Договір довгострокової оренди квартири. Договір оренди квартири між фізичними особами

ДОГОВІР № _
оренди житлового приміщення
Гр.__________________________________________ іменований надалі ОРЕНДОДАВЕЦЬ, з одного боку і Гр.__________________________________________ іменований надалі ОРЕНДАР, з іншого боку, уклали цей договір про наступне:
1. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРУ.
ОРЕНДОДАВЕЦЬ передає у користування ОРЕНДАРЮ строком на ___________ житлове приміщення загальною площею ________кв. м. що складається з ________кімнат_________________________________розташоване за адресою: 20 ______. Москва._______________________________________________, дом.________корп._____________. кв.________. що належить ОРЕНДОДАВЦЮ на підставі: а ОРЕНДАР зобов'язується виплачувати встановлену орендну плату.
2. ПРАВА ТА ОБОВ'ЯЗКИ ОРЕНДОДАВЦЯ.
2.1. Надати у користування ОРЕНДАТОРУ вказане житлове приміщення, придатне для проживання, не пізніше _________________ днів з моменту підписання договору
2.2. Надати у користування ОРЕНДАРЮ своє майно, що знаходиться в даному житловому приміщенні, у стані, що відповідає його призначенню та умовам договору.
2.3. Відповідати і власним коштом усувати недоліки зданого в оренду майна, що перешкоджають користуванню ним, навіть якщо під час укладання договору не знав про ці недоліки.
2.4. Не обмінювати, не продавати та не вчиняти інших дій, що призводять до зміни власника даного житлового приміщення, під час дії договору.
2.5. Погодити здачу в найм житлоплощі, зазначену в п. 1. цього договору з особою або особами, які мають право на використання даного приміщення, забезпечити їхню письмову згоду на оренду та пред'явити його ОРЕНДАТОРУ.
2.6. ОРЕНДОДАВЕЦЬ має право періодичного оглядуданого приміщення (час огляду встановлюється за попередньою домовленістю сторін), але не більше одного разу на місяць, а також перебувати в приміщенні без погодження з ОРЕНДАТОРОМ для усунення аварій, що виникли за відсутності ОРЕНДАТОРА, щоб уникнути заподіяння шкоди вищевказаному приміщенню та приміщенням, сусідству.
3. ПРАВА ТА ОБОВ'ЯЗКИ ОРЕНДАРЯ.
3.1. Використовувати вказане приміщення, підтримуючи у справному стані інженерне та інше обладнання, у тому числі меблі, забезпечуючи їх збереження.
3.2. Вносити орендну плату за дане житлове приміщення у строки, зазначені в п.4.3.
3.3. Вчасно оплачувати міжміські та міжнародні телефонні переговори.
3.4. Вироблені ОРЕНДАРЕМ окремі поліпшення орендного майна є його власністю. У разі коли ОРЕНДАР зробив за рахунок власних коштів та попередньої згоди ОРЕНДОДАВЦЯ невіддільні поліпшення, без шкоди для даного приміщення він має право на відшкодування заздалегідь визначене угодою сторін вартості вироблених поліпшень, якщо інше не передбачено договором. Вартість невід'ємних поліпшень здійснених ОРЕНДАРЕМ без згоди ОРЕНДОДАВЦЯ відшкодуванню не підлягає.
3.5. ОРЕНДАР зобов'язаний відшкодувати матеріальні збитки, завдані майну або приміщенню з вини або недбалості, або вини або недбалості осіб, що проживають з ним, або гостей.
3.6. ОРЕНДАР не має права здавати дане приміщення у суборенду, якщо це не обумовлено у спеціальній угоді з ОРЕНДОДАВЦЕМ.
3.7. Після закінчення терміну дії договору здати орендоване приміщення ОРЕНДОДАВЦЮ, здійснивши повний розрахунок та звільнити його не пізніше _______ днів з моменту припинення договору.
4. ПОРЯДОК ОПЛАТИ.
4.1. ОРЕНДАР вносить орендну плату у розмірі еквівалентному________________ доларам США на місяць.
