
Переговори
Процес переговорів щодо укладання договору регулює нова ст. 434.1 ЦК України. У ній простежується лінія щодо запровадження у Цивільному кодексі України ідеї сумлінності (в даному випадку - при вступі в переговори, у ході їх проведення, а також після їх завершення). Сторони повинні:
- не переривати переговори раптово та невиправдано;
- надавати достовірну та повну інформацію про обставини, що мають значення для ухвалення рішення про укладення договору;
- вступати та продовжувати переговори лише при чесному намірі досягти угоди. Водночас, сторони не відповідають за те, що досягнення угоди не досягнуто.
Якщо потенційний контрагент повівся недобросовісно, потерпіла сторона наділяється правом вимагати відшкодування збитків, пов'язаних із веденням переговорів (оплата готелю, послуг представника, проїзду тощо), у т.ч. коли втрачено можливість укласти аналогічний договір із третьою особою. Збитки доведеться відшкодувати й у тому випадку, якщо несумлінна сторона розголосила конфіденційну інформацію, отриману під час переговорів.
До відома
Згорнути Показати
Правила про відшкодування збитків не поширюються споживачів (п. 6 ст. 434.1 ДК РФ).
Зафіксовано можливість укладання угоди про переговори, а також право сторін узгодити у ній неустойку за порушення порядку проведення переговорів. У цьому відповідальність за недобросовісні дії може бути обмежена.
Сторони мають право визначити порядок несення витрат на ведення переговорів або запровадити відповідальність за недосягнення угоди. Свобода сторін у проведенні переговорів може обмежуватися законом або договором (наприклад, забороною дилеру вести паралельні переговори щодо укладання дилерського договору на певній території).
Отже, всім переддоговірних меморандумів, визначальних порядок ведення переговорів і які у укладанні великих договорів, у Цивільному кодексі України з'явиться правове підставу.
Акцепт мовчанням
Стаття 438 ГК РФ дає сторонам договору право узгодити, що акцептом вважатиметься мовчання у відповідь на оферту. Таку конструкцію можна використовувати, наприклад, у рамковому договорі. У ньому можна зафіксувати, що мовчання постачальника після отримання від покупця заявки буде згодою на постачання товару.
Раніше у ст. 438 ДК РФ був зазначено, що правило «мовчання - знак згоди» то, можливо закріплено у договорі. Проте п. 3 ст. 158 ДК РФ прямо визнає, що мовчання є волевиявленням скоєння угоди, зокрема, коли сторони заздалегідь домовилися звідси угоді.
Таким чином, Закон фактично усунув із ЦК РФ невідповідність норм про акцепт. Водночас не вирішено питання про термін мовчання, коли воно вважається акцептом. Тому сторони можуть визначити його безпосередньо у договорі або виходити із принципу розумності. Це важливо для запобігання зловживанням з боку акцептанту.
Момент укладання договору
Пункт 4 ст. 445 ДК РФ про укладання договору в обов'язковому порядку доповнено правилом про момент його укладання.
Якщо правомочна сторона подала позов про примус до укладення угоди, договір вважатиметься укладеним на умовах, зазначених судом, з моменту набрання чинності судовим рішенням.
Аналогічний висновок зроблено Президією ВАС РФ у постанові від 13.10.2011 № 4408/11 у справі № А68-6859/10. Подібна практика поширена у багатьох європейських країнах.
Відповідно до ст. 173 АПК РФ та ст. 466 ГК РФ при вирішенні справ про примус до укладення договору суд вказує умови, на яких сторони зобов'язані укласти договір. Але кодекси не визначали момент укладання договору.
Стаття 446 ДК РФ про переддоговірні суперечки встановлює термін, протягом якого можна звернутися до суду щодо розбіжностей, які виникли під час укладання договору. Він становить шість місяців із моменту виникнення розбіжностей. Після закінчення цього терміну суди повертатимуть позовні заяви.
Торги
Закон регламентує організацію та порядок проведення торгів (ст. 447-449 ЦК України), якими є, зокрема, електронні аукціони та конкурси, що проводяться за Федеральним законом від 05.04.2013 № 44-ФЗ «Про контрактну систему у сфері закупівель товарів, робіт , послуг для забезпечення державних та муніципальних потреб» (далі – Закон № 44-ФЗ).
Нові норми вирішують частину спірних питань, наприклад, чи можливе переведення прав та обов'язків за укладеним на торгах контрактом? З огляду на п. 7 ст. 448 ЦК це неможливо, якщо інше не встановлено законом. При цьому Закон № 44-ФЗ жодних правил із цього приводу не передбачає.
Пункт 3 ст. 448 ДК РФ встановлює, що умови договору, укладеного за результатами торгів, визначаються організатором і мають бути зазначені у повідомленні проведення торгів. Ця ж вимога міститься у ст. 42 Закону № 44-ФЗ, лише більш конкретизовано.
