Юридичне оформлення та порядок здійснення зносу об'єктів нерухомості. Права власника нежитлового приміщення під час знесення будинку Приклад рішення власника про знесення об'єкта нерухомості
Захист прав власників житлових приміщень наразі передбачено чинним законодавством.
Щодо прав власників нежитлових приміщень
(офісів, магазинів, аптек, що знаходяться в будівлях, що зносяться) - їх права захищаються в даний час положеннями цивільного кодексу, що стосуються відчуження землі для державних або муніципальних потреб (саме сюди ми віднесли знесення будинку у зв'язку з «реновацією»):
Відповідно до п. 3 ст. 239. 2 Цивільного кодексу РФ
"Відчуження будівель, споруд, приміщень, розташованих у таких будівлях, спорудах, об'єктів незавершеного будівництва у зв'язку з вилученням земельної ділянки для державних або муніципальних потреб здійснюється за правилами, передбаченими для вилучення земельних ділянок для державних або муніципальних потреб".
Відповідно до п. 6 ст. 279 ГК РФ, терміни, розмір відшкодування та інші умови, на яких здійснюється вилучення земельної ділянки для державних або муніципальних потреб, визначаються угодою про вилучення земельної ділянки та розташованих на ній об'єктів нерухомості для державних або муніципальних потреб (далі - угода про вилучення).
У разі примусового вилучення таких умов визначається судом.
Відповідно до ст. 56.9 глави VII.1 Земельного кодексу Російської Федерації, від 25.10.2001 N 136-ФЗ, угода про вилучення нерухомості для державних або муніципальних потреб містить розмір і порядок виплати відшкодування за об'єкти нерухомості;
За наявності згоди осіб, у яких вилучаються об'єкти нерухомого майна, в угоді про вилучення нерухомості може бути передбачено надання їм інших об'єктів нерухомого майна замість вилучених.
При цьому в угоді про вилучення нерухомості зазначаються:
- ринкова вартість об'єктів нерухомого майна, що передаються або надаються на праві власності замість об'єктів нерухомого майна, що вилучаються;
- ринкова вартість інших прав (наприклад, оренди);
- різниця між розміром відшкодування за вилучені об'єкти нерухомості та ринковою вартістю об'єктів нерухомого майна, що передаються або надаються натомість, прав на них, порядок оплати такої різниці особі, у якої вилучаються об'єкти нерухомості.
При цьому відповідно до ст. 56. 12 ЗК РФ, рішення суду про вилучення об'єктів нерухомого майна, що вилучаються для муніципальних потреб з метою комплексного розвитку території, може бути оскаржене в частині розміру компенсації за вилучені об'єкти нерухомого майна.
Таким чином, в даний час при вилученні об'єкта нерухомості покладається виплата грошової компенсації, а у разі УГОД власника-надання йому іншого житлового приміщення замість вилученого, з виплатою різниці у вартості.
Проте згідно з проектом федерального закону № 120505-7 «Про внесення змін до Закону Російської Федерації «Про статус столиці Російської Федерації» та окремі законодавчі акти Російської Федерації щодо встановлення особливостей реновації житлового фонду в столиці Російської Федерації - місті федерального значення Москві (прийнятий Державною думою у першому читанні 20 квітня 2017 року), тепер власнику нежитлового приміщення, розташованого у багатоквартирному будинку, включеному до рішення про реновацію, уповноваженим органом виконавчої влади міста Москви або фондом пропонується укласти договір, що визначає перехід права власності на нежитлове приміщення щодо одного з рівнозначних нежитлових приміщень
, що перебувають у власності міста Москви або фонду.
Рівнозначним нежитловим приміщенням визнається нежитлове приміщення, розташоване на території міста Москви, площа якого не менша за площу нежитлового приміщення, що звільняється.
.
У разі необґрунтованого ухилення зазначеного власника від укладання цього договору протягом більш ніж шістдесяти днів з дня направлення йому проекту зазначеного договору уповноважений орган виконавчої влади міста Москви або фонд має право звернутися до суду з вимогою про примус укласти відповідний договір, що визначає перехід права власності на нежитлове приміщення .
Це означає що після ухвалення закону права власника такого приміщення не будуть захищені нічим
!
На гідну грошову компенсацію за своє знищене майно тепер не можна претендувати.
