Як розрахувати податок із продажу квартири за кадастровою вартістю? Продаж квартири державі: як правильно оформити угоду НДФЛ з кадастрової вартості квартири

Продаж нерухомості нижче кадастрової вартості- податкові наслідки цієї угоди цікавлять фізосіб у зв'язку із змінами до НК РФ, які набули чинності з 2016 року. Розглянемо, до чого спричинили ці зміни.

Вплив поправок до НК РФ на оподаткування продажу нерухомості

З 01.01.2016 набули чинності поправки до НК РФ, внесені законом «Про внесення змін…» від 29.11.2014 № 382-ФЗ (п. 2 ст. 4) щодо умов звільнення від ПДФО доходів, що виникають при продажу майна:

• Змінено текст п. 17.1 ст. 217, що містив єдині умови звільнення від податку доходів від реалізації майна, що належить фізособі: наявність його у власності не менше ніж протягом 3 років. Ці умови ставилися як до житлових будинків, так і до землі, а також до інших об'єктів власності. Виняток передбачалося для цінних паперів та майна, задіяного у ІП у підприємницькій діяльності. Новий текст цього пункту щодо продажу нерухомості адресує до окремої статті НК РФ.
• Запроваджено нову ст. 217.1, що відобразила порядок звільнення від ПДФО доходів від реалізації нерухомості, яка обмежила коло осіб, які отримують право на звільнення доходу після закінчення 3 років володіння, встановивши звичайний загальний строк перебування у власності, що дорівнює 5 рокам. У цій статті з'явилася умова про оподаткування доходу, що визначається від кадастрової вартості (множенням на коефіцієнт 0,7), якщо продаж здійснено за ціною нижчою, ніж кадастрова. Регіони отримали право на зменшення 5-річного строку власності та коефіцієнта, що застосовується до кадастрової вартості щодо оподатковуваного доходу.

Нововведення застосовні лише до тих об'єктів нерухомості, які опинилися у власності у фізособи після 01.01.2016 (п. 3 ст. 4 закону від 29.11.2014 № 382-ФЗ).

2017 року (закон «Про внесення змін…» від 27.11.2017 № 352-ФЗ) текст ст. 217.1 був доповнений положеннями, що дозволяють у загальному терміні володіння житловим приміщенням, одержаним у Москві за програмою реновації, враховувати і період володіння звільненим під час переселення житлом. При цьому щодо звільненого житла враховуються критерії, які дають змогу скоротити 5-річний термін володіння до 3 років. Ці зміни стосуються правовідносин після 31.07.2017.

Правила отримання майнового відрахування при реалізації нерухомості до закінчення терміну володіння, що дає право на звільнення від оподаткування (ст. 220 НК РФ), з 01.01.2016 не змінилися і надають можливість застосування одного з наступних відрахувань (якщо не йдеться про продаж цінних паперів або об'єктів, що використовувалися ІП у підприємництві):

• обсягом доходу від продажу, але не більше 1 млн руб. при реалізації житлових приміщень чи землі (підп. 1 п. 2);
• обсяг доходу від продажу, але не більше 250 тис. руб. при реалізації іншої нерухомості (подп. 1 п. 2);
• розмірі мають документальне підтвердження витрат, що мали місце при придбанні нерухомості (підп. 2 п. 2).

Останній пункт для правовідносин, що виникли з 01.08.2017 (закон від 27.11.2017 № 352-ФЗ), також поповнився положеннями щодо житла, одержаного у Москві за програмою реновації. У витратах можна буде врахувати витрати на придбання отриманого, і звільненого при переселенні житла.

Про те, у яких випадках для отримання відрахування буде потрібно складання декларації з ПДФО, читайте у статті .

Продаж житлових будівель та землі, придбаних до 2016 року

Оскільки зміни, зроблені в НК РФ законом від 29.11.2014 № 382-ФЗ, стосуються лише об'єктів, власність на які виникла не раніше 01.01.2016, нерухомість, придбана до 2016 року, підлягає оподаткуванню ПДФО за старими правилами, навіть якщо вона продається після 01.01.2016 (лист Мінфіну Росії від 21.01.2016 № 03-04-05/2050). Ці правила такі:

• майно, що було у власності більше 3 років, не оподатковують;
• при продажу до закінчення 3 років до доходу від продажу можна застосувати один з майнових відрахувань: або у певній сумі (1 млн або 250 тис. руб. Залежно від об'єкта), або у розмірі фактичних витрат, що мали місце при придбанні об'єкта;
• величина кадастрової вартості об'єкта для оподаткування значення немає.