4.2. В якості авансу ОРЕНДАР виплачує орендну плату за _____________________ місяця у розмірі еквівалентному _______________________________ доларів США. Аванс вноситься одночасно із підписанням Договору.
4.3. Орендна плата вноситься ОРЕНДАРЕМ у строки, вказані нижче. Оплачено (з - до) Сума Підпис Оплачено (с - до) Сума Підпис
4.4. ОРЕНДОДАВЕЦЬ не має права змінити розмір орендної плати протягом строку дії договору, без згоди ОРЕНДАРЯ.
4.5. Усі суми зазначені у договорі у доларах США перераховуються у рублі на день здійснення платежу за курсом ЦП Росії.
4.6. Оплата комунальних послугпровадиться за рахунок _______________________________________
5. ПОРЯДОК ДІЇ, ЗМІНИ І РОЗІРВАННЯ ДОГОВОРУ.
5.1.Даний договір набирає чинності з підписання. Строк дії договору з «__"________» ____ р. по «____"_______________"________г. Договір складено та підписано у 2-х справжніх примірниках, що знаходяться на руках у сторін.
5.2. ОРЕНДАР, що належно виконував обов'язки за договором, має переважне право перед іншими особами на поновлення терміну дії, за згодою сторін, або у разі дострокового розірвання однієї із сторін.
5.3. У разі порушення ОРЕНДОДАВЕЦЕМ п. 1. або відмови здавати житлову площупісля підписання цього договору, ОРЕНДОДАВЕЦЬ виплачує ОРЕНДАРЮ отримувану ним орендну плату в повному обсязіта штраф у розмірі: ______місячної плати.
5.4. У разі дострокового розірвання договору з ініціативи ОРЕНДОДАВЦЯ без порушень умов договору з боку ОРЕНДАРЯ перший виплачує отриману орендну плату в повному обсязі за вирахуванням суми за фактичну оренду житлової площі та штраф у розмірі __________ місячної плати.
5.5. У разі порушення ОРЕНДОДАВЦЕМ п.2.4. ОРЕНДОДАВЕЦЬ виплачує ОРЕНДАРЮ отриману ним орендну плату в повному обсязі за вирахуванням суми за фактичну оренду житлової площі та штраф у розмірі ________місячної плати.
5.6. ОРЕНДАР, при недотриманні умов цього договору з його боку або у разі дострокового розірвання договору з його вини, сплачує ОРЕНДОДАВЦЮ штраф у розмірі ____________________місячної плати. У цьому випадку сума, отримана ОРЕНДОДАВЦЕМ як орендна плата, повертається ОРЕНДАТОРУ в повному обсязі за вирахуванням суми, розрахованої за фактичну оренду приміщення.
5.7. Агентство не бере на себе зобов'язань щодо вирішення спорів між сторонами. Суперечки за договором вирішуються сторонами шляхом взаємних переговорів, а у разі недосягнення згоди в третейському чи народному суді, куди, у разі потреби, агентство може бути запрошено як свідка.
6. ІНШІ УМОВИ.
6.1. В приміщенні, що орендується, встановлений телефон № (окремий, з блокатором).
6.2. Питання, які не відображені в договорі, вирішуються відповідно до чинного законодавства РФ.
6.3. ОРЕНДОДАВЕЦЬ при необхідності призначає ________________________________ відповідальним за виконання цього договору.
6.4 Спільно з ОРЕНДАТОРОМ у даному приміщенні проживатимуть: _________________________________
6.5. Особливі умови:
7. РЕКВІЗИТИ І ПІДПИСИ СТОРІН.
ОРЕНДОДАВЕЦЬ Паспорт серія видано __ № Паспорт серія № видано прописано тел. будинок./сл. ____________________
ОРЕНДАР Паспорт серія видано __ № Паспорт серія № видано прописано тел. будинок./сл. ____________________
З правилами користування житловими приміщеннями, утримання житлового будинку та прибудинкової територіїу Росії сторони ознайомлені. Договір сторони прочитали, з його змістом цілком погоджуються.
ОРЕНДОДАВЕЦЬ____________________ «_____ «____________________200 р. ОРЕНДОР____________________ «_____ «____________________200 р.