Пропонується один варіант приміщення такого самого розміру, причому відмовитися від нього не можна.
Збитки, зазнані при переїзді, при розірванні орендних відносин, різницю в ціні між старим та новим (можливо значно дешевшим) приміщенням ніхто не компенсує.
Ми бачимо у цій ситуації фундаментальне порушення прав власника, гарантованих Конституцією:
Відповідно до ст. 35 Конституції РФ,
- Право приватної власності охороняється законом.
- Кожен має право мати майно у власності, володіти, користуватися та розпоряджатися ним як одноосібно, так і спільно з іншими особами.
- Ніхто не може бути позбавлений свого майна інакше як за рішенням суду. Примусове відчуження майна для державних потреб може бути здійснене лише за умови попереднього та рівноцінного відшкодування
Новий законопроект говорить не про рівноцінне відшкодування (рівну вартість), а про якесь «рівнозначне» житлове приміщення того ж розміру, яке, як ми розуміємо, буде розташовано в іншому районі міста Москви і про рівну вартість говорити не доводиться.
Відповідно до ст. 15 Конституції, Конституція Російської Федерації має вищу юридичну силу, пряму дію та застосовується на всій території Російської Федерації.
Закони та інші правові акти, прийняті Російської Федерації, нічого не винні суперечити Конституції Російської Федерації.
У разі ми спостерігаємо прийняття закону, прямо суперечить Конституції РФ.
Таким чином можна говорити про те, що будь-які ухвалені рішення судів про примусове укладання договору «що визначає перехід права власності на рівнозначне житлове приміщення» спричинять негайні скарги до Конституційного суду РФ.
Що в результаті призведе до скасування положень неконституційного закону та як наслідок скасування сотень судових рішень.
Щодо вашого питання можна звернутися до Листа Департаменту нерухомості:
Лист № Д23і-1663 від 16 квітня 2015 р. за
питанням зняття з державного кадастрового обліку будівлі на
на підставі рішення власника про знищення майна (знесення,
демонтажі), підготовки акта обстеження, що підтверджує припинення
існування об'єкту нерухомості
Тип документа:
Лист
Дата документу:
29 травня 2015 р.
Версія для друку
Подiлитись посиланням
Департамент нерухомості Мінекономрозвитку Росії розглянув у межах своєї компетенції звернення.
Відповідно до Положення про Міністерство економічного розвитку
Російської Федерації, затвердженим постановою Уряду
Російської Федерації від 5 червня 2008 р. № 437, Мінекономрозвитку Росії
не наділено повноваженнями щодо роз'яснення законодавства Російської Федерації
Федерації, і навіть практики його застосування.
Водночас вважаємо можливим із порушених у зверненні питань наголосити на наступному.
Знесення та демонтаж будівель містобудівним законодавством розглядаються як різновид будівельної діяльності.
При цьому порядок знесення та демонтажу об'єктів капітального
будівництво регулюється законодавством суб'єктів Російської Федерації
Федерації. У цьому необхідно зазначити, що постановою Держбуду
Росії від 5 листопада 1997 р. № 18-65 затверджено Зразкове положення про
органі архітектури та містобудування виконавчої влади суб'єкта
Російської Федерації, згідно з яким орган архітектури та
містобудування виконавчої суб'єкта Російської Федерації
готує вихідну та дозвільну документацію щодо знесення
(розбирання) будівель, споруд та зелених насаджень (пункт 3).
Статтею 235 Цивільного кодексу Російської Федерації (далі - ЦК України)
визначено підстави припинення права власності, суб'єктами
якого можуть виступати фізичні особи та організації, незалежно від
форм власності (юридичні особи), а також Російська Федерація,
суб'єкти Російської Федерації та муніципальні освіти, в особі їх
уповноважених органів.
З урахуванням викладеного, а також положень статті 209 ЦК України, право
власності може бути припинено на підставі рішення власника
(власників, у разі спільної власності) про знищення майна,
що стосовно об'єктів капітального будівництва є знесенням,
демонтаж такого об'єкта.
Слід зазначити, що під загибеллю або знищенням відповідно до
цивільним законодавством розуміється незворотне фізичне
припинення існування речі у первісному вигляді, яке робить
неможливим задоволення вихідних потреб власника. При цьому
припинення існування речі при її загибелі чи знищенні має бути
справді незворотнім.