Податки при реалізації нерухомості, придбаної після настання 2016 року

Нові правила оподаткування ПДФО доходів від реалізації нерухомості відносяться лише до тих об'єктів, які виявилися власністю фізособи не раніше 2016 року. Зводяться вони до наступного:

• Право скористатися 3-річним терміном володіння для звільнення від податку (за об'єктом, що став власністю у 2016 році, він закінчиться лише у 2019 році) є лише у осіб, які отримали нерухомість:
• у спадок або дарування від члена сім'ї або близького родича;
• при приватизації;
• за договором ренти.
• Для всіх інших ситуацій отримання нерухомості право звільнення від ПДФО доходу від продажу з'явиться не раніше ніж через 5 років після виникнення права власності (за об'єктом, отриманим у 2016 році, він закінчиться лише у 2021 році).
• При продажу об'єкта до закінчення 3 років (для тих, хто має право на цей термін) або 5 років (в загальному випадку) до доходу від продажу можна застосувати один з майнових відрахувань: або в певній сумі (1 млн. або 250 тис. руб. об'єкта), або у розмірі фактичних витрат, що мали місце при придбанні об'єкта.
• Для цілей оподаткування стає важливою сума, зазначена у договорі продажу. Якщо її величина виявиться меншою за значення кадастрової вартості, встановленої для об'єкта на 1 січня року, в якому реєструється передача права власності, то податок нарахують від доходу фізособи, розрахованої як кадастрова вартість, скоригована на коефіцієнт 0,7, якщо в регіоні не введено іншого коефіцієнта . Якщо для об'єкта, що продається, величина кадастрової вартості на зазначену дату не встановлена, то порівняння робити нема з чим, і продажна вартість може виявитися нижчою за кадастрову без податкових наслідків.

Таким чином, для нерухомості, яка опинилася у власності після 2016 року і продається до закінчення терміну володіння, що дає право звільнення від сплати ПДФО, для цілей оподаткування стає значущим порівняння ціни продажу з кадастровою вартістю майна, встановленою на 1 січня року, в якому реєструється передача права власності.

Про те, де фізособа може отримати відомості про величину кадастрової вартості, читайте у публікації .

Підсумки

Зміни, зроблені в НК РФ у правилах оподаткування ПДФО доходів від продажу нерухомого майна законом від 29.11.2014 № 382-ФЗ, не належать до об'єктів, що опинилися у власності до 2016 року. Їхнє оподаткування здійснюється за старими правилами, які не враховували порівняння ціни продажу з кадастровою вартістю. Значення таке порівняння набуває лише при оподаткуванні нерухомих об'єктів, придбаних не раніше 2016 року і які продаються до закінчення терміну володіння ними, що дає право на звільнення від оподаткування ПДФО.

Щодо нерухомості сьогодні існує два поняття вартості: кадастрова та ринкова. Між ними є суттєва різниця. У цій статті висвітлюються питання, пов'язані з ринковою вартістю квартир. Розповідається, як дізнатися ту чи іншу вартість, навіщо потрібні ці величини, у чому різниця з-поміж них.

Кадастрова та ринкова вартість квартири — різні поняття

Визначається виключно умовами ринку. Квартира по суті коштує стільки, скільки за неї готові заплатити покупці. На ринкову вартість впливає і валютний курс, і основні політичні події, і сезонність, і багато інших чинників, під впливом яких ціна на житло росте, то падає.

Саме мінливість ринкової вартості на квартири роблять угоди з нерухомістю особливо ризикованими. Якщо при зміні житла продати свою квартиру і не поквапитися з новою покупкою, то можна залишитися ні з чим. Адже ціни, що злетіли, можуть відразу унеможливити купівлю нового житла.