Організаторам надається право відмовитися від проведення торгів, але не пізніше ніж за три дні, а від проведення конкурсу – не пізніше ніж за тридцять днів до їх проведення. За порушення цих термінів учасникам відкритих торгів відшкодовується реальна шкода. А ось учасникам закритого аукціону (конкурсу) організатор відшкодовує збитки незалежно від того, в який саме термін після направлення повідомлення була відмова від проведення торгів (п. 4 ст. 448 ЦК України).
За результатами торгів підписується протокол, який має чинність договору (п. 6 ст. 448 ЦК України). Він і є основним критерієм визнання торгів такими, що відбулися. При цьому порядок ведення, структура та зміст протоколу законодавчо не врегульовані.
У ст. 449 ГК РФ дано вичерпний перелік підстав для визнання торгів недійсними:
- одного з учасників необґрунтовано усунуто від участі у торгах;
- на торгах безпідставно не прийнято найвищу запропоновану ціну. Щоправда, згідно із Законом № 44-ФЗ ціна має бути найменшою (див., наприклад, ч. 4 ст. 24 Закону № 44-ФЗ);
- продаж вироблено раніше зазначеного у повідомленні терміну;
- допущено інші суттєві порушення порядку проведення торгів, що спричинили неправильне визначення ціни продажу;
- допущено інші порушення законодавства.
Таким чином, Закон конкретизує, в яких випадках торги можуть бути визнані недійсними за позовом їх учасника.
Встановлено скорочений термін позовної давності для визнання торгів недійсними. Він становить рік з дня проведення торгів (п. 1 ст. 448 ДК РФ).
У Цивільному кодексі України з'явилася ст. 449.1 «Публічні торги», що регулює порядок проведення торгів щодо реалізації майна боржника у виконавчому провадженні.
Громадські торги повинна проводити лише спеціалізована організація, яка має на це спеціальний дозвіл. Боржнику, стягувачеві та особам, які мають права на майно, надається право бути присутнім при проведенні прилюдних торгів.
У п. 7 ст. 449.1 ДК РФ сказано, що у разі несплати переможцем торгів покупної ціни у встановлений термін торги визнаються такими, що не відбулися. Куплене майно має бути оплачене протягом п'яти днів із дати проведення торгів. Такий термін встановлено у ст. 91 Федерального закону від 02.10.2007 № 229-ФЗ «Про виконавче провадження» (далі - Закон про виконавче провадження). Водночас у цій статті перераховані й інші обставини, за яких торги визнаються такими, що не відбулися:
- заявки на участь у торгах подали не менше двох осіб;
- на торги з'явився лише один учасник, або торги були проігноровані всіма учасниками;
- з учасників торгів ніхто не зробив надбавки до початкової ціни майна.
Оскільки Закон про виконавче провадження є спеціальним стосовно ДК РФ, при визнанні публічних торгів недійсними продовжують застосовуватися саме ці підстави.
Зміна та розірвання договору
Пункт 1 ст. 450 ДК РФ встановлює право сторін підприємницького багатостороннього договору передбачити умову про зміну та розірвання договору більшістю його учасників або всіма сторонами. Порядок визначення такої більшості можна також узгодити у багатосторонньому договорі. Ця норма буде корисною у корпоративних відносинах.
У принципі, і до зазначеної зміни перешкод для такого вирішення питання про зміну або розірвання багатостороннього договору не було. Пункт 1 ст. 450 ДК РФ прямо передбачає, що порядок зміни чи розірвання будь-якого договору сторони можуть узгодити безпосередньо у документі.
У п. 4 ст. 450 ДК РФ вказується, що сторона, що має право на односторонню зміну умов договору, має діяти сумлінно та розумно. Насправді найчастіше декларація про одностороннє зміна ціни договору дається банкам чи орендодавцям. Вони повинні користуватися цим правом сумлінно, щоб не порушувати розумні очікування іншої сторони. Наприклад, допустимо підняти ставку у зв'язку із зростанням вартості рефінансування. Але недобросовісно піднімати ставку у кілька разів без розумного економічного обґрунтування. Про це говорив ще Президія ВАС РФ у п. 3 Огляду судової практики вирішення спорів, пов'язаних із застосуванням положень Цивільного кодексу Російської Федерації про кредитний договір (інформаційний лист Президії ВАС РФ від 13.09.2011 № 147).
Відмова від виконання договору
У Цивільному кодексі України з'явилася ст. 450.1 ГК РФ «Відмова від договору (виконання договору) або від здійснення прав за договором».
Відмова від виконання договору призводить до його розірвання з отримання повідомлення про відмову. Інший термін може бути зазначений у договорі чи передбачений законом. Втім, ст. 165.1 ДК РФ і раніше вказувала, що юридично значущі повідомлення тягнуть для другої сторони наслідки саме з доставки листа. Повідомлення про розірвання є і є таким юридично значущим повідомленням.
