Installer une porte dans un couloir commun : quatre conseils pour les débutants. Porte vers la salle commune. Est-il possible? Un propriétaire d'appartement peut-il forcer un couloir commun

9 septembre 2017

Que faire si les voisins ont clôturé une partie du couloir commun ?

Résidents Tours d'appartements Souvent confronté à des situations où l'un des résidents clôture sans autorisation une partie du territoire pour ses propres besoins, bloquant ainsi l'accès aux autres propriétaires pour utiliser la propriété commune, par exemple l'accès à un couloir commun.

De tels différends sont extrêmement rarement résolus par la négociation, et la question se pose donc : que faire ensuite si la violation n'est pas éliminée volontairement et que le contrevenant se comporte de manière agressive, ne voulant pas se conformer à la loi.

La procédure de disposition des biens communs des résidents d'un immeuble à appartements

Si l'on parle de la compétence des habitants par rapport aux biens et locaux destinés à usage commun, alors chaque locataire a le droit d'utiliser, de posséder et de disposer d'un bien pour un montant proportionnel à la superficie de l'appartement, tandis que l'attribution en nature d'une partie de celui-ci ou son refus est interdit. Ce droit est inscrit à l'art. 289-290 Code civil de la Fédération de Russie.

Propriétaires d'immeubles à appartements, comme il ressort de la partie 1 de l'art. 36 du Code du logement de la Fédération de Russie, sur le droit de propriété commune, ont le droit de propriété sur les biens communs de la maison, qui sont destinés à l'usage commun des résidents - escaliers, couloirs, plates-formes, vestibules, entrées, etc. Toute action portant uniquement sur cette propriété n'est pas autorisée ; l'autorisation de tous les propriétaires doit être obtenue conformément à l'art. 247 Code civil de la Fédération de Russie, partie 3, art. 44 Code du logement de la Fédération de Russie.

Situations typiques de violation des droits
Les exemples de saisies non autorisées de biens publics peuvent être nombreux. L'un d'eux - un voisin a clôturé un garde-manger commun, une salle de séchage ou une autre pièce de telle sorte que les autres résidents ont perdu l'accès à une partie de la pièce et la possibilité de l'utiliser pleinement.

Aucun des résidents n'a le droit de saisir arbitrairement une partie des biens communs d'un immeuble à appartements, sauf dans les cas où un tel droit est accordé à l'un des résidents sur la base d'une décision de l'assemblée générale des propriétaires d'appartements dans un tel immeuble.

Exemples de saisies non autorisées de biens communs :

restreindre l'accès à la zone de stockage commune ;
installer une porte et limiter l'accès au toit ;
restriction de l'accès aux sous-sols;
installer une porte ou restreindre l’accès à un fauteuil roulant/des toilettes/un couloir commun.

Comme l’art. 304 du Code civil de la Fédération de Russie, le propriétaire d'un bien a le droit d'exiger l'élimination de toute violation de son droit, même dans les cas où une telle violation ne le prive pas du droit de propriété. Si une partie d’un corridor ou d’un autre territoire commun est capturée, les droits du propriétaire à sa pleine utilisation sont violés.

Si la reconstruction effectuée par le locataire concerne la propriété commune des résidents, pour effectuer la reconstruction, il est nécessaire d'obtenir l'autorisation de tous les propriétaires de la maison (partie 1 de l'article 40 du Code du logement de la Fédération de Russie ). S'il n'y avait pas une telle autorisation, vous pouvez convoquer une réunion en toute sécurité et soulever la question de la suppression des obstacles par le contrevenant.

Que faire et par où commencer pour prévenir la violation

D'abord, par où commencer, c'est d'essayer de tenir une réunion collective de tous les résidents et de discuter de la question de l'élimination des obstacles à l'utilisation de propriété commune. Dans la pratique, de telles réunions donnent rarement un résultat positif, mais cela est nécessaire pour enregistrer le fait d'une violation, à propos de laquelle une décision appropriée est prise. Sur la base des résultats de l'assemblée, il est préférable d'établir un document qui doit être signé par au moins plusieurs membres de l'assemblée générale.

L'étape suivante Un enregistrement photo et vidéo de la violation sera effectué, dont les éléments seront utilisés comme confirmation du fait de saisie non autorisée de biens publics.

À la troisième étape il est nécessaire d'effectuer des travaux de collecte d'informations et d'informations sur le contrevenant lui-même afin de pouvoir afficher les données collectées dans l'application, qui sera préparée à la quatrième étape.

À la quatrième étape une demande est préparée et envoyée à l'organisme habilité pour examiner de telles violations administratives. En règle générale, il s'agit d'une société de gestion ou commission spécialeà la municipalité. Cet organisme peut délivrer une ordonnance au locataire qui a saisi une partie du terrain. espace commun, mais ils ne peuvent pas le forcer à éliminer les violations d'une autre manière.

Cinquième étape si le locataire ne supprime pas les obstacles, adressez-vous au tribunal. Si les propriétaires de biens communs ne sont pas parvenus à un consensus sur leur utilisation et leur élimination, ce différend ne peut être résolu que par voie judiciaire (article 247 du Code civil de la Fédération de Russie).

Tous les documents disponibles relatifs au conflit doivent être soumis au tribunal : documents photographiques, conclusions des organismes habilités et de la Société de Gestion, décisions collectives propriétaires de maisons, etc.

La réclamation est déposée auprès du tribunal de district du lieu où se trouve le bien immobilier.

Lors de l'élaboration d'une demande, il est important de respecter les exigences de l'art. 131-132 du Code de procédure civile de la Fédération de Russie concernant le contenu de la réclamation et la liste des documents qui doivent y être joints.