Ринкова ціна використовується при здійсненні різних операцій з нерухомістю:

• передача;
• обмін;
• дарування;
• оформлення житлового;
• успадкування.

При визначенні вартості житла працюють багато факторів. Ніхто не просто так платитиме зайві гроші за квартиру. Тому враховуються і будівельні витрати, і зношування будівлі, і район, де розташоване житло.

Останнім часом стали приділяти велику увагу сучасному ремонту, новій сантехнікі, загальної комфортності планування. Все частіше стали зустрічатися пропозиції щодо продажу квартир з вбудованими меблями, технікою, яка також збільшує вартість житла на ринку.

Зазвичай ринкову вартість житла визначають орієнтовно, спираючись на вартість аналогічного житла у тому ж районі. Проте бувають ситуації, коли треба отримати документальне підтвердження цієї вартості.

Тоді звертаються до експертів, які мають відповідну ліцензію. Вони вивчають квартиру та дають свій висновок. Щоправда, термін дії такої довідки невеликий. Адже ринок житла рухливий і ціни на ньому фіксованими назвати не можна.

Особливості кадастрової вартості

Кадастрова вартість житла - витрати на його будівництво

Якщо говорити про кадастрову вартість, то треба розуміти, що вона має мало спільного із ринковою. Основні критерії визначення кадастрової вартості – це сума витрат на будівництво за мінусом зношування будівлі.

Ні район, ні затишок, ні елітний ремонт ніяк не впливають на кадастрову вартість. При її розрахунку беруться тільки основні моменти, значущі для загальної вартості даної квартири на території тієї чи іншої будівлі.

Кадастрова вартість потрібна для розрахунків податків та для прорахунків зборів, які сплачують при відчуженні житла. Наприклад, при оформленні іпотеки, при наслідуванні, даруванні, тобто при прорахунку будь-яких характеристик по квартирі, що виражаються у грошовому еквіваленті.

Порівняння кадастрової та ринкової вартості

Ринкова вартість відображає реальний стан справ на ринку. Вона завжди вища, ніж та, яку фіксують у Державному Кадастрі нерухомості. Ситуації, коли в ДКН дають більш високу оцінку квартирі, ніж вона є на ринку, дуже рідкісні.

Вважається, що збігаються кадастрова та ринкова вартість у старих будинках, які на ринку мало цінуються. Зазвичай таки на третину, а то й наполовину менше, ніж ринкова.

Ці два види вартості між собою не пов'язані. Підраховуються вони практично однаково, лише за визначенні ринкової ціни враховується більше чинників. Тому однакові за кадастровою вартістю квартири можуть мати ринкову вартість, що сильно відрізняється. Одноманітні квартири в елітному районі та на околиці можуть мати велику розбіжність у ціні.

Коли кадастрова вартість вища?

Ринкова вартість квартири може бути нижчою за кадастрову

Ринкова вартість у виняткових випадках може бути нижчою, ніж кадастрова. Таке трапляється у ситуаціях, коли елітна квартира знаходиться у новому будинку, побудованому з інноваційних матеріалів.

У такому будинку найчастіше використані дорогі матеріали, встановлені сучасні ліфти. Дорога будова в ДКН оцінюється відповідно. Особливо це актуально для ситуацій, коли будівля зовсім не має зносу. А ось ринкова вартість може значно відставати.

Якщо новобудова елітного рівня розташована далеко від центру, в новому районі немає гідної інфраструктури, погано організовано транспортне сполучення, то ринкова вартість на квартиру буде зовсім невисокою в порівнянні з кадастровою.

Переважна більшість кадастрової вартості над ринковою вкрай невигідно самому власнику. У цьому випадку доведеться сплачувати надто великі податки. Найрозумніший крок у цій ситуації – замовлення нової про ринкову вартість. Вона має відображати вартість житла на ринку в той момент, коли було прораховано кадастрову вартість.

Говорити про об'єктивне зіставлення кадастрової / ринкової вартості можна у разі, якщо вони відбивають ситуацію одночасно. Отримавши довідку про ринкову вартість житла в момент кадастрової оцінки, можна використовувати в судовому процесі при оскарженні кадастрової вартості.