Останнє оновлення Лютий 2019

Мати у власності відразу кілька житлових приміщень – для їхнього власника не лише розкіш, а й нерідко біль голови. «Зайву» житлоплощу найчастіше власники намагаються здати в оренду: це і додатковий прибуток, і постійний нагляд за квартирою.

Спробуємо розібратися, як правильно здати квартиру в оренду, та уникнути при цьому проблем із несумлінними мешканцями та податковою інспекцією, зберегти своє майно.

Хто може здавати

Право здавати свою квартиру в оренду має тільки її власник, тобто той, хто має на руках свідоцтво реєстрації прав власності на неї. Жодні родичі або дуже близькі друзі не мають права укладати орендний договір з мешканцями на прохання власника квартири. Цей варіант можливий лише в тому випадку, якщо є нотаріально завірена довіреність, в якій прописано право довіреної особи здавати в оренду житло її довірителя.

Якщо господар квартири користується нею за договором найму соціального, тобто фактично вона належить державі або муніципалітету, то він не має права здавати її в оренду. У виняткових випадках це можливо, але для цього необхідно отримати офіційний письмовий дозвіл відповідного державного або муніципального органу.

Якщо в житло, що здається в оренду, зареєстровані, крім власника, інші особи, то потрібно отримати їх письмову згоду на укладання угоди (за умови укладення довгострокового договору). Те саме потрібно, якщо здається частина квартири (наприклад, кімната в комунальній квартирі, в якій спільна кухня, туалет, ванна на декількох господарів), згоду потрібно отримати від усіх осіб, що проживають у ній.

Якщо в такому житлі зареєстровано ще й неповнолітню дитину, то дозвіл здавати квартиру в оренду потрібно буде отримати ще й з органів опіки.

У тому випадку, якщо власниками квартири є кілька осіб, то кожен із співвласників повинен брати участь у правочині на боці наймодавця або висловити свою письмову згоду на укладення угоди та довірити займатися її оформленням одному з власників. Така згода та довіреність підлягає нотаріальному посвідченню.

Якщо такими процедурами знехтувати, то договір найму квартири (терміном понад 1 рік) у реєстрі зареєструвати не вдасться.

Насправді часто квартири здаються «в сіру», без державної реєстраціїдоговору в реєстрі, тому таких формальностей не дотримуються. Але треба мати на увазі, що у разі судової суперечки з наймачем (з будь-яких питань щодо здачі квартири) посилатися на такий договір як на доказ буде не можна, оскільки він без реєстрації є нікчемним.

Кому здати квартиру

Людину, яка вперше зіткнулася зі здаванням квартири в оренду, нерідко приводить у паніку навіть таке просте питання, де знайти мешканців. Можна порадити чотири варіанти:

• Звернутися до агентства нерухомості. Тут вам запропонують багато варіантів, а також нададуть деякі гарантії, але за такі послуги доведеться заплатити.
• Подати оголошення про здачу квартири в газету, на інтернет-сайти або в рядок, що «біжить» на телебаченні. Або знайти оголошення людини, яка бажає орендувати житло, на цих ресурсах. Тут існує ризик нарватися на недобросовісного квартиронаймача, який або не сплатить надану йому квартиру, або зіпсує (викраде) майно, що є в ній.
• Знайти мешканця через друзів, знайомих, родичів. Це, мабуть, самий найкращий варіант. Навряд чи квартиронаймач за протекцією ризикне нашкодити господареві квартири. А у разі виникнення спірних питаньЙого завжди можна буде знайти.
• Здавати житло родичам чи друзям. Швидше за все, така оренда буде безоплатною, ніякої матеріальної вигоди ви не отримаєте. Проте можете сміливо доручати їм оплачувати комунальні рахунки за квартиру.

У будь-якому випадку потрібно періодично перевіряти квартиру, що здається, спілкуватися з квартиронаймачами і контролювати комунальні платежі, щоб уникнути проблем надалі.

Якщо квартира здається незнайомій людині, то договір найму неспроможна гарантувати повної майнової безпеки власнику. Потрібно по можливості перевірити майбутнього мешканця щодо його законослухняності. Для цього можна звернутися до знайомих співробітників поліції або інших представників правоохоронних органів для перевірки наймача щодо судимості, притягнення його до адміністративної відповідальності тощо. Не зайвим буде перевірити наявність негативної інформації про людину в інтернеті та з інших відкритих джерел.