У ст. 450.1 ГК РФ також включено вимогу про необхідність діяти сумлінно та розумно (п. 4). Зокрема, якщо сторона, яка має право на відмову (за наявності відповідних підстав), підтвердить дію договору (наприклад, прийняттям від іншої сторони виконання зобов'язання), то не зможе скористатися цими самими підставами для відмови від договору надалі (п. 5 ст. 450.1 ЦК України). Звідси можна дійти невтішного висновку, що сторона підтвердила дію договору, також зможе подати позов про розірвання договору. Очевидно, законодавець виходить з того, що розумний контрагент не безпідставно змінюватиме своє рішення або поведінку.
Згорнути Показати
У договорі оренди закріплено право орендодавця на відмову від договору у разі псування його майна.
Орендар майно пошкодив, і в орендодавця з'явилося право відмовитися від договору, але він повівся так, ніби не розглядає такі дії як підстави для відмови від договору і відмовляється від свого права (інакше кажучи, своїми конклюдентними діями змінив умову договору).
За півроку орендодавець захотів укласти договір з іншою особою. Для цього потрібно розірвати чинний договір оренди. Він згадує, що колись орендар пошкодив майно, і відмовляється від договору з ним.
Подібні дії не можуть розглядатися як сумлінні.
Але бувають інші ситуації, коли правило про неможливість відмови від договору діяти не повинно. Наприклад, при поточному прострочення, коли кредитор, не дочекавшись надання, відмовляється від договору.
У п. 6 ст. 450.1 ДК РФ закріплено, що у разі відмови боку від свого права (якщо така відмова не заборонена законом), реалізація цього права в подальшому з тих же підстав не допускається. Це стосується тих випадків, коли аналогічні обставини настали знову. Йдеться таких ситуаціях, як прощення боргу, відмова від дострокового витребування боргу чи права відмову від договору тощо.
Загалом, відмовитися від прав можна на весь термін дії договірних відносин або на якийсь час (наприклад, не вимагати повернення кредиту протягом кількох місяців). Тому правила, передбачені у п. 6 ст. 450.1 ГК РФ, застосовуються при нездійсненні права у встановлений термін.
Закон передбачив ще один важливий випадок, коли сторона може відмовитися від договору: якщо у контрагента немає ліцензії на провадження діяльності або членства в саморегулівній організації, які потрібні для виконання зобов'язання (п. 3 ст. 450.1 ЦК України). Отже, відкликання чи припинення дії ліцензії після укладання договору не припиняє зобов'язання сторін виходячи з державного акта (ст. 417 ДК РФ). Сторони мають розірвати договір. При цьому відсутність ліцензії в момент укладання договору не повинна бути підставою для визнання правочину недійсним. Адже у багатьох випадках договір може бути укладений до видачі ліцензії із розрахунком отримати її у майбутньому.
Крім того, договір без ліцензії вже не буде нікчемною угодою, як порушує вимоги закону (п. 2 ст. 168 ЦК України) або неприємною основ правопорядку (ст. 169 ЦК України), якщо вона не зазіхає на публічні інтереси або інтереси третіх осіб .
Наслідки зміни та розірвання договору
Пункт 2 ст. 453 ДК РФ показує, що з розірванням договору зобов'язання сторін припиняються. Наразі сторони зможуть передбачити інші наслідки розірвання договору. Втім, це практикувалося і раніше, коли в договорі вказувалося, що він припиняє свою дію з певного моменту, але зобов'язання щодо оплати та (або) гарантійні зобов'язання продовжують діяти.
Крім того, не можна забувати про наслідки розірвання певних видів договорів. Так, у разі розірвання договору оренди орендар зобов'язаний повернути орендовану річ, а підрядник зобов'язаний повернути невідпрацьований аванс. Про це попереджав ще Пленум ВАС РФ у п. 2 постанови від 06.06.2014 № 35 "Про наслідки розірвання договору".
Докладніше про постанову Пленуму ВАС РФ від 06.06.2014 № 35 див. статтю В. Матулевича «Наслідки розірвання договору: ВАС РФ роз'яснює»
У п. 4 ст. 453 ЦК прямо прописано, які норми застосовуються у разі порушення принципу еквівалентності надань. До позовів про повернення виконаного до розірвання чи зміни договору застосовуються правила глави 60 ДК РФ про безпідставне збагачення, якщо інше не випливає із договору, закону чи істоти відносин. Постраждала сторона договору має право вимагати повернення надання, переданого контрагенту, тією мірою, як це порушує баланс інтересів сторін. Зазначимо, що суди й раніше застосовували ці правила.
Судова практика
Згорнути Показати
Міністерство звернулося до суду з позовом про розірвання договору підряду та стягнення безпідставного збагачення. ТОВ подало зустрічний позов про стягнення заборгованості з оплати робіт.
Суди виходили з результату експертних висновків, згідно з якими виконані підрядником роботи не мають суттєвих недоліків. Тому підстав вважати сплачені гроші безпідставним збагаченням немає.