Якщо відомості щодо оцінки ДКН внесені до Росреєстру менше 6 місяців тому, то можна просто подати відповідну заяву до цієї організації. Якщо там відмовили у зміні кадастрової вартості, то залишається лише . На нього треба йти без вагань, адже це можливість відстояти свої права та скоротити свої витрати.

Як пов'язані між собою ринкова та кадастрова вартість?

Чи знаєте ви, що…

З січня 2016 року податок під час продажу квартиристягується з її кадастрової вартості. Точніше, з її кадастрової вартості, помноженої на коефіцієнт 0,7. Але це правило має нюанси. Диявол, як завжди, криється у дрібницях. Про що тут мова – зараз пояснимо.

Кожен продавець квартири зобов'язаний сплатити податок 13%-ПДФОз одержаного від продажу квартири доходу, з урахуванням майнових податкових відрахувань (на величину яких Продавець може зменшити свій оподатковуваний дохід).

Справа в тому, що до 2016 року цей «отриманий дохід від продажу квартири» вважався від тієї суми, яка була вказана як ціна в Договор купівлі-продажу (ДКП). А з січня 2016 року податківці отримали право обчислювати ПДФОпід час продажу квартири з її кадастрової вартості,помноженої на знижуючий коефіцієнт 0,7 (п. 5, Відкриється у новій вкладке.">ст.217.1 НК РФ). Це своє право податківці використовують лише у тому випадку, якщо ціна договору нижче, ніж кадастрова вартість Х 0,7. Якщо ж ціна договору вища, то податок візьмуть саме з неї ( тобто з тієї суми, яка виявилася більшою).

Продавець, звичайно, як і раніше, має право вказувати будь-яку ціну у своєму , але якщо розмір отриманого ним доходу виявиться меншим, ніж , то податок ( 13%-ПДФО) йому все одно доведеться сплачувати саме від цієї суми - від 70% кадастрової вартості квартири.

При цьому можливість застосування у Продавця зберігається, і в деяких випадках податок може бути зведений до нуля ( докладніше про відрахування – див. за посиланням).

Кадастрова вартість квартиридля цілей оподаткування береться станом на 1 січня того року, у якому відбувається продаж квартири. А якщо ця кадастрова вартістьдля квартири не визначена , то положення цієї статті не застосовуються, і податок обчислюється, як і раніше, з ціни, зазначеної в договорі. Але таких випадків зараз дуже мало, а з роками, у міру проведення регулярних робіт з кадастрового обліку об'єктів нерухомості, таких випадків взагалі не буде.

Крім того, у пункті 6 тієї ж статті 217.1 НК РФвказано можливість для кожного суб'єкта РФ на свій розсуд знижувати коефіцієнт 0,7 для кадастрової оцінки з оподаткування. Причому окремим законом суб'єкта РФ цей коефіцієнт може бути знижений аж до нуля як для всіх, так і для окремих категорій платників податків та/або об'єктів нерухомості.

Тому в різних суб'єктах Росії, перед тим як продавати квартиру, є сенс з'ясувати поточну ситуацію щодо місцевої величини коефіцієнта, що застосовується до кадастрової вартості квартиридля цілей оподаткування під час її продажу. Таку інформацію можна отримати, наприклад, у регіональному Управлінні Росреєстру, філії Кадастрової палати Росреєстру, або у місцевих консультантів.

Для яких квартир діє нове правило оподаткування?

Важливий момент! Це законодавче нововведення ( облік кадастрової вартості при обчисленні податку на продаж квартири) застосовується тільки для тих квартир, які були придбані у власність після 1 січня 2016 року. Про це прямо йдеться у Відкриється у новій вкладці.">п.3, статті 4 вступного закону №382-ФЗ від 29.11.2014.

Іншими словами, якщо квартира була оформлена у власність ( приватизована, успадкована, куплена тощо.) до 2016 року, а продано після, то правило визначення податку з продажу за кадастровою вартістю не застосовується.

Чи варто занижувати ціну у договорі купівлі-продажу квартири?