Здати квартиру в оренду без посередників, звичайно, дешевше, але тоді всі турботи про житло лягають лише на ваші плечі.

Як передавати квартиру

Про юридичних моментахоформлення угоди поговоримо пізніше. Зараз торкнемося побутових моментів.

Квартиру потрібно передавати безпосередньо наймачу, розповідаючи про всі особливості та важливі технічні моментижитла, щоб уникнути випадкових поломок та заподіяння іншої шкоди.

При передачі квартири слід спільно зафіксувати показання приладів обліку енергоресурсів (води, електрики, газу та ін.), щоб надалі не розбиратися ким допущена комунальна заборгованість.

Перед передачею ключів загальну та детальну обстановку у квартирі слід сфотографувати. Це дисциплінуватиме наймача, оскільки він бачитиме трепетне ставлення господаря до свого майна, крім того, фотознімки можуть бути доказом у суді, якщо виникне конфлікт про суттєве погіршення стану квартири після її здачі.

Якщо на сходовому майданчикуу Вас дружні сусіди, добре б познайомити нових мешканців з ними. І залишити сусідові свій номер телефону на екстрені випадки. Це буде дисциплінуючим чинником для наймача.

Як оформити оренду юридично

Навіть якщо ви вирішили здати квартиру найкращим друзямабо далеким родичам, краще оформити цю угоду документально. В цьому випадку укладається договір найму житлового приміщення(його треба відрізняти від договору оренди, який полягає переважно між юридичними особами). Оформити його нескладно, в інтернеті є безліч зразків та варіантів на різні випадки. Можна скласти його самостійно, звернутися за допомогою до юриста чи в нас.

Підписується документ обома сторонами. Нотаріальне його запевнення не потрібне, але й не забороняється. За бажанням можна звернутися за допомогою у його складанні та посвідченні до нотаріальної контори. Але такий документ не матиме більшої юридичної сили, аніж звичайний письмовий договір, укладений сторонами.

На додаток до договору найму потрібно обов'язково скласти акт прийому-передачі квартири, що здається.

В акті вказується докладно технічний станвсього житлового приміщення - наявність ремонту, сантехніки, а також меблі, побутова техніка, інші предмети побуту. Бажано не тільки перерахувати їх, а й вказати, в якому стані вони знаходяться, на яких місцях стоять, найменування (модель, марка та ін.), Визначити орієнтовну вартість (хоча б найбільш дорогих предметів). Це допоможе надалі власнику житла оцінити стан свого майна та стягнути збитки за його псування з несумлінних мешканців. Акт також підписується обома сторонами після огляду квартири, після чого наймачеві вручаються ключі від неї.

Як правильно скласти договір найму

Якщо ви вирішили здати квартиру та оформити відповідний договір самостійно, потрібно знати основні правила його складання. Головне, у ньому чітко мають бути прописані основні умови – термін та розмір орендної плати, решта – за бажанням сторін. Можна скласти докладний документ на кількох сторінках, в якому передбачити всі нюанси, а можна відобразити все необхідне на одному аркуші. Але в будь-якому договорі мають бути основні пункти:

1. Дата та місце його складання.
2. Детальні персональні дані наймодавця та наймача: ім'я, прізвище, по батькові, дата народження, місце прописки та проживання, номер та серія паспорта або іншого документа, що посвідчує.
3. Предмет договору: квартира, що здається, що знаходиться у власності у наймодавця, її адреса, метраж, технічний стан, наявність меблів, сантехніки, оцінка придатності для проживання (опалення, водопостачання), підключення телефонної мережі та мережі інтернет, кабельного телебачення. Докладний описможе бути викладено як у самому договорі, так і в передатному акті, що додається до нього.
4. Посилання на документ, що підтверджує, що наймодавець є власником житла, і воно не полягає в обтяженні третіми особами (часткова власність, іпотека, застава тощо).
5. Вартість щомісячної орендної плати, у тому числі вказівка, на кого лягає обов'язок щодо сплати комунальних витрат.
6. Форма розрахунку: готівкою, поштовим переказом або на банківську картку(Вклад), безоплатно і т.д.
7. Терміни оплати: одноразово за весь період оренди або щомісяця (щоквартально) із зазначенням, до якої дати має бути внесено платіж.
8. Хто із сторін зобов'язаний проводити поточний, капітальний чи терміновий ремонт квартири.
9. Термін, який орендується житлове приміщення.
10. Вказівка ​​всіх осіб, які проживатимуть з наймачем разом (якщо договір є довгостроковим).
11. Права та обов'язки, що покладаються на наймача та наймодавця, з якими вони мають бути згодні.
12. Причини та умови, за якими договір найму може бути розірваний у односторонньому порядку.