La réclamation est payée avec des frais d'État de 300 roubles, en tant que demande non immobilière.

L'ensemble des mesures prises permettra de traduire le coupable en justice, l'obligeant par voie judiciaire à démonter les objets qui entravent l'usage général de la propriété.

Note: Si l'exécution de la décision de justice se poursuit, les huissiers de justice ont le droit d'imposer une lourde amende au locataire et, avec la participation du Code pénal, d'éliminer la violation par la force.

Aide spécialisée

La plupart la meilleure option il y aura un recours auprès d'un avocat ou d'un avocat avec une demande d'effectuer des travaux visant à éliminer les obstacles à l'utilisation des biens publics, ainsi qu'à engager la responsabilité administrative du coupable exclusivement dans le domaine juridique et de manière légale.

Avocat Kochenkov V.V. vous permettra d'économiser considérablement votre temps personnel et de garantir que tout le monde est prêt documents nécessaires et des preuves pour protéger vos intérêts devant les tribunaux et à l'extérieur des tribunaux.

Avant de commencer les activités de réparation, tout d'abord il faut faire la distinction entre le capital et redécorer . Le premier comprend :

rétablir le fonctionnement des ascenseurs défectueux ;
remplacement complet ou partiel des systèmes d'eau, de chauffage, de gaz, d'électricité et d'assainissement ;
rénovation de sous-sols et greniers;
plâtrer les murs, etc.

Même si ces systèmes sont géographiquement situés à l'entrée, les travaux de réparation sont payés par le Fonds de réparation du capital, constitué dans chaque région de la Fédération de Russie à partir des contributions des propriétaires (article 166 du Code du logement de la Fédération de Russie).

Une rénovation majeure de l'entrée est en cours:

simultanément à la refonte de l'ensemble de la maison, qui est réalisée selon le calendrier établi par l'Administration du district ;
à la demande des résidents par la Société de Gestion.

Dans le premier cas Aucune contribution supplémentaire des propriétaires ne sera requise - il suffit de payer à temps les reçus des grosses réparations.

Dans le deuxième cas La procédure de collecte des fonds pour la restauration des entrées est régie par la loi fédérale n° 185 du 21 juillet 2007 « sur le Fonds d'aide à la réforme du logement et des services communaux », selon laquelle les propriétaires sont tenus de payer 5 % du coût de tous travail.

Redécoration les espaces communs nécessitent bien plus souvent que du capital et impliquent :

La société de gestion devra réaliser ces travaux une fois tous les trois à cinq ans., tandis que les propriétaires d'appartements n'ont pas à apporter de fonds supplémentaires : tous les travaux sont payés par une contribution pour l'entretien et la réparation des locaux d'habitation.

Où contacter ? Pour mettre de l'ordre à l'entrée, les habitants présents en assemblée générale doivent dresser une liste travail nécessaire, joignez-le à la demande et soumettez les documents au Code criminel.

La réparation de l'entrée relève de la responsabilité de la société de gestion. L'entreprise est obligée d'établir un planning de travail pour l'année, de trouver des fonds(si les apports des propriétaires ne suffisent pas) et réparer l'entrée.

Les travaux seront effectués en stricte conformité avec la liste, donc il faut bien réfléchir.

Qui le fera ?

Après avoir reçu une demande accompagnée d'une liste, la société de gestion commence à établir un plan annuel et à élaborer un devis, qui comprend les coûts d'achat des matériaux de construction et de rémunération des travailleurs.

Qui doit effectuer les réparations à l’entrée ? Les travaux peuvent être effectués:

par le personnel de la société de gestion ;
par un entrepreneur tiers.

Selon la loi, les deux options n'exigent pas de contributions supplémentaires de la part des résidents et, plus encore, la participation aux travaux.

En pratique, la société de gestion propose souvent aux résidents :

laver les murs après avoir blanchi le plafond à la chaux ;
recouvrez le sol de journaux lorsque vous peignez les murs, puis retirez le papier ;
éliminer les déchets de construction ;
laver les fenêtres et les sols après avoir terminé les travaux.

Cependant, selon le décret du Comité national de la construction de la Fédération de Russie n° 170 du 27 septembre 2003. Le ménage après rénovation, ainsi que le maintien de la propreté tout au long de l'année, doivent être effectués par la société de gestion..

Il existe des cas où les résidents, estimant que le ménage assuré par la Société de Gestion est insuffisant, le refusent et nettoient eux-mêmes l'entrée. Le Code criminel pourrait y faire référence en invitant les propriétaires à nettoyer eux-mêmes après les réparations.

Mais le nettoyage des parties communes par les résidents n'a rien à voir avec le nettoyage après peinture/blanchiment à la chaux: la réparation est considérée comme terminée après démonstration de l'entrée rénovée et propre et signature du Certificat de Réception par les résidents.

Les sociétés de gestion réparent uniquement les espaces communs. Paliers d'escalier Aux étages, les couloirs communs et les vestibules doivent être entretenus en ordre par les résidents.

Réparation de votre propre initiative

En pratique, les sociétés de gestion ne sont souvent pas pressées d'effectuer des réparations non seulement les entrées qui n'ont pas été réparées depuis cinq ans, mais aussi celles qui sont en mauvais état.

Les résidents peuvent travailler de deux manières: engager un litige avec la société de gestion (cela prend généralement beaucoup de temps) ou organiser les travaux de manière indépendante : faites tout vous-même à vos frais ou engagez une équipe de construction.

La deuxième option vous permet de ranger rapidement l'espace à réparer et de tout choisir vous-même matériel nécessaire: de la qualité du plâtre à la couleur de la peinture.