Раніше багато продавців, намагаючись уникнути сплати податку з продажу квартири, вказували в Договор купівлі-продажу (ДКП)занижену вартість квартири – близько 1 млн. рублів. Це давало їм можливість використовувати належний за законом податкове вирахуванняу розмірі того ж 1 млн. рублів, і таким чином «законно» уникати сплати податку з продажу.

Такий трюк радував Продавців, але лякав Покупців, тому що у випадку, Покупцеві до повернення належала та сама «зменшена» сума з договору, а не та, яку він реально заплатив.

Але податок із продажу квартири обнулюєтьсядля Продавця і цілком легальним способом, без жодних трюків, після кількох років володіння квартирою. Якщо, наприклад, він її купив, то після 5 років володіння він може продавати її без податку (Відкриється в новій вкладці."> п.4, ст.217.1 НК РФ). Якщо він одержав її у подарунок, успадкував чи приватизував, він звільняється з продажу вже після 3 років володіння (Відкриється у новій вкладке.">п.3, ст.217.1 НК РФ).

Якщо ж він продає квартиру, не чекаючи цих термінів, то податок виникає, і легально зменшити його можна лише за допомогою податкових відрахувань . Ось тут у Продавця і виникає спокуса занизити ціну квартири Договор купівлі-продажу, щоб підігнати її під розмір відрахування та нічого не платити до бюджету

Така спокуса залишиться у Продавців до початку 2021 року ( якщо квартира була насамперед куплена: 2016 рік + 5 років володіння), або до початку 2019 року ( якщо квартира була ним отримана у подарунок, успадкована чи приватизована: 2016 рік + 3 роки володіння). Покупцям треба мати це на увазі, і не піддаватися на подібний трюк з заниженням ціни у договорі купівлі-продажу нерухомості.

Це питання наразі стало актуальним для всіх продавців квартир. Перед тим, як вказувати реальну ринкову вартість Договор купівлі-продажу квартири (ДКП), непогано було б знати, яка саме величина виявиться базою оподаткування - Вказана в ДКП ціна або кадастрова вартістьквартири з коефіцієнтом 0,7?

Дізнатись кадастрову вартість квартириможна безкоштовно на сайті Росреєстру, в розділі «Сервіси» – «Довідкова інформація щодо об'єктів нерухомості в режимі online»: .

Така інформація є відкритою та загальнодоступною, і надається будь-кому, хто може ввести у відповідне поле точну адресу або кадастровий номер квартири. Актуальні дані про вартість надаються автоматично з бази Державного кадастру нерухомості (ДКН).

Кадастрова оцінка нерухомості – це статична величина, а періодично змінювана. При проведенні такої оцінки намагаються все більше виходити із ринкових параметрів квартири, тому кадастрова вартістьблизька до реальної ринкової ціни квартири, іноді навіть може перевершувати її.

Якщо виявилося, що кадастрова вартість квартиризначно перевищує її реальну ринкову вартість ( наприклад, у 1,5 – 2 рази) то власник квартири має право оскаржити проведену кадастрову оцінку. Але в цьому випадку вже без спеціалістів ( юристів та оцінювачів) не обійтись.

Для того щоб оскаржити та знизити кадастрову вартістьсвоєї квартири, фізособи можуть звертатися як одразу до суду, так і спробувати вирішити це питання у позасудовому порядку ( а якщо не вийде – тоді до суду).

Для позасудового рішення слід звернутися до спеціальної комісію з розгляду спорів щодо результатів визначення кадастрової вартості . Така комісія працює при філіях Росреєстру в кожному суб'єкті РФ. Комісія має відреагувати у місячний термін – відмовити заявнику або задовольнити його прохання.

Намагатися таким чином оскаржити ( знизити) Кадастрову вартість квартири має сенс тільки в тому випадку, якщо вона перевищує ринкову ціну мінімум на 35-40%. При менших розбіжностях вартості, комісія навряд чи прийме запит до розгляду. Але власник квартири, знову ж таки, може оскаржити таку відмову у суді.

Правила та послідовність підготовки угоди купівлі-продажу квартири – на інтерактивній карті « Відкриється у спливаючому вікні."> Покрокової інструкції » (відкриється у спливаючому вікні).