Арбітри зазначили, що сторони не мають права вимагати повернення того, що було виконано ними за зобов'язанням до моменту зміни чи розірвання договору, якщо інше не встановлено законом чи угодою сторін. Водночас суд визнав, що при розірванні договору сторона не позбавлена права витребувати раніше виконане, якщо інша сторона безпідставно збагатилася (ухвала Арбітражного суду Уральського округу від 06.04.2015 № Ф09-1720/15).
Висновок
Зрозуміло, що більша свобода договору тягне за собою велику відповідальність за зловживання нею. Ця теза покладена в основу реформи.
Зміни ДК РФ багато в чому стали наслідком правових досягнень. Наприклад, ВАС РФ, вирішуючи відносини, застосовував традиції європейського права до російської дійсності.
Але застосування правових механізмів, закріплених висновками судів, все одно мало певний ризик. Тепер вони стали повністю легальними, що дозволить упевнено укладати угоди про порядок ведення переговорів, опціон, абонентські договори тощо.
З іншого боку, виклад правових норм не завжди зрозумілий і вдалий, тому низку питань доведеться з'ясовувати в судах. Так, принцип сумлінної поведінки при відмові від договору (ст. 450.1 ЦК України) та визнання його недійсним (ст. 431.1 ЦК України) зафіксовано жорсткіше, ніж ст. 432 ЦК про визнання договору неукладеним. Але це лише окремі випадки застосування ст. 10 ЦК України про зловживання правом, які залежать від конкретних обставин.
Договірні умови прийнято об'єднувати у певні групи. Найбільш широкого поширення набули три групи умов: суттєві, звичайні та випадкові.
Умови договору, названі суттєвими у нормативних актах
Другу групу істотних умов договору становлять ті, які названі у законі чи інших нормативних актах як суттєві чи необхідні для договорів цього виду. В одних правових нормах чітко визначено суттєві умови, що належать до конкретного виду договорів (наприклад, у статтях 489, 942, 1016 ЦК), в інших - термін "суттєві умови" не вживається.
Наприклад, прямо встановлені істотні умови, необхідні закону, для договору про продаж товару в кредит з умовою про розстрочку платежу (ст. 489 ЦК), договору продажу житлового будинку, квартири, частини житлового будинку або квартири (ст. 558 ЦК), договору, що передбачає передачу під виплату ренти грошової суми чи іншого рухомого майна (ст. 587 ЦК), договору страхування (ст. 942 ЦК), договору довірчого управління майном (ст. 1016 ЦК).
У той же час прямо не названа істотною умовою, але є такою ціна у договорі продажу нерухомості. Як встановлено ст. 555 ДК РФ, договір продажу нерухомості має передбачати ціну цього майна. За відсутності у договорі узгодженого сторонами у письмовій формі умови про ціну нерухомості договір про її продаж вважається неукладеним, при цьому правила визначення ціни, передбачені п. 3 ст. 424 ЦК України, не застосовуються. Істотний характер умови договору продажу нерухомості ціну визначає наслідок недотримання вимоги про узгодження ціни - договір не вважається укладеним.
| Вид договору | Істотні умови |
| Договір роздрібної купівлі-продажу | Ціна договору (ст. 494 ЦК) |
| Договір поставки | Строк постачання товару (ст. 314 ЦК) |
| Договір продажу нерухомості та договір продажу підприємства | Ціна нерухомості (п. 1 ст. 555 ЦК) |
| Договір продажу житлових приміщень | Перелік осіб, які зберігають право користування житловим приміщенням після придбання покупцем (558 ЦК) |
| Договір оренди будівель та споруд | Ціна оренди (п. 1 ст. 654 ЦК) |
| Договір надання послуг | Місце та термін надання послуг (п. 1 ст. 779 ЦК) |
| Усі види договорів підряду (крім договору підряду на проведення проектних та розвідувальних робіт) | Завдання замовника (ст. 702 ЦК України), терміни виконання робіт (п. 1 ст. 708 ЦК) |
| Договір будівельного підряду | Ціна (п. 1 ст. 746 ЦК), строки виконання роботи (п. 1 ст. 740 ЦК) |
| Договір підрядних робіт для державних потреб | Ціна, термін та способи, що забезпечують виконання зобов'язань сторонами (п. 1 ст. 766 ЦК) |
Умови договору, про які за заявою однієї із сторін має бути досягнуто згоди
Такі умови теорії права прийнято називати випадковими. "Випадковий" характер таких умов, на яких наполягає одна із сторін, не означає, що вони не є суттєвими та не вимагають погодження. За наявності такого волевиявлення однієї зі сторін договір не може вважатися укладеним, доки випадкова умова не узгоджена.
Припустимо, що сторони укладають договір продажу житлового будинку. Перша умова, яку необхідно узгодити як суттєве - умова про предмет. Друге і третє суттєві умови, які вимагаються в силу закону, - ціна договору та перелік осіб, які зберігають відповідно до закону право користування, наприклад, житловий будинок після його придбання покупцем, із зазначенням їх прав на користування житловим приміщенням, що продається. Якщо жодна із сторін нічого очікувати наполягати узгодженні інших умов договору, то за включенні до договору цих трьох істотних умов договір купівлі-продажу вважатимуться ув'язненим. Але якщо, наприклад, продавець наполягає на включенні до договору правил про порядок та строки виплати покупної ціни, то така умова в силу вказівки ст. 432 ЦК стає суттєвим як необхідне за заявою сторони.