Наприклад, якщо внаслідок пожежі, зсуву, повені чи іншого
стихійного лиха будівлі було зруйновано частково, то в даному випадку
відбудеться зміна властивостей об'єкта нерухомості, а не його знищення
чи загибель. Подальша доля об'єкта нерухомості залежатиме від
власника потерпілого майна, який може ухвалити рішення про
відновлення об'єкта нерухомого майна, його знесення, та припинення
права власності нею.
Необхідно враховувати, що знесення об'єктів капітального будівництва
пов'язаний з проведенням робіт з демонтажу будівельних конструкцій, їх
вивезення та подальшої утилізації, проведення земляних робіт,
благоустрою земельної ділянки, крім того, проведення робіт з
демонтажу має відповідати вимогам щодо безпеки проведення
таких робіт щодо життя та здоров'я фізичних осіб, майна
третіх осіб, розташованого поблизу об'єкта, що демонтується, який може
бути пошкоджено в процесі проведення таких робіт, екологічної
безпеки.
У зв'язку з цим знесення об'єкта здійснюється, як правило, із залученням
спеціалізованих організацій із укладанням відповідних договорів
(договорів з інженерними службами про відключення будинків, що зносяться від
інженерних мереж, договорів підряду на знесення, переміщення, переробку та
поховання відходів зносу) та підписанням актів виконаних робіт з
договорів, що підтверджують їхнє виконання.
Крім того, Положення про склад розділів проектної документації та
вимоги до їх змісту, затверджені постановою Уряду
Російської Федерації від 16 лютого 2008 р. № 87 (далі – Положення)
(демонтаж) об'єкта чи частини об'єкта капітального будівництва
розглядається як окремий етап будівництва (пункти 1, 8,
10 Положення), щодо якого виконується «Проект організації
робіт зі знесення або демонтажу об'єктів капітального будівництва»,
склад та вимоги до якого передбачені пунктом 24 Положення.
Комплексний аналіз законодавства суб'єктів Російської Федерації
дозволяє зробити висновок про те, що основою для знесення (демонтажу)
об'єктом капітального будівництва є розпорядження органу місцевого
самоврядування про знесення такого об'єкта, яким, у тому числі
визначається порядок та строки здійснення зносу такого об'єкта.
Перелік документів, необхідних для погодження місцевим органом
самоврядування рішення про знесення (демонтаж) об'єкта капітального
будівництво визначається відповідно до законодавства суб'єкта
Російської Федерації, зокрема до таких документів, належать: рішення
власника про знесення (демонтаж) об'єкта капітального будівництва,
проект організації робіт зі знесення або демонтажу такого об'єкта, копії
договорів підряду на здійснення робіт зі знесення (демонтажу), а також
утилізації відходів.
З урахуванням викладеного здійснення самовільного зносу об'єктів капітального будівництва не допускається.
Відповідно до частини 1 статті 42 Федерального закону від 24 липня 2007 р. №
221-ФЗ «Про державний кадастр нерухомості» (далі – Закон про
кадастре) акт обстеження є документом, у якому
кадастровий інженер в результаті огляду місця знаходження будівлі,
споруди, приміщення чи об'єкта незавершеного будівництва з урахуванням
наявних кадастрових відомостей про такий об'єкт нерухомості підтверджує
припинення існування будівлі, споруди чи об'єкта незавершеного
будівництва у зв'язку із загибеллю або знищенням такого об'єкта
нерухомості або припинення існування приміщення у зв'язку із загибеллю
або знищенням будівлі або споруди, в яких вона була розташована,
загибеллю або знищенням частини будівлі чи споруди, у межах якої
таке приміщення було розташоване.
Необхідно звернути увагу, що фактичне знесення (демонтаж) об'єкта
нерухомості передує проведенню кадастрових робіт з метою
підтвердження припинення існування такого нерухомого майна.
Відповідно до пункту 3 Вимог до підготовки акта обстеження,
затверджених наказом Мінекономрозвитку Росії від 13 грудня 2010 р. №
627 (далі – Вимоги), акт обстеження готується на підставі
відомостей, отриманих внаслідок огляду місця знаходження об'єкта
нерухомості з урахуванням відомостей державного кадастру нерухомості, а
також інших документів, що підтверджують припинення існування об'єкту
нерухомості. Зазначені документи включаються до складу додатка до акту
обстеження.