Les résidents peuvent également déterminer eux-mêmes quelle partie du travail ils effectueront eux-mêmes et économiser sur les salaires des travailleurs embauchés.

Qui paie les réparations à l’entrée d’un immeuble dans ce cas ? Les résidents devront payer eux-mêmes toutes les dépenses., c'est l'inconvénient de cette solution au problème.

Vous pouvez récupérer une partie de l'argent dépensé après l'achèvement de la réparation. Pour ce faire, vous avez besoin de :

établir un constat de l'état de la porte d'entrée avant le début des travaux ;
faire une estimation;
acheter du matériel en conservant tous les reçus ;
effectuer des réparations ;
délivrer un certificat d'acceptation ;
rédiger une demande de remboursement de frais auprès du Bureau du Logement, en joignant tous les documents ;
saisir le tribunal en cas de refus ;
fournir la preuve de la nécessité du travail effectué.

Très probablement, il ne sera pas possible de rembourser intégralement les frais., surtout si des matériaux coûteux étaient achetés, les travaux visaient principalement à accroître la sécurité ou à améliorer apparence porte d'entrée (par exemple, carrelage au sol et sur les murs, installation de caméras vidéo, etc.).

L'administration, l'Inspection du logement et le tribunal tiendront compte de la nécessité de chaque procédure effectuée. Par conséquent, si vous souhaitez restituer intégralement l'argent dépensé, il vous suffit de réparer ce qui menace la vie et la santé des citoyens.

Personne ne peut obliger la société de gestion à payer pour peindre les escaliers « pour la beauté ».

Alors, résumons. Qui effectue les réparations dans les entrées des immeubles à appartements et les paie ? Selon la loi, les sociétés de gestion doivent surveiller de manière indépendante l'état des portes d'entrée et prendre des décisions concernant leur réparation. En pratique, une telle attitude responsable de la part de la société de gestion est extrêmement rare.

Très probablement pour ranger l'entrée les résidents eux-mêmes devront être actifs: de la collecte des signatures et de la rédaction des documents, à l'achat du matériel et à la réalisation des travaux.

Dans la plupart des cas, les résidents souhaitent clôturer et profiter de la partie du hall commun ou du couloir directement adjacente à l'appartement. Notons d'emblée que seuls les propriétaires ont droit à de telles actions. Ceci est inscrit dans les articles 36 et 37 du Code du logement de la Fédération de Russie. Cependant, même pour les propriétaires, l’exercice de leur droit légal est loin d’être aussi simple : il existe de nombreuses nuances juridiques.

Où commencer?

Bien que les articles 36 et 37 du Code du logement de la Fédération de Russie stipulent que la propriété commune appartient à tous les propriétaires, la première étape consiste à étudier attentivement la charte de la HOA, de la coopérative d'habitation ou l'accord avec la société de gestion. De ces documents, il peut s'avérer que les escaliers, les couloirs, les greniers, les sous-sols, les locaux et autres biens ont été transférés avec le consentement des résidents à la direction opérationnelle de l'organisme de services. Autrement dit, il a le droit de tirer des revenus de l'exploitation de ces objets. Dans une telle situation, il sera nécessaire de s'adresser au conseil d'administration de la HOA, de la coopérative d'habitation ou de la société de gestion. Leurs représentants détermineront dans quelles conditions vous pouvez installer une cloison et « couper » zone supplémentaire. Mais, très probablement, vous devrez payer un loyer mensuel pour l'utiliser.

Si l'organisme de gestion n'a pas le droit de disposer rapidement des biens communs, personne n'a le droit de percevoir des paiements du propriétaire pour son utilisation (par opposition aux coûts de son entretien). Mais si la HOA, la coopérative d'habitation ou la société de gestion estime que la superficie du couloir que vous souhaitez clôturer dépasse votre part légalement autorisée dans la propriété commune, vous devrez payer. Nous vous indiquerons à combien de mètres vous avez droit dans le deuxième conseil.

Et bien sûr, après avoir étudié la charte de la HOA, de la coopérative d'habitation ou la convention de gestion avec la société de gestion, il convient de contacter ces organismes et de faire part de votre intention d'installer une cloison.

On modère nos appétits ou on négocie avec les voisins

Si la salle est suffisamment grande, la plupart des citoyens sont tentés de clôturer l'espace autant que possible et de l'utiliser à leurs propres fins - pour placer meubles anciens, équipement, vélo, cyclomoteur, etc. Mais il faut aussi tenir compte des intérêts des autres résidents qui ont également le droit d’utiliser le couloir. Selon l'article 247 du Code civil de la Fédération de Russie, le propriétaire a le droit de mettre à disposition une partie des biens communs de la maison, proportionnelle à la superficie de l'appartement occupé. Et si vous avez « capturé » les mètres carrés de quelqu'un d'autre, d'autres propriétaires peuvent alors déposer une réclamation et exiger une compensation monétaire ou un loyer mensuel pour « l'excédent ». Certains citoyens de principe, surtout s'ils sont soutenus par la direction de la HOA, de la coopérative d'habitation, de la société de gestion, peuvent même intenter une action en justice contre vous.

Assurez-vous donc de parler aux propriétaires des appartements à proximité et essayez de faire en sorte que vos voisins partagent les mêmes idées. Si vous parvenez à les convaincre, ils accepteront de prendre en charge une partie des coûts d'installation de la porte et vous pourrez clôturer une zone plus grande.

On regarde dans le couloir : attention, compteurs !