Якщо ж з тих чи інших причин сторона стала наполягати на узгодженні подібних умов, то договір вважається укладеним за наявності лише істотних умов, необхідні чинності закону.
Пленум Верховного Суду РФ у своїй Постанові від 25.12.2018 № 49 у п. 2 дає такі пояснення: суттєвими є всі умови, щодо яких за заявою однієї із сторін має бути досягнуто згоди (абзац другий пункту 1 статті 432 ЦК РФ), навіть якщо така умова заповнювалася б диспозитивною нормою. Наприклад, якщо в ході переговорів однією зі сторін запропоновано умову про ціну або заявлено про необхідність її узгодити, така умова є суттєвою для цього договору (пункт 1 статті 432 ЦК України). У такому разі відсутність згоди за умовою про ціну або порядок її визначення не може бути заповнена за правилом пункту 3 статті 424 ЦК України і договір не вважається укладеним доти, доки сторони не узгодять названу умову, або сторона, яка запропонувала умову про ціну або заявила про її погодження, не відмовиться від своєї пропозиції, або така відмова не випливатиме з поведінки зазначеної сторони.
Істотні умови окремих видів договорів
Все викладене можна звести до наступної таблиці:
| Вид договору | Істотні умови |
| Купівлі-продажу | |
| Купівлі-продажу нерухомості | Предмет (найменування, кількість, точні дані, що дозволяють виразно встановити нерухоме майно, що підлягає передачі за договором, у тому числі дані про його розташування на відповідній земельній ділянці або у складі іншого нерухомого майна (ст. 554 ЦК). Ціна кожного об'єкту Під час продажу житлового приміщення - перелік осіб, які мають право користування цим приміщенням після його придбання покупцем. При цьому необхідно зазначити, на яких саме правах зазначені особи користуються житловими приміщеннями. |
| Постачання | Предмет (найменування, кількість товару – п. 3 ст. 455, ст. 465 ЦК) |
| Мени | Предмет (найменування, кількість - п. 2 ст. 567, п. 3 ст. 455, ст. 465 ЦК) |
| Дарування | Предмет (річ, що передається дарувальником обдаровуваному у власність, або майнове право (вимога) до себе або до третьої особи, або звільнення обдарованого від майнового обов'язку перед собою або перед третьою особою - п. 1 ст. 572 ЦК) |
| Оренда | Предмет (найменування, кількість майна, що орендується) |
| Оренда нерухомості | Предмет (дані, що дозволяють визначити нерухомість, що передається в оренду - п. 3 ст. 607 ЦК) Розмір орендної плати за кожен об'єкт (п. 1 ст. 654 ЦК, п. 4 ст. 22, п. 3 ст. 65 ЗК) |
| Фінансової оренди (лізингу) | Дані, що дозволяють визначити майно, що передається за договором (п. 3 ст. 15 Закону “Про фінансову оренду (лізинг)”, п. 3 ст. 607 ЦК); |
| Оплатного надання послуг | Конкретний вид послуги (п. 1 ст. 779 ДК РФ) |
| Підряду | Предмет (вид виконуваної роботи – п. 1 ст. 702 ЦК); Початковий та кінцевий строки виконання робіт – п. 1 ст. 708 ЦК |
| Перевезення | Предмет (дії з перевезення вантажу до пункту призначення) |
| Транспортної експедиції | Предмет (послуги, пов'язані з перевезенням вантажу) |
| Позика | Предмет (грошова сума позики (п. 1 ст. 807 ЦК), майно) |
| кредиту | Предмет (грошова сума) |
| Факторинг | Предмет (фінансова вимога, що поступається) |
| Банківського вкладу | Предмет (грошова сума) |
| Банківського рахунку | Предмет (умови надання рахунку) |
| Зберігання | Предмет (найменування, кількість товару, що передається на зберігання) |
| Страхування | Об'єкт страхування (майно чи майновий інтерес) Страховий випадок Розмір страхової суми Термін дії договору |
| Доручення | Предмет (юридичні дії) |
| Комісії | Предмет (вчинені комісіонером угоди) |
| Агентська | Предмет (юридичні та інші дії) Характер повноважень агента (від імені Ілліча та з допомогою принципала чи то з свого імені Ілліча та з допомогою принципала) |
| Комерційної концесії | Склад майна, що передається в довірче управління Найменування засновника управління або вигодонабувача Розмір та форма винагороди управителю, якщо виплата винагороди передбачена договором Термін дії договору |
| Застава | Предмет застави (найменування, кількість) та її оцінка |
| Істота, розмір та строк виконання зобов'язання, що забезпечується заставою Вказівка на те, у якої зі сторін знаходиться закладене майно |
|
| Іпотеки | Предмет іпотеки (найменування, місцезнаходження, опис) та його оцінка Істота, розмір та строк виконання зобов'язання, що забезпечується іпотекою Право, предмет іпотеки, належить заставнику Найменування органу, який зареєстрував це право |
| Поруки | Вказівка на зобов'язання, що забезпечується |
| Простого товариства | Предмет (спільна діяльність товаришів) |
УВАГА!