Відповідно до пункту 9 Вимог у рядок «Перелік документів,
використаних під час підготовки Акту обстеження» вносяться відомості про
найменування та реквізити документів, включених до складу додатка до
акту обстеження. Зазначений перелік документів є відкритим,
однак такі документи повинні містити інформацію, яка дозволяє
ідентифікувати об'єкт нерухомості.
Таким чином, кадастровий інженер під час підготовки акта обстеження
використовує документи, що підтверджують припинення існування об'єкту
нерухомості, до яких можна зарахувати, наприклад, копію розпорядження
органу місцевого самоврядування про знесення будівлі, копію закритого ордера на
виконання робіт зі знесення, копії актів приймання виконаних робіт з
договорами підряду на знесення, переміщення, переробку та поховання
відходів зносу тощо.
Відповідно до частини 6 статті 20 Закону про кадастр із заявами про
зняття з державного кадастрового обліку будівель вправі звернутися
власники таких об'єктів нерухомості, а також власники земельних
ділянок, де були розташовані такі об'єкти нерухомості.
Відповідно до частини 2 статті 16 Закону про кадастр зняття з
державного кадастрового обліку об'єкта нерухомості здійснюється,
якщо інше не встановлено Законом про кадастр, на підставі заяви про
зняття з державного кадастрового обліку об'єкта нерухомості та
необхідні відповідно до Закону про кадастр для здійснення такого
обліку документів. Відповідно до пунктів 4, 6 частини 1 статті 22
Закону про кадастр необхідний для зняття з державного кадастрового
обліку документом, що підтверджує припинення існування об'єкта
нерухомості є акт обстеження з додатком копії документа,
встановлює або засвідчує право заявника на відповідний
об'єкт нерухомості (за відсутності відомостей про зареєстроване право
заявника на такий об'єкт нерухомості у державному кадастрі
нерухомості).
У цьому законодавством Російської Федерації встановлено порядок
зняття з державного кадастрового обліку об'єктів, які не відповідають
вимогам, встановленим статтею 130 Цивільного кодексу України
Федерації, тобто. не є об'єктами нерухомості, але врахованих у
якість таких.
Необхідно також зазначити, що статтею 8.18 Закону міста Москви
21 листопада 2007 р. № 45 «Кодекс міста Москви про адміністративні
правопорушення» за виробництво самовільного знесення будівель,
розташованих на території міста Москви, передбачена
адміністративна відповідальність.
Вважається, що знесення будівель - це необхідна, важлива і часом досить затратна частина будь-якого будівельного процесу. Питання, що стосуються будівельної діяльності у Росії, регулюються ГрК РФ, ДК РФ, Федеральним законом від 17 листопада 1995 року N 169-ФЗ "Про архітектурну діяльність у Російської Федерації", і навіть іншими нормативно-правовими актами, зокрема актами, прийнятими на регіональному та місцевому рівнях відповідно до федерального законодавства.
Відповідно до чинного законодавства будівництво та реконструкція в Російській Федерації здійснюються на підставі дозволу на будівництво. Дозвіл на будівництво є документом, що підтверджує відповідність проектної документації вимогам містобудівного плану земельної ділянки і дає забудовнику право здійснювати будівництво, реконструкцію об'єктів капітального будівництва, а також їх капітальний ремонт, за винятком випадків, передбачених законом (ст. 51 ГК РФ). Цей документ є законною підставою для здійснення будівництва та деяких інших видів будівельної діяльності. Будівництво без належно оформленого дозволу може мати негативні наслідки - насамперед будівництво може бути визнано самовільним (про самовільне будівництво та його наслідки буде сказано далі).
Дозвіл на будівництво видається органами місцевого самоврядування (за винятком певних випадків, встановлених ГрК РФ) за місцезнаходженням земельної ділянки. З метою будівництва, реконструкції, ремонту об'єкта капітального будівництва забудовник звертається до уповноважених органів із заявою про видачу дозволу на будівництво. До цієї заяви забудовник, крім таких документів, як правовстановлюючі документи на земельну ділянку, містобудівний план ділянки, позитивні висновки державної та державної екологічної експертиз, додає також матеріали, що містяться у проектній документації, серед яких обов'язковий проект організації робіт зі знесення або демонтажу об'єктів капітального будівництва. , їх частин. - Знесення заміських будинків та дач.