Assez souvent, des conflits avec les voisins surviennent si vous envisagez de clôturer une partie du couloir où se trouve le tableau électrique de tous les appartements à l'étage (sans compteurs). Dans ce cas, les résidents qui ne sont pas d'accord avec vos projets peuvent invoquer le manque d'accès aux équipements communs du bâtiment. Mais leurs affirmations sont infondées : du point de vue de la loi, seul un électricien certifié peut entretenir un tableau électrique. Et au cas où situations d'urgence il lui suffit de donner accès au matériel.

C'est une tout autre affaire s'il y a des appareils de mesure dans le tableau. Donner accès aux compteurs est alors une exigence tout à fait légitime des propriétaires. Mais il existe une issue, même si cela entraînera des dépenses supplémentaires pour vous : des compteurs peuvent être réinstallés dans les appartements. Il y en a plus option bon marché- faites des doubles des clés d'entrée et remettez-les aux voisins dont les compteurs se trouvent devant votre porte.

La situation la plus difficile est lorsqu'il y a une bouche d'incendie dans le couloir. Les représentants de l'inspection incendie interdisent généralement catégoriquement la clôture de tels objets. Mais il existe également une issue ici. Par exemple, vous pouvez installer une porte avec insert en verre, facile à briser en cas de danger et permettant d'accéder à une bouche d'incendie.

Le problème se règle plus facilement s’il y a un concierge à votre entrée. Ensuite, on lui remet les clés de rechange de la porte pour qu'il les garde en lieu sûr.

Nous organisons une réunion par correspondance des propriétaires

Si vous ne souhaitez pas de poursuites judiciaires futures avec la HOA, la coopérative d'habitation, la société de gestion ou d'autres propriétaires qui considèrent l'installation de la porte illégale, alors avant son installation, il est nécessaire d'organiser une assemblée générale des propriétaires de l'immeuble. Bien entendu, cela entraînera pour vous une perte de temps et de nerfs. Mais si la décision de l'assemblée entre en vigueur, personne ne pourra à l'avenir faire valoir des réclamations contre vous.

L'assemblée générale doit se tenir à Par correspondance, car avec l'option présentiel, il est peu probable que vous obteniez un quorum (deux tiers des nombre total les propriétaires).

L'ordre du jour peut inclure non seulement votre problématique spécifique, mais également d'autres questions qui préoccupent les résidents. Vous devez aviser tous les propriétaires d'appartements dix jours avant la réunion. Ceci peut être fait par courrier recommandé avec un avis de livraison (qui coûtera une jolie somme), ou afficher l'information sur un stand au rez-de-chaussée. Puis, un certain jour, envoyez des documents avec le texte des questions aux autres résidents, en indiquant jusqu'à quelle date (généralement plusieurs jours) ils peuvent exprimer leur opinion. Après quoi, vous devrez parcourir les appartements et récupérer les papiers. "Derrière" décision positive votre question doit recueillir plus de 50% des voix.

Selon la Société de consommation de Saint-Pétersbourg et Région de Léningrad, environ 90 % des cloisons des couloirs communs des maisons sont désormais installées avec certaines violations de la loi. Dans 30 % des cas, leur installation a été contestée ou est actuellement contestée en justice.

Ainsi, si vous agissez à vos risques et périls et n'avez pas obtenu la décision de l'assemblée générale des résidents, préparez-vous au fait qu'à tout moment vous pouvez recevoir une notification de la HOA, de la coopérative d'habitation ou de la société de gestion avec une exigence démonter porte installée. Si vous ne le faites pas, les organismes impliqués dans le fonctionnement de la maison pourront saisir les tribunaux. Et s'il prend leur parti, vous serez alors obligé d'éliminer la cloison à vos frais. Problèmes sérieux peuvent survenir si vous souhaitez soudainement vendre votre appartement. Il faudra soit démonter la porte, soit tenir une assemblée générale des habitants et obtenir après coup l'autorisation d'installer la cloison.

Texte : Svetlana Kovalenko Photo : Alexeï Alexandronok

Je soutiendrai les orateurs précédents. Si vous n'avez pas d'accord avec tous les habitants de l'étage, vous avez le droit d'exiger qu'ils remplissent vos conditions pour modifier la position de cette cloison ou sa démolition. Je ne sais pas avec certitude si cette cloison relève de la définition du réaménagement. Si tel est le cas, cela peut également être légitimé auprès des institutions compétentes.

S’ils ne parviennent pas à trouver une solution à l’amiable, vous devez d’abord vous adresser au Code criminel.

Je suis tombé dessus. Intéressant. Je pourrais très bien avoir des problèmes avec vos affirmations.

Divulgacher

Le couloir compte...

Entretien avec un avocat du cabinet Afanasyev and Partners. Nous remercions Irina Kuznetsova pour la transcription de l'enregistrement.

Dans les maisons du Syndicat Nevski, il y a généralement des couloirs et des salles avec des images décentes. De nombreux actionnaires peuvent rattacher ces couloirs aux appartements. Ce document concerne les caractéristiques de ce processus.

- Dmitry, dis-moi à quel point il est légal d'installer une porte en fer depuis le palier de l'ascenseur dans un couloir commun ?

Une telle installation d'une porte est non seulement légale, de plus, la démolition de cette porte est interdite par le règlement la sécurité incendie, parce que cette porte empêche la propagation des produits de combustion. Installation Porte en fer sur le couloir commun et le château, il est recommandé par le ministère de l'Intérieur comme méthode efficace lutter contre les voleurs, tant résidentiels que ceux qui aiment voler le contenu des panneaux résidentiels et couper les câbles.

Cependant, l'installation d'une serrure sur cette porte doit être conforme aux règles de sécurité incendie.