Бажано у договорі також прописати й особливі умови, так звані «життєві хитрощі»:

1. Про заборону наймача та членів його сім'ї (або тих осіб, які з ним проживатимуть) прописуватимуться за місцем проживання (в орендованій квартирі). Хоч законодавець і не допускає прописку без дозволу власника, проте «підприємливі умільці» зрідка примудряються обійти ці обмеження, затуманивши голову працівникам УФМС нібито правом мешканця, що є у них. Подібна умова не дозволить схитрувати при реєстрації, а якщо незаконна прописка все ж таки була допущена, то її легко буде оскаржити в суді (сам договір буде незаперечним доказом неправомірності дій наймача).
2. Розподілити обов'язки страхування квартири від нещасних випадків між наймодавцем та наймачем. Краще, звичайно, самому зайнятися цим питанням, оскільки, застрахувавши квартиру від затоплення, пожеж, цивільної відповідальності та ін., власник знімає з себе ризики за недбале поведінка наймача. Адже якщо станеться такий випадок перед потерпілими (сусіди та інші особи) відповідатиме власник. З винуватця (наймача) можна стягнути збитки лише в порядку регресу, тобто спочатку власник відшкодовує збитки потерпілим і лише потім він має право вимагати матеріальну компенсацію з наймача, що може виявитися нездійсненним завданням (наприклад, наймач не має майна, офіційно не працює або платитиме аліменти і т.д.).
3. Про обмеження можливості здавати квартиру у піднайм (субаренду) третім особам без письмової згоди власника. Інакше можна зіткнутися з тим, що квартиру перетворять на вітальню.

Про періодичну можливість власника перевіряти стан квартири. Ця умова передбачає права власника в присутності наймача приходити в квартиру для огляду на предмет її збереження, належного санітарного стану та ін. Якщо такий пункт не передбачити наймач може не пустити наймодавця через відсутність у нього таких повноважень.

На який термін укласти договір

Максимальний термін, на який ви здатні укласти договір найму – це 5 років. І навіть якщо у документі немає посилання на те, на який термін здається квартира, він буде обмежений вказаним часом.

Досвідчені юристи все ж таки радять не здавати квартиру в довгострокову оренду, тому що укласти інший договір на новий термінзавжди простіше, ніж розірвати наявний. Особливо, коли одна із сторін із його розірванням не згодна.

Чи потрібно реєструвати договір найму

Договір найму квартири (або оренди житлового приміщення) не вимагає обов'язкової реєстрації в органах Росреєстру, якщо він укладений на строк до одного року (наприклад, на 11 місяців або на півроку).

Якщо ж він укладається більш тривалий термін, то таку угоду доведеться реєструвати. Мінус у тому, що це зобов'язує орендодавця готувати пакет документів та сплачувати державне мито за реєстрацію, витрачаючи власний часта кошти. До того ж майже неминуче відомості про здачу житла в оренду та отримання наймодавцем прибутку потраплять у Податковий орган. Але, з іншого боку, реєструючи цю угоду, він отримує додаткові гарантії. .

Найвигідніше укласти договір про найм квартири з правом подальшої його пролонгації та переукладати його щороку.

Переваги та особливості здачі квартири на термін, що не перевищує 11 місяців, про яку ми вже говорили

• договір найму можна не реєструвати в Росреєстрі, отже немає необхідності витрачати час на збір документів, бюрократичні тяганини, нести витрати на оплату державного мита. А після закінчення договору погашати запис у державному реєстрі про обтяження (найм)
• наймач не зможе розраховувати на надання відстрочки усунення порушень, що тягнуть за собою розірвання договору

В основному короткостроковим договором користуються власники, що ухиляються від сплати податків з доходів від найму, тому що про такий договір у податковій інспекції не знають (договір не реєструється в реєстрі і від туди відомості не надходять податківцям), відповідно їм не відомий і факт отримання доходів .