Крім того, ГрК РФ закріпив можливість надання дозволу на окремі етапи будівництва, реконструкції. Під етапом будівництва зазвичай розуміють широке коло робіт, у тому числі пов'язаних зі знесенням будівель та споруд на ділянці, призначеній для будівництва нового об'єкта.
З опорою на ГрК РФ у суб'єктах РФ та муніципальних утвореннях було розроблено та затверджено різні нормативно-правові акти, що визначають порядок підготовки документів для видачі дозволів на знесення або демонтаж об'єктів капітального будівництва на території відповідних муніципальних утворень. Незважаючи на велику різноманітність таких актів, після їх систематизації можна виділити визначальні моменти щодо основних правил видачі дозволів на знесення.
Так, окремим етапом будівництва визнається виконання робіт зі знесення або демонтажу об'єктів капітального будівництва для:
- звільнення земельної ділянки під нове будівництво;
- ліквідації об'єктів, що втратили технологічну необхідність або прийшли у старий стан;
- ліквідації інженерних мереж та комунікацій.
Як правило, підготовку та видачу дозволів на знесення або демонтаж об'єктів покладають на відповідний відділ місцевої адміністрації (наприклад, відділ архітектури та містобудування, відділ архітектури та міського господарства тощо).
Підготовка документів для надання дозволу здійснюється на підставі заяви власника об'єкта, яка подається на ім'я голови адміністрації. При цьому заявник має надати такі документи:
- правовстановлюючі документи на земельну ділянку;
- правовстановлюючі документи на об'єкт, що зноситься або демонтується;
- протоколи комісії (визначуваної власником) при знесенні або демонтажі об'єктів, що втратили технологічну необхідність або прийшли в старий стан; - знесення заміських будинків і дач
- проект організації зносу чи демонтажних робіт із зазначенням огородження місць складування тощо.
У деяких випадках можуть вимагати будь-які додаткові документи, наприклад, висновок відповідного відділу (або комітету) адміністрації про зміну або збереження статусу земельної ділянки або її параметрів. Про результати розгляду прийнятих документів адміністрація повідомляє заявника, як правило, протягом 30 днів. Завершення зносу чи демонтажу підтверджується документами служби технічної інвентаризації та актом обстеження результатів зносу чи демонтажу об'єкта, який оформляється власником об'єкта (за підписом представників пожежного нагляду, інженерних служб, головного архітектора тощо). Крім того, в таких актах коротко вказують на знесення об'єктів на ділянках індивідуального житлового будівництва.
Знесення житлових будинків та господарських будівель на ділянках індивідуальної забудови провадиться власником на свій розсуд. Підставою для реєстрації зносу таких будов є документи служби технічної інвентаризації.
Відповідно до ст. 48 ГрК РФ до складу проектної документації об'єктів капітального будівництва включається також розділ "Проект організації робіт зі знесення або демонтажу об'єктів капітального будівництва, їх частин (при необхідності - знесення або демонтажу об'єктів капітального будівництва, їх частин для будівництва, реконструкції інших об'єктів капітального будівництва)" .
На виконання норм ст. 48 ГрК РФ Постановою Уряду РФ від 16 лютого 2008 року N 87 "Про склад розділів проектної документації та вимоги до їх змісту" було затверджено Положення про склад розділів проектної документації та вимоги до їх змісту. Відповідно до цього Положення, проектна документація на об'єкти капітального будівництва виробничого та невиробничого призначення має складатися з дванадцяти розділів, вимоги до змісту яких та встановлені зазначеним Положенням. У розділі II наводиться перелік документів, необхідних для підготовки проектної документації на об'єкт капітального будівництва, серед яких зазначені також такі документи: акти (рішення) власника будівлі (споруди, будівлі) про виведення з експлуатації та ліквідацію об'єкта капітального будівництва - у разі потреби знесення ( демонтажу); рішення органу місцевого самоврядування про визнання житлового будинку аварійним та таким, що підлягає знесенню - за необхідності зносу житлового будинку.