- Quelles sont ces règles ?

Selon l'article 52 du Règlement, la porte doit s'ouvrir vers la voie de secours, c'est-à-dire vers l'extérieur du couloir jusqu'au palier de l'ascenseur. Un autre point est que la porte doit s'ouvrir de l'intérieur sans clé.

- Est-il possible de mettre des armoires dans les couloirs ?

Vous ne pouvez pas construire d'armoires encastrées dans les couloirs, ceci est interdit par le SNiP 2.01.02-85. Cependant, SNiP ne dit rien sur les armoires ordinaires, ce qui signifie que la norme de la clause 4.6 s'applique, exigeant qu'il y ait un passage libre d'au moins 1 mètre de large. Il convient de garder à l’esprit que la moitié de la porte est également soustraite de la largeur du couloir. Autrement dit, si dans un couloir de 2 m de large vous pouvez poser un meuble de 60 cm de profondeur contre l'un des murs.

- Il arrive assez souvent que des voisins habitant au bout des couloirs bloquent une partie du couloir avec leur porte. Est-il possible de démolir cette porte de manière aussi non autorisée qu'elle a été installée ?

Vous pouvez le démolir, mais cela constituera une infraction pénale au sens de l'art. 167 du Code pénal de la Fédération de Russie. Je connais plus d'un cas de ce genre. Ensuite, les actions des voisins qui ont bloqué le couloir ne peuvent être considérées comme non autorisées sans une analyse de la situation.

- Les voisins n'ont-ils pas attribué une partie de leurs biens communs en nature ?

Une idée fausse courante. La sélection en nature n'a rien à voir avec l'installation de la porte. L'attribution en nature est un partage des biens communs et elle n'entre en vigueur qu'après enregistrement d'état(Article 219 du Code civil de la Fédération de Russie), car le couloir appartient à l'immobilier. L'attribution d'une partie du couloir en nature est interdite, mais cela signifie seulement que vous ne pouvez pas transférer une partie du couloir dans votre propre propriété, mais ne signifie pas du tout que vous ne pouvez pas utiliser une partie du couloir pour votre usage. Cela peut surprendre le citoyen moyen, mais légalement, la propriété, la possession et l'usage différentes notions. Ainsi, afin de prendre possession et d'utiliser une partie du couloir, les voisins peuvent avoir fondements juridiques.

- Quelles sont alors les bases légales permettant aux voisins d'installer des portes dans le couloir ?

Selon l'art. 36 du Code de l'Habitation RF, les couloirs sont la propriété commune de tous les propriétaires occupants. Selon l'art. 37 du Code du logement de la Fédération de Russie, la part du locataire dans les biens communs est proportionnelle à la superficie de son appartement. Selon l'article 247 du Code civil de la Fédération de Russie, un participant à la propriété partagée a le droit de se voir attribuer une partie de la propriété commune pour sa possession et son usage, c'est-à-dire et corridor, proportionnellement à sa part.

En d'autres termes, si les voisins ont droit à une partie de la zone du couloir, ce qui est spécifié à l'art. 247 du Code civil de la Fédération de Russie, puis après avoir clôturé cette partie pour eux-mêmes, ils utilisent ce à quoi ils ont droit.

- Mais certains propriétaires risquent de se retrouver avec leur part dans la « partie passage » du couloir !

Le couloir reste praticable dans toutes ses parties, car son but est de servir de passage vers les appartements, donc même si vous et votre voisin êtes séparés en couple, vous utilisez tous les deux votre partie du couloir. Ensuite, selon le Code du logement de la Fédération de Russie, les locaux doivent être utilisés aux fins prévues ; si une branche de couloir est destinée à accéder à certains appartements, cette branche de couloir doit être utilisée uniquement à cette fin.

- Regardons cela avec un exemple. Sur mon site, la superficie du couloir commun est de 35 mètres carrés. mètres. La superficie totale de tous les appartements du site est de 464 m². mètres. Mon appartement mesure 88 m². mètres, et l’appartement du voisin a 62 mètres carrés. mètres. Cela signifie-t-il que nous possédons 6,6 et 4,7 % de la superficie du corridor ?

Droite. J'indiquerai encore une fois la formule de calcul de « ma » part selon la loi.

Superficie de partage = Superficie du couloir * Superficie de votre Appartement / Superficie totale des appartements sur votre site.

- Est-il vrai que nous et notre voisin pouvons revendiquer 11,3 m² ? mètres du couloir ?

- Bien. Un autre exemple. A l'autre bout de notre couloir se trouvent 2 appartements d'une superficie de 58 et 68 m². mètres. Les voisins, si je comprends bien, ont droit à 9,5 mètres carrés. mètres, mais ils peuvent capturer jusqu'à 13,5 mètres carrés. mètres. Cela peut-il être considéré comme un dommage causé aux autres propriétaires ?

Peut être. Il s'avère que la situation prévue au paragraphe 2 de l'art. 247 Code civil de la Fédération de Russie. Les propriétaires restants n'ont pas pu obtenir la possession et la disposition d'une partie de la propriété commune sous la forme de la partie due du couloir, ils ont alors droit à une compensation monétaire. Les évaluateurs évaluent généralement 1 m². mètre locaux non résidentiels comme avantage de 5 $ par mois. Une autre question est que les voisins offensés ne pourront pas récupérer cet argent.

- Pourquoi ne pas obtenir des dommages-intérêts auprès de ceux qui consomment plus que ce à quoi ils ont droit ?