Копіювання статті без вказівки прямого посилання заборонено. Внесення змін до статті можливе лише з дозволу автора.
Між сторонами укладено договір, що визначає загальні умови постачання товарів. Товар поставляється партіями за заявками покупця, які узгоджуються із постачальником. За умовами договору покупець зобов'язується продавати придбаний товар із націнкою трохи більше 30%. Договір передбачає, що товар постачається зі знижкою 30%. Ціна без урахування знижки вказується у прайс-листі.
Як правильно відображати у документах суму з урахуванням знижки за окремими товарними позиціями, враховуючи неможливість розрахувати суму без заокруглення цін товару за ними?
Насамперед зазначимо, що бухгалтерський облік передбачає оформлення первинними обліковими документами фактів господарського життя організації, під якими розуміються, зокрема, угоди (п. 8 ст. 3, ч. 1 ст. 9 Федерального закону від 06.12.2011 N 402- ФЗ "Про бухгалтерський облік", надалі - Закон N 402-ФЗ).
У рамках цивільних правовідносин шляхом укладання договорів як двосторонніх правочинів громадяни та юридичні особи набувають та здійснюють свої цивільні права. При цьому учасники цивільних правовідносин вільні у встановленні своїх прав та обов'язків на основі договору та у визначенні будь-яких умов договору, що не суперечать законодавству (п. 2 ст. 1 ДК РФ).
Отже, особливості бухгалтерського обліку господарських операцій та оформлення первинних облікових документів визначаються умовами договору, узгодження яких за загальним правилом залежить від розсуду сторін (п. 4 ст. 421 ЦК України).
У цьому випадку необхідно передусім дати правильну кваліфікацію відносинам сторін з погляду цивільного законодавства.
З питання випливає, що організація, яка надає знижки, є постачальником товару. Відносини за договором поставки регулюються нормами параграфа 3 "Постачання товарів" ДК РФ, а оскільки до договору поставки застосовуються також загальні положення ЦК РФ про купівлю-продаж, якщо інше не передбачено правилами ЦК України про постачання (п. 5 ст. 454 ЦК України) , то й нормами параграфа 1 "Загальні положення купівлі-продажу" цього Кодексу .
Загалом питання про те, чи є поставка конкретного товару самостійною (разовою) угодою, чи дана угода повинна визнаватись укладеною на виконання "рамкового" договору, залежить від конкретних обставин і вирішується на практиці непоодиноко (дивіться також постанову Десятого арбітражного апеляційного суду від 21.06 .2012 N 10АП-4202/12). Однак у будь-якому випадку угода з поставки конкретної партії товару має визнаватись укладеною в той момент, коли сторони досягли угоди про її суттєві умови, тобто про найменування та кількість товару.
Що стосується розглядуваного питання викладене вище має значення аспекті визначення ціни товару, що поставляється. Оскільки ціна договору узгоджується сторонами, вона належить до умов договору, які визначаються на розсуд сторін, і вважається узгодженою на момент укладання договору (п. 1 ст. 424 ЦК України).
Отже, якщо в даному випадку постачання кожної партії товару фактично є окремою угодою купівлі-продажу (оскільки погодження істотних умов договору купівлі-продажу здійснюється тільки в момент вчинення такої угоди, а не при укладанні "рамкового" договору, крім того, як випливає з питання, єдиною умовою надання знижки є придбання певної партії товару), можна обґрунтовано припустити, що ціна товару визначається з урахуванням знижки спочатку, під час укладання договору поставки (окремої партії товару), і, відповідно, що відображається у товарній накладній ТОРГ-12 ціна товару представляє собою не ціну договору, зменшену у сумі знижки внаслідок зміни його умов, а ціну, яку сторони визначають під час укладання договору поставки окремої партії товару. Складати акт чи інший документ, яким підтверджується сума знижки та умови її надання, за таких обставин ми підстав не бачимо. Що ж до визначення цін окремих товарних позицій, слід зазначити, що зменшення ціни товару проти зазначеної в прайс-листах організації належить до договірним умовам, які боку визначають на власний розсуд. Правила законодавства про бухгалтерський облік, як і податкового законодавства, що неспроможні наказувати сторонам угоди порядок застосування знижки. Тому порядок визначення цін окремих видів товару у товарній накладній, у тому числі округлення відповідних сум, має бути передбачений самими сторонами. Вважаємо, що може бути закріплений у " рамковому " договорі, що містить загальні умови поставки, чи іншій угоді сторін, складеному у письмовій формах (п.п. 1 , 2 ст. 438 ДК РФ). Угода про надання знижки (розуміючи під ним зменшення ціни товару порівняно із загальновстановленою ціною, визначеною в прайс-листах організації), може бути оформлена і як додаток до зазначеного договору поставки.