Розділ 7 проектної документації "Проект організації робіт зі знесення або демонтажу об'єктів капітального будівництва" виконується за необхідності зносу (демонтажу) об'єкта або частини об'єкта капітального будівництва. Пунктом 24 зазначеного Положення визначено перелік відомостей, які цей розділ має містити. Так, серед зазначених відомостей, наприклад, названо такі:
- основу для розробки проекту організації робіт зі знесення або демонтажу будівель, будівель та споруд об'єктів капітального будівництва;
- перелік будівель, споруд та споруд об'єктів капітального будівництва, що підлягають знесенню (демонтажу);
- перелік заходів щодо виведення з експлуатації будівель, споруд та споруд об'єктів капітального будівництва;
- перелік заходів щодо забезпечення захисту будівель, споруд та споруд об'єктів капітального будівництва, що ліквідуються, від проникнення людей і тварин у небезпечну зону та всередину об'єкта, а також захисту зелених насаджень;
- опис та обґрунтування прийнятого методу зносу (демонтажу) тощо.
Крім того, проектна документація у графічній частині повинна також містити:
- план земельної ділянки та прилеглих територій із зазначенням місця розміщення об'єкта, що зноситься, мереж інженерно-технічного забезпечення, зон розвалу та небезпечних зон у період зносу (демонтажу) об'єкта із зазначенням місць складування матеріалів, конструкцій, виробів і обладнання, що розбираються;
- креслення захисних пристроїв інженерної інфраструктури та підземних комунікацій;
- технологічні карти-схеми послідовності зносу (демонтажу) будівельних конструкцій та обладнання.
Необхідно відзначити, що відповідно до Постанови Уряду РФ від 5 березня 2007 року N 145 "Про порядок організації та проведення державної експертизи проектної документації та результатів інженерних вишукувань" відсутність у проектній документації розділів, передбачених ст. 48 ГрК РФ, чи невідповідність розділів проектної документації вимогам до змісту розділів проектної документації, є підстави відмови у прийнятті проектної документації та (або) результатів інженерних пошуків, представлених державну експертизу.
Проектна документація затверджується забудовником чи замовником. Якщо проектна документація підлягає обов'язковій державній експертизі, вона затверджується забудовником або замовником лише за наявності позитивного висновку експертизи (ст. 48 ГрК РФ).- знесення заміських будинків і дач
Для того щоб надалі простіше було розглядати взаємини осіб, які так чи інакше пов'язані з проблемами зносу будівель, спочатку необхідно ознайомитися з основними учасниками будівельного процесу.
Відповідно до законодавства, що регулює інвестиційну діяльність у Російській Федерації, суб'єктами інвестиційної діяльності є:
- інвестори;
- замовники;
- підрядники;
- користувачі об'єктів капітальних вкладень;
- інші особи (Федеральний закон від 25 лютого 1999 року N 39-ФЗ "Про інвестиційну діяльність у Російській Федерації, що здійснюється у формі капітальних вкладень").
Часто практично одна організація поєднує функції кількох учасників будівельного процесу: інвестора, замовника (забудовника) чи підрядника. Відносини між суб'єктами інвестиційної діяльності здійснюються, як правило, на основі договорів (або державних контрактів), які укладаються відповідно до законодавства РФ.
Інвестори здійснюють капітальні вкладення на території РФ з використанням власних та (або) залучених коштів відповідно до законодавства РФ. Ними можуть бути фізичні та юридичні особи, які створюються на основі договору про спільну діяльність та не мають статусу юридичної особи об'єднання юридичних осіб, державні органи, органи місцевого самоврядування, а також іноземні суб'єкти підприємницької діяльності (іноземні інвестори).
Розміщення замовлень на підрядні будівельні роботи для державних потреб за рахунок коштів федерального бюджету та коштів бюджетів суб'єктів РФ при реалізації інвестиційних проектів провадиться державними замовниками шляхом проведення конкурсів відповідно до законодавства РФ. Органи місцевого самоврядування забезпечують необхідні умови для розробки, затвердження та фінансування інвестиційних проектів, які здійснюються муніципальними утвореннями за рахунок коштів місцевих бюджетів, які розміщуються на конкурсній основі. Витрати фінансування інвестиційної діяльності, здійснюваної у вигляді капітальних вкладень органами місцевого самоврядування, передбачаються місцевими бюджетами.