Car les « envahisseurs » du couloir déclareront à juste titre que, selon l'art. 36 du Code du logement RF, le couloir appartient à tous les propriétaires de la maison, et pas seulement à leurs voisins immédiats. Par conséquent, l'indemnisation doit être répartie entre tous les propriétaires de la maison, et le voisin n'a droit qu'à une part de celle-ci, généralement 1/300. Inutile de dire que cela ne permettra même pas de financer l’État. taxe de dépôt?

Nous ne disons plus que les « envahisseurs » des couloirs disposent d’un moyen très simple pour légitimer leur position à travers l’Assemblée Générale des Propriétaires. Après tout, 3 mois s'écouleront à partir du moment où la réclamation est déposée jusqu'au procès, plus d'une réunion peut avoir lieu ici.

- Comment s'emparer des couloirs via l'Assemblée Générale des Propriétaires ?

De cette façon, vous pouvez capturer non seulement les couloirs.

Assemblée générale des propriétaires conformément à l'article 2.3 de l'art. 44 du Code du logement RF a le droit de transférer les biens communs pour les utiliser à quelqu'un. Certes, pour une telle décision, vous devez disposer des 2/3 des voix de tous les propriétaires conformément à la clause 1 de l'art. 46 Code du logement de la Fédération de Russie.

Maintenant réfléchissons-y, il y a généralement beaucoup plus d'habitants vivant aux extrémités des couloirs qu'à l'entrée. Ensuite, les concepteurs agrandissent généralement les appartements situés aux extrémités des couloirs et, conformément à l'article 3 de l'art. 48 Codes du logement de la Fédération de Russie sont votés lors de l'assemblée générale « au mètre ». Nous avons clairement plus des deux tiers des propriétaires intéressés à légitimer leur propriété des couloirs.

D'ailleurs, il est élémentaire d'organiser une telle réunion, désormais Art. 47 du Code du logement RF prévoit la forme de tenue d'une assemblée générale par contumace. La décision est simplement jetée dans les boîtes aux lettres, les propriétaires les signent et les jettent dans une autre boîte.

- Que se passe-t-il si vous n'obtenez toujours pas la majorité requise des voix ?

Alors tout ne dépend que de la force nerveuse de « l’envahisseur » du couloir. Je connais un précédent où des voisins ne s'emparaient pas de beaucoup, pas peu, mais de la moitié du couloir. Le tribunal a ordonné à cinq reprises que les voisins restituent aux autres la partie du couloir qui leur était attribuée. Seuls les « envahisseurs » n’ont même pas comparu devant le tribunal. Les formalités judiciaires pour une seule affaire durent généralement 5 à 6 mois. Et seulement six mois plus tard, l'huissier s'est présenté avec l'ordre de retirer la cloison. Les « envahisseurs » ont simplement dévissé les boulons fixant la cloison et l'ont emportée dans l'appartement. L'huissier a noté - la décision du tribunal a été exécutée. Une demi-heure après le départ de l'huissier, les « voisins-envahisseurs » ont remis la cloison en place. Et ainsi de suite cinq fois. Les plaignants ont passé des années, mais le défendeur n'a passé que quelques minutes et a quand même obtenu ce qu'il méritait. Ils ont écrit à la presse - en vain, les huissiers ont été seulement offensés, parce que... Ils n’y sont pour rien, c’est la loi. Ensuite, les voisins « offensés » ont simplement décidé de briser la cloison sans procès, la police est venue au bruit et une affaire pénale a été ouverte en vertu de l'art. 167 du Code pénal de la Fédération de Russie.

- Et si la porte des voisins bloquait le tableau électrique commun ?

Que la porte soit bloquée par le bouclier n'a pas d'importance. Il n'y a aucun équipement que quiconque autre qu'un électricien certifié HOA soit autorisé à entretenir. Il doit y avoir accès en cas d'accident. Les résidents devraient dépenser travaux électriques interdit dans le PUE. Une autre question est de savoir s'il y a des compteurs dans le panneau. Si oui, l'accès au compteur doit être assuré, car Le compteur est entretenu par le propriétaire lui-même. Sinon, comment payer l’électricité ? Habituellement, dans de tels cas, le compteur est déplacé dans l'appartement ou directement sur la cloison sur laquelle est placée la porte.

- Que faire si la porte recouvre la fenêtre donnant sur le conduit de désenfumage ?

Prévoyez une fenêtre de la même zone au-dessus de votre porte. Il faut dire que les SNiP ne régulent pas la forme d'une telle fenêtre, il existe donc deux options principales. Vous pouvez simplement réaliser une fenêtre carrée au dessus de la porte mesurant environ 50x50 cm et y mettre une grille. Ou vous pouvez le faire par analogie avec la clause 1.74 du SNiP 2.08.02-89. C'est juste que la cloison sur laquelle repose la porte ne doit pas atteindre le plafond et que l'espace laissé doit avoir une superficie d'au moins 2500 mètres carrés. cm Avec une largeur typique de couloir d'environ 2 m, il s'agit d'un espace d'environ 12 à 14 cm par rapport au plafond. DANS fenêtre d'aération vous pouvez installer un filet.

- Et si la porte est fermée par une bouche d'incendie ?

La solution la plus simple est de remettre la clé supplémentaire au concierge et d'inscrire son numéro de téléphone sur la porte. Une autre option est un insert en verre renforcé dans la porte que les pompiers peuvent briser pour ouvrir la porte.