Якщо умова про зменшення ціни товару узгоджується сторонами після його відвантаження (складання товарної накладної), слід зазначити таке. За загальним правилом до первинних облікових документів допускається внесення виправлень (ч. 7 ст. 9 Закону N 402-ФЗ). Разом з тим, затверджений порядок внесення виправлень стосується лише випадків виявлення помилок (див. розділ 4 Положення про документи та документообіг у бухгалтерському обліку, затвердженого Мінфіном СРСР 29.07.1983 N 105).
На нашу думку, надання знижки, що змінює ціну відвантаженого товару (ретроспективної знижки) зі зміною ціни, не призводить до помилки в первинному документі - товарної накладної (ТОРГ-12), що оформляється при відвантаженні товарів, а отже, і до необхідності внесення змін до цього первинного. документ.
Зміна встановленої угодою сторін ціни договору у випадках та на умовах, передбачених договором, оформляється відповідно до звичаїв ділового обороту (кредит-нотами, авізо та інше) (дивіться, наприклад, лист Мінфіну Росії від 19.12.2006 N 07-05-06/ 302).
Таке оформлення не передбачає обов'язку коригування первинних документів по операціях з угоди в цьому випадку (дивіться лист ФНП Росії від 01.04.2010 р. N 3-0-06/63).
Кредит-нота або інший відповідний документ не тільки повідомляє покупця про зменшення його заборгованості, а й служить первинним документом, на підставі якого таке зменшення відображається в обліку платника податків (дивіться також ухвалу Дев'ятого арбітражного апеляційного суду від 12.03.2008 N 39АП) .
Зазначимо також, що у ряді листів Мінфін Росії роз'яснив, що у разі зміни ціни одиниці товару організація-продавець та організація-покупець на підставі відповідних змін даних первинних документів щодо передачі товару вносять коригування у дані податкового обліку про вартість проданих (придбаних) цінностей. При цьому до знижок, наданих покупцеві шляхом зазначення у договорі купівлі-продажу зниженої ціни товару (матеріалу), пп. 19.1 п. 1 ст. 265 НК РФ, що передбачає облік у складі позареалізаційних витрат постачальника витрат у вигляді премії (знижки), виплаченої (наданої) продавцем покупцеві внаслідок виконання певних умов договору, зокрема обсягу покупок, не застосовується (лист Мінфіну Росії від 20.03.2012 N 03-03 -06/1/137, від 16.01.2012 (N 03-03-06/1/13).
Отже, вносити виправлення до товарної накладної (ТОРГ-12) не потрібно, достатньо виставленого з Вашого боку акта (як і зазначено у Вашому питанні) на надання знижки, в якому відображається сума знижки. За необхідності перерахунку цін окремих товарних позицій, як і попередньому випадку, порядок застосування знижки, зокрема округлення окремих сум, визначається угодою сторін. Відображення цін з урахуванням знижок з метою бухгалтерського обліку та оподаткування є наслідком погодження умови про знижку та порядок її застосування у рамках договірних відносин сторін.
Відповідь підготував:
Експерт служби Правового консалтингу ГАРАНТ
Єрін Павло
Контроль якості відповіді:
Рецензент служби правового консалтингу ГАРАНТ
аудитор Монако Ольга
Матеріал підготовлений на основі індивідуальної письмової консультації, наданої в рамках послуги «Правовий консалтинг».
Умови договору – це узгоджені між усіма його учасниками домовленості про порядок виконання певних дій, які сторони зобов'язуються вчинити.
Громадяни та юридичні особи вільні у визначенні умов договору. Можливо укладено як передбачений, і передбачений законом чи іншим правовим актом договір (п. 2 ст. 421 ДК РФ). Сторони можуть укласти договір, де містяться елементи різних договорів, передбачених законом чи іншими правовими актами (змішаний договір). До відносин сторін за змішаним договором застосовуються у відповідних частинах правила про договори, елементи яких містяться у змішаному договорі, якщо інше не випливає з угоди сторін чи істоти змішаного договору (п. 3 ст. 421 ЦК України).
Відповідно до п. 1 ст. 850 ДК РФ у випадках, коли відповідно до договору банківського рахунку банк здійснює платежі з рахунку, незважаючи на відсутність на ньому грошових коштів (кредитування рахунку), банк вважається таким, що надав клієнту кредит на відповідну суму з дня здійснення такого платежу. При цьому зазначений договір має розглядатися як змішаний (п. 3 ст. 421 ЦК України).
Умови договору визначаються на розсуд сторін, крім випадків, коли зміст відповідної умови передбачено законом чи іншими правовими актами (ст. 422 ЦК України).
Договір має відповідати обов'язковим для сторін правилам, встановленим законом та іншими правовими актами (імперативним нормам), які у момент його укладання (п. 1 ст. 422 ЦК України).