Щодо замовника, то необхідно відзначити наступне. У різних нормативних актах (і, відповідно, у літературі) використовуються терміни "замовник", "забудовник" чи "замовник-забудовник".
Замовник-забудовник безпосередньо здійснює реалізацію інвестиційного проекту, забезпечує процес будівництва. Інвестор зазвичай залучає як замовник-забудовник будь-яку спеціалізовану організацію, як правило, давно і успішно працюючу в цьому сегменті економіки, що має в штаті фахівців, які володіють необхідними знаннями, навичками, кваліфікацією.
Замовники-забудовники, які не є одночасно інвесторами, наділяються правами володіння, користування та розпорядження капітальними вкладеннями на період та в межах повноважень, визначених договором на капітальне будівництво або державним контрактом. Замовник несе встановлену чинним законодавством та (або) договором відповідальність перед інвестором за цільове використання його коштів.
Під час підготовки будівництва замовник виконує безліч функцій, у тому числі здійснює необхідні дії щодо освоєння території та відведення земельної ділянки. При цьому замовник:
- оформляє документи на вирубку і пересадку дерев, плодово-ягідних насаджень, знесення будівель, очищення території від об'єктів, що заважають будівництву; - знесення заміських будинків і дач
- проводить переговори з власниками будівель, будівель, споруд та сільськогосподарських угідь щодо зносу об'єктів;
- забезпечує переселення громадян із будинків, що підлягають знесенню;
- здійснює розрахунок залишкової вартості будівель, споруд, споруд, що зносяться, або отримує довідку про залишкову вартість будівель, що зносяться від їх власників;
- відшкодовує громадянам та юридичним особам передбачену чинним законодавством РФ вартість споруд, що вилучаються, земельних ділянок, насаджень та ін - знесення заміських будинків і дач
Замовник визначає витрати на підготовку та освоєння будівельної території.
Серед інших до витрат належать:
- виплата компенсацій за споруди, що зносяться, і садово-городні насадження;
- плата за землю під час вилучення (викупу) земельної ділянки для будівництва, а також на сплату земельного податку (або орендної плати) у період будівництва;
- виплата компенсацій за вироблені на земельній ділянці, що вилучається, сільськогосподарські роботи (посів і т.д.).
Для визначення розміру матеріальних збитків у зв'язку зі знесенням (перенесенням) будівель, будівель, споруд та знищенням або псуванням насаджень складається певний акт. Цей акт (форма N КС-10, затверджена Постановою Російського статистичного агентства від 11 листопада 1999 року N 100 "Про затвердження уніфікованих форм первинної облікової документації з обліку робіт у капітальному будівництві та ремонтно-будівельних робіт") складається комісією, до складу якої мають входити власник (власник) будівлі, будівлі, споруди, насадження, що підлягає знесенню, або його представник, представник замовника (забудовника) об'єкта, що будується, представник бюро технічної інвентаризації. У разі потреби до складу комісії можуть входити представники інших заінтересованих організацій.
Звернемося тепер до питання реконструкції будівель, будов, споруд. Досить часто на практиці під реконструкцією розуміють саме знесення існуючого об'єкта нерухомості та будівництво на його місці нового об'єкту. Такий підхід є невірним та суперечить нормам чинного законодавства РФ.
Відповідно до ст. 1 ГрК РФ під будівництвом розуміється створення будівель, будівель, споруд (у тому числі на місці об'єктів капітального будівництва, що зносяться). ГрК РФ дає також визначення поняття реконструкція, під якою розуміється зміна параметрів об'єктів капітального будівництва, їх частин (висоти, кількості поверхів, площі, показників виробничої потужності, обсягу) та якості інженерно-технічного забезпечення. Аналіз даних понять, їх зіставлення дозволяють зробити висновок у тому, що реконструкція, тобто зміна об'єкта капітального будівництва, вимагає знесення цього об'єкта. Тому якщо в ході реконструкції здійснюється знесення, то він свідчить про нове будівництво, але не про реконструкцію в розумінні, даному ГрК РФ. Крім того, в такому випадку незмінно постає питання про набуття права власності на новозведений об'єкт нерухомості (щоправда, така ситуація може створюватися навмисно, найчастіше на користь інвестора). З огляду на ст. 235 ДК РФ з зносу (знищення) об'єкта нерухомості право власності нею припиняється. Тому якщо інвестор (замовник) спочатку оформлював документацію на здійснення реконструкції об'єкта нерухомості (з можливим вирішенням питань із власниками, орендарями, наймачами та ін.), а в результаті було здійснено знесення об'єкта, то надалі на стадії оформлення документів та реєстрації права на зведений об'єкт у зацікавленої особи (інвестор, замовник) можуть виникнути проблеми, які, цілком імовірно, доведеться вирішувати у судовому порядку.