Il est possible de coordonner le déplacement de la grue, mais cela prend beaucoup de temps et coûte de l'argent. Il existe une solution plus simple. nous mettons serrure électromagnétique un détecteur d'incendie est inclus dans le circuit, ce qui résout le problème. En cas d'incendie, la porte se déverrouillera. Il ne faut pas oublier que le capteur a besoin d'une liaison aérienne avec le couloir principal, donc d'un petit évent. une fenêtre est également nécessaire. Le plaisir coûte environ 80$, mais pour plusieurs appartements vous pouvez avoir serrure électronique ne pas autoriser la sélection des touches n'est pas si grave. Rappelons que 40 % des appartements, selon les statistiques du ministère de l'Intérieur, sont ouverts avec des passe-partout.

- Est-il généralement possible d'installer des portes dans les couloirs selon les règles de sécurité incendie ?

Il n'y a aucune interdiction à ce sujet dans les règles, mais il existe des exigences pour les portes situées sur la voie d'évacuation. La porte du couloir doit s'ouvrir vers l'extérieur dans un couloir commun et être ouverte sans clé de l'intérieur et avoir un dégagement d'au moins 0,8 m conformément au SNiP 2.01.02-85. De plus, la porte du couloir ne doit pas gêner l'ouverture des autres portes.

- Je me demande si l'action des voisins pour bloquer les couloirs était un réaménagement pour lequel des sanctions sont prévues dans le nouveau Code du logement de la Fédération de Russie ?

Non, le nouveau Code du logement de la Fédération de Russie prévoit des sanctions en cas de réaménagement de locaux d'habitation. Le couloir est un local non résidentiel. Il n'y a même pas de reconstruction des locaux, car... dans la définition de Gosstroy donnée dans VSN 61-89(r), les signes de reconstruction sont un changement dans le volume et la superficie de la construction. Le volume et la superficie de la porte ne changent pas.

- N'avez-vous pas besoin du consentement du HOA pour installer une porte ?

Un HOA est une organisation engagée par les propriétaires pour exploiter la maison et rien de plus. Cela n'a rien à voir avec les relations immobilières entre les propriétaires de HOA.

- Comment ça? Au paragraphe 2 de l'art. 137 du Code du logement de la Fédération de Russie stipule que la HOA a le droit de mettre à disposition des biens communs à des fins d'utilisation !

Les lois doivent être lues jusqu'au bout ; les propriétaires peuvent demander au HOA de disposer de leurs biens ; sans cette instruction, les actions du HOA sont illégales. Dans l'art. 146 stipule que pour prendre des décisions sur le transfert des droits sur la propriété commune, un vote des 2/3 de tous les propriétaires est requis. Très souvent, la HOA essaie de se faire passer pour le propriétaire de la maison, même s'il ne s'agit que d'un groupe de plombiers et d'électriciens embauchés par les habitants. Sans oublier que tout propriétaire peut quitter le HOA simplement en soumettant une demande conformément à l'art. 143 du Code du logement de la Fédération de Russie et aucune décision du HOA n'est valable pour cela.

- Que se passe-t-il si le propriétaire est déjà lié par un accord avec le HOA ?

Le propriétaire peut résilier le contrat avec la HOA à tout moment sur la base de l'art. 782 du Code civil de la Fédération de Russie, mais cela ne le dispense pas de l'obligation de payer les factures de services publics pour le montant fixé dans le Code du logement de la Fédération de Russie.

- Et puis, que doivent faire les voisins lorsqu'un consensus n'est pas trouvé ?

Accepter. La voie de la négociation est la plus efficace. Pour les négociations, comme pour les tribunaux, mieux vaut faire appel à des professionnels. Gagnez du temps, et c'est très simple. Les honoraires d'avocat pour de tels cas coûtent généralement entre 100 et 200 dollars.

DANS Tours d'appartements En règle générale, il existe de grands couloirs communs dans lesquels les propriétaires souhaitent installer des cloisons et utiliser cet espace à leur avantage. BN a préparé des conseils sur la manière de procéder légalement.

Où commencer?

Bien que les articles 36 et 37 du Code du logement de la Fédération de Russie stipulent que la propriété commune appartient à tous les propriétaires, la première étape consiste à étudier attentivement la charte de la HOA, de la coopérative d'habitation ou l'accord avec la société de gestion. A partir de ces documents, il peut apparaître clairement que les escaliers, les halls, les greniers, les caves, zone locale et d'autres biens ont été transférés avec le consentement des résidents à la direction opérationnelle de l'organisation de services. Autrement dit, il a le droit de tirer des revenus de l'exploitation de ces objets. Dans une telle situation, il sera nécessaire de s'adresser au conseil d'administration de la HOA, de la coopérative d'habitation ou de la société de gestion. Leurs représentants détermineront dans quelles conditions vous pouvez installer une cloison et « couper » de l'espace supplémentaire. Mais, très probablement, vous devrez payer un loyer mensuel pour l'utiliser.

CONSEIL N°1

Souvent, les associations de propriétaires, les coopératives d'habitation et les sociétés de gestion refusent d'installer une porte dans un couloir commun sous prétexte que l'attribution en nature d'une part dans la propriété commune d'un immeuble à appartements est interdite par le Code civil de la Fédération de Russie. Ainsi, en clôturant une partie du couloir, vous ne devenez pas propriétaire de cette zone, mais vous l'obtenez pour l'utiliser.

On modère nos appétits ou on négocie avec les voisins

Si la salle est suffisamment grande, la plupart des citoyens sont tentés de clôturer l'espace autant que possible et de l'utiliser à leurs propres fins - y placer de vieux meubles, équipements, un vélo, un cyclomoteur, etc. Mais il faut aussi tenir compte des intérêts des autres résidents qui ont également le droit d’utiliser le couloir. Selon l'article 247 du Code civil de la Fédération de Russie, le propriétaire a le droit de mettre à disposition une partie des biens communs de la maison, proportionnelle à la superficie de l'appartement occupé. Et si vous avez « capturé » les mètres carrés de quelqu'un d'autre, d'autres propriétaires peuvent alors déposer une réclamation et exiger une compensation monétaire ou un loyer mensuel pour « l'excédent ». Certains citoyens de principe, surtout s'ils sont soutenus par la direction de la HOA, de la coopérative d'habitation, de la société de gestion, peuvent même intenter une action en justice contre vous.