Якщо після укладення договору прийнято закон, що встановлює інші обов'язкові для сторін правила, ніж ті, які діяли під час укладання договору, умови укладеного договору зберігають чинність, крім випадків, коли у законі встановлено, що його дія поширюється на відносини, що виникли з раніше укладених договорів ( п. 2 ст. 422 ЦК України).
Залежно від співвідношення умов договору та законодавства договірні умови прийнято поділяти на групи.
За правовим значенням умови договору можуть бути суттєвими, звичайними та випадковими. Відмінності цих умов мають важливе значення та враховуються при складанні текстів договорів. Саме від цих відмінностей залежить, які умови включати до договору, а які ні, як їх формулювати тощо.
Істотними є умови, без узгодження яких договір не набуває юридичної чинності, тобто. не вважається ув'язненим. Відповідно до ДК РФ (ст. 432) це пункти договору, які визнані істотними згідно із законом, необхідні договору цього виду, і навіть пункти, щодо яких за заявою однієї із сторін має бути досягнуто угоду. У всіх випадках для укладення договору потрібна угода про його предмет та кількість. Інші суттєві умови повинні визначатися виходячи з норм, що регулюють відповідний вид договору.
У випадках, коли умова договору передбачено нормою, яка застосовується остільки, оскільки угодою сторін не встановлено інше (диспозитивна норма), сторони можуть своєю угодою виключити її застосування або встановити умову, відмінну від передбаченого в ній. За відсутності такої угоди умова договору визначається диспозитивною нормою (п. 4 ст. 421 ЦК України).
Якщо умова договору не визначено сторонами чи диспозитивною нормою, відповідні умови визначаються звичаями ділового обороту, які стосуються відносин сторін (п. 5 ст. 421 ДК РФ).
При цьому слід мати на увазі, що при тлумаченні умов договору судом братиметься до уваги буквальне значення слів і виразів, що містяться в ньому. Буквальне значення умови договору у разі його неясності встановлюється шляхом зіставлення з іншими умовами та змістом договору загалом.
За неможливості визначити зміст договору з'ясовується дійсна спільна воля сторін із урахуванням мети договору. У цьому беруться до уваги відповідні обставини, включаючи попередні договору переговори, листування, практику, що у взаємних відносинах сторін, звичаї ділового обороту, наступне поведінка сторін (ст. 431 ДК РФ). Такі умови можуть бути передбачені як диспозитивними, і імперативними нормами законодавства. Вони передбачені в законі та інших правових актах та набувають чинності автоматично в момент укладання договору.
Звичайними є умови, типові для договору цього виду, передбачені законодавством та обов'язкові для учасників договору.
Умови, передбачені диспозитивними нормами законодавства, визначають загальні, «звичайні» правила виконання договору, які можуть змінити сторони своєю угодою. У цьому випадку законодавство надає учасникам договору можливість самим визначити порядок виконання зобов'язань, що приймаються, і скоригувати встановлені законом загальні правила, зробивши їх більш придатними для конкретної ситуації та більш відповідними побажанням сторін.
Наприклад, п. 3 ст. 516 ДК РФ встановлює загальне правило, відповідно до якого якщо в договорі постачання передбачено постачання товарів окремими частинами, що входять до комплекту, то оплата товарів покупцем проводиться після відвантаження (вибірки) останньої частини, що входить до комплекту. Угодою сторін це загальне правило то, можливо змінено, й у договір може бути включено умова, встановлює інший порядок оплати товарів.
Загальне правило, встановлене п. 1 ст. 511 ДК РФ, говорить, що постачальник, який допустив недопоставку товарів у окремому періоді поставки, зобов'язаний заповнити недопоставлену кількість товарів у наступному періоді поставки. Це також може бути змінено угодою сторін.
Перелік подібних прикладів можна продовжувати до нескінченності, оскільки більшість норм цивільного законодавства мають диспозитивний характер.
Випадкові умови договору – це умови, які змінюють або доповнюють звичайні умови, передбачені диспозитивними нормами законодавства. У разі сторони реалізують своє право змінити загальні правила виконання прийнятих зобов'язань. Випадковими вважаються умови, які сторони узгоджують на додаток до звичайних умов договору та які відображають особливості їх взаємовідносин та специфічні вимоги до предмета договору, порядку його виконання, відповідальності за невиконання (наприклад, умова про введення неустойки на випадок порушення договору).
Однак кожного разу, коли одна із сторін виявляє волю на застосування в конкретному випадку умови договору, що відрізняється від загального правила, ця випадкова умова перетворюється на суттєве, оскільки є його необхідні ознаки: одна сторона висуває умову, за якою має бути досягнуто згоди.
Таким чином, якщо говорити про співвідношення законодавства та умову договору, то можна констатувати, що не існує будь-яких інших умов договору, крім суттєвих, які обов'язково мають утримуватися в тексті договору. Без цього договір вважатиметься неукладеним.