Бувають ситуації, коли особа, тільки приступивши до реконструкції, виявляє, що цей об'єкт за своїм технічним станом не підлягає реконструкції (наприклад, перед початком робіт не було проведено повного обстеження об'єкта, помилки у розрахунках тощо). Правильним поведінкою особи у разі буде повне припинення робіт з реконструкції об'єкта. Якщо об'єкт до того ж становить небезпеку для оточуючих, наприклад, загрожує обвалом, необхідно провести заходи, спрямовані на безпеку (встановити загородження, виставити охорону тощо). Подальшу долю об'єкта вирішує власник чи відповідний уповноважений орган. У разі ухвалення рішення про знесення приступають до підготовки необхідних документів для оформлення дозволу на знесення.
Розглянемо питання вилучення земельних ділянок для державних чи муніципальних потреб. Законодавство допускає відчуження нерухомого майна у зв'язку з вилученням земельної ділянки.
Чинне російське законодавство встановлює порядок вилучення земельної ділянки для державних чи муніципальних потреб у власника. Відповідно до ст. 49 ЗК РФ вилучення, у тому числі шляхом викупу, земельних ділянок для державних та муніципальних потреб може здійснюватися у таких випадках:
- виконання міжнародних зобов'язань РФ;
- розміщення об'єктів державного чи муніципального значення за відсутності інших варіантів можливого їх розміщення;
- за наявності інших обставин відповідно до федеральних законів, а стосовно вилучення, у тому числі шляхом викупу, ділянок із земель, що перебувають у власності суб'єктів РФ або муніципальної власності, відповідно до законів суб'єктів РФ (наприклад, вилучення у власників, землекористувачів, землевласників земельних ділянок, зайнятих природними комплексами та об'єктами, оголошеними пам'ятками природи).
У разі зносу об'єкта нерухомості право власності на нього припиняється за фактом знищення майна, тобто втрати фізичних властивостей. На цій підставі обчислення податку на майно організацій має бути припинено. Такий висновок міститься у . У справі, на думку податкової інспекції, податок на майно організацій повинен обчислюватися до моменту виключення відомостей про адміністративну будівлю з державного реєстру, незважаючи на його ліквідацію на п'ять місяців раніше, ніж виключення відомостей з реєстру.
ЗС РФ зазначив, що сплата майнового податку з вартості нерухомості є однією із складових тягаря утримання майна, що лежить на власнику. При цьому сама по собі наявність у державному кадастровому обліку відомостей про об'єкт нерухомості та його належність платнику податків не може бути підставою для стягнення податку за фактичної відсутності оподатковуваного майна.
Чи потрібно відображати у декларації з податку майно організацій об'єкти, які визнаються об'єктом оподаткування цим податком? Дізнайтесь з матеріалу "Декларація з податку на майно організацій та розрахунки з авансових платежів" у "Енциклопедії рішень. Податки та внески"Інтернет-версії системи ГАРАНТ. Отримайте на 3 дні безкоштовно!
Суд зазначив, що податкове законодавство пов'язує обов'язок щодо обчислення та сплати податку на майно організацій з наявністю реально існуючих об'єктів нерухомості, які здатні приносити економічні вигоди власнику, у зв'язку з чим вони і визнаються частиною активів платника податків – об'єктами основних засобів. Також ЗС РФ вказав на необхідність врахувати те, що право на річ не може існувати окремо від самої речі. Відповідно до права власності на об'єкт припиняється у тому числі й у разі загибелі чи знищення майна.
Нагадаємо, що раніше Мінфін Росії висловив аналогічну позицію щодо .