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Combien mètres carrés dans le couloir, vous pouvez clôturer

Il est extrêmement difficile pour les non-spécialistes de calculer ce chiffre, c'est pourquoi des conflits surviennent. En pratique, un certain nombre de HOA et de coopératives d'habitation proposent d'utiliser la formule suivante. La superficie totale du couloir est multipliée par la superficie de votre maison. Le chiffre obtenu est ensuite divisé par la superficie totale de tous les appartements de votre étage. Ce sera la taille de votre part « couloir ». Des données spécifiques sur tous les domaines peuvent être trouvées auprès du conseil d'administration de la HOA, de la coopérative d'habitation et de la société de gestion. Cependant, comme le note Anna Gorbenko, consultante à la Commission immobilière de la Société de consommation de Saint-Pétersbourg et de la région de Léningrad, cette formule, si un accord avec les voisins n'est pas trouvé, peut facilement être contestée devant les tribunaux.

CONSEIL N°2

En règle générale, les résidents de deux ou trois appartements extérieurs situés au bout d'un couloir commun au même étage se mettent d'accord sur l'installation d'une porte. Cela peut augmenter considérablement la taille de la zone que vous souhaitez clôturer.

On regarde dans le couloir : attention, compteurs !

Assez souvent, des conflits avec les voisins surviennent si vous envisagez de clôturer une partie du couloir où se trouve le tableau électrique de tous les appartements à l'étage (sans compteurs). Dans ce cas, les résidents qui ne sont pas d'accord avec vos projets peuvent invoquer le manque d'accès aux équipements communs du bâtiment. Mais leurs affirmations sont infondées : du point de vue de la loi, seul un électricien certifié peut entretenir un tableau électrique. Et en cas d'urgence, il lui suffit de donner accès au matériel.

C'est une tout autre affaire s'il y a des appareils de mesure dans le tableau. Donner accès aux compteurs est alors une exigence tout à fait légitime des propriétaires. Mais il existe une issue, même si cela entraînera des dépenses supplémentaires pour vous : des compteurs peuvent être réinstallés dans les appartements. Il existe une option moins chère : faites des duplicata des clés d'entrée et donnez-les à vos voisins dont les compteurs se trouvent devant votre porte.

La situation la plus difficile est lorsqu'il y a une bouche d'incendie dans le couloir. Les représentants de l'inspection incendie interdisent généralement catégoriquement la clôture de tels objets. Mais il existe également une issue ici. Par exemple, vous pouvez installer une porte avec un insert en verre qui peut être facilement brisé en cas de danger et donner accès à une bouche d'incendie.

Le problème se règle plus facilement s’il y a un concierge à votre entrée. Ensuite, on lui remet les clés de rechange de la porte pour qu'il les garde en lieu sûr.

CONSEIL N°3

Inspectez soigneusement le couloir, faites attention à l'emplacement du tableau, des compteurs et de la bouche d'incendie. Essayez de trouver un compromis avec vos voisins sur l'inclusion de ces objets dans la zone clôturée

Nous organisons une réunion par correspondance des propriétaires

L'assemblée générale doit se tenir par contumace, car il est peu probable qu'il soit possible de réunir le quorum en personne (les deux tiers du nombre total des propriétaires doivent être présents).

L'ordre du jour peut inclure non seulement votre problématique spécifique, mais également d'autres questions qui préoccupent les résidents. Vous devez aviser tous les propriétaires d'appartements dix jours avant la réunion. Cela peut se faire par courrier recommandé avec avis de réception (ce qui coûtera une jolie somme), ou en affichant l'information sur un stand au rez-de-chaussée. Puis, un certain jour, envoyez des documents avec le texte des questions aux autres résidents, en indiquant jusqu'à quelle date (généralement plusieurs jours) ils peuvent exprimer leur opinion. Après quoi, vous devrez parcourir les appartements et récupérer les papiers. Plus de 50 % des voix doivent être exprimées « pour » une solution positive à votre question.

CONSEIL N°4

Selon le Code du logement, la question de l'usage des biens communs est résolue exclusivement lors d'une assemblée générale des propriétaires d'un immeuble à appartements. Sinon, vous enfreignez la loi et devez vous préparer aux conséquences appropriées.

Selon la Société de consommation de Saint-Pétersbourg et de la région de Léningrad, environ 90 % des cloisons dans les couloirs communs des maisons sont désormais installées en violation de certaines lois. Dans 30 % des cas, leur installation a été contestée ou est actuellement contestée en justice.

Ainsi, si vous agissez à vos risques et périls et n'avez pas obtenu la décision de l'assemblée générale des résidents, préparez-vous au fait qu'à tout moment vous pouvez recevoir une notification de la HOA, de la coopérative d'habitation ou de la société de gestion avec une exigence pour démonter la porte installée. Si vous ne le faites pas, les organismes impliqués dans le fonctionnement de la maison pourront saisir les tribunaux. Et s'il prend leur parti, vous serez alors obligé d'éliminer la cloison à vos frais. De sérieux problèmes peuvent survenir si vous souhaitez soudainement vendre votre appartement. Il faudra soit démonter la porte, soit tenir une assemblée générale des habitants et obtenir après coup l'autorisation d'installer la cloison.