Сама реєстрація договору в реєстрі справа не складна

1. Звернутися за реєстрацією договору можна протягом 1 місяця з моменту його укладання. Інакше чекає штраф у розмірі 5000 рублів
2. Заявниками мають бути дві сторони договору (і наймодавець та наймач або їх представники за нотаріально засвідченою довіреністю)
3. Пакет документів є:
   • договір найму з актами передачі квартири від власника наймачеві у трьох примірниках
   • паспорти заявників
   • квитанція про сплату державного мита (розмір державного мита 2000 рублів (по 1000 рублів з кожного боку))
   • копії документів, що підтверджують право власності на квартиру (договір-підстава, свідоцтво про право власності, кадастровий паспорт). Хоча ці документи не є обов'язковими до здачі, їх надання прискорює процес приймання заяв та реєстрації договору.
   • згоди зацікавлених осіб(інших пайовиків, заставоутримувача та ін.)
4. Реєстрація здійснюється протягом 5 робочих днів
5. Здати документи можна безпосередньо у територіальний відділросреєстру або у відділ МФЦ

У реєстрації може бути надано з наступних причин

• квартира, що здається в оренду, не перебуває на кадастровому обліку
• діє раніше укладений договір оренди на ту ж площу
• не представлений повний перелік необхідних документівдля регістрації
• договір найму має грубі невідповідності вимогам закону
• інші порушення законодавства

Плата за орендоване житло

Умови оплати за найм квартири, а також тягар внесення комунальних платежів мають бути детально розписані у договорі.

Часто власники житла вимагають внесення застави за оренду житла, тобто оплату за кілька місяців. Це гарантує, що мешканці проживатимуть у квартирі весь сплачений ними період. Для наймача це впевненість у тому, що він не залишиться без даху над головою протягом того часу, за який вже вніс оплату.

Відомості про те, що за винаймання квартири потрібно внесення застави за кілька місяців, можуть бути зазначені безпосередньо в договорі або обумовлені сторонами усно.

Краще обрати перший варіант, а також письмово зафіксувати в орендному договорі умови повернення (або неповернення) застави, якщо, скажімо, мешканець вирішив з'їхати з квартири раніше, в межах того терміну, за який уже вніс плату.

Наприклад, наймач вніс заставу за проживання у орендованому житлі за 6 місяців, а через 3 місяці вирішив з'їхати. Такий варіант потрібно передбачити у договорі та вказати, чи має він бути в даному випадкунаймодавець повернути частину орендної плати.

Про розписки

Будь-яку передачу грошових коштівза оренду квартири, чи то заставу, чи щомісячну плату, бажано фіксувати розписками. Для зручності можна підготувати єдиний бланк, який залишиться лише вносити суму платежу, дату і підписи сторін. Для підтвердження факту передачі краще можна залучити свідка, про що також внести відомості до розписки та поставити його підпис.

Також бажано виконувати розписку у двох примірниках, щоб один залишався у наймача, а другий – у наймодавця.

Якщо плата за найм житла провадиться у безготівковій формі, то платнику обов'язково потрібно зберігати чеки, квитанції, що свідчать про переказ коштів господарю квартири.

Розірвання договору

Підстави та умови розірвання договору найму мають бути прописані у самому документі.

Наймач житла має право розірвати його за власним бажаннямза дотримання двох умов:

• всі особи, які з ним проживають, згодні з таким рішенням
• наймодавця попереджено не пізніше ніж за три місяці

За бажанням особи, яка здає квартиру в оренду, розірвання договору допустимо в односторонньому порядку за такими підставами:

• наймач не вносить орендну плату протягом півроку за довгострокового найму або пропускає два платежі поспіль при короткостроковому
• пошкодження або руйнування наймачем і особами житлового приміщення, що проживають з ним, або майна, що знаходиться в ньому, що належить наймодавцю
• наймач і особи, що з ним проживають, використовують квартиру не за її призначенням, постійно порушують порядок і заважають спокійному проживання сусідів (у разі, якщо його було попереджено наймодавцем, але порушення не усунув)

Договір найму може бути розірвано також у судовому порядку. Причому ініціатором позову може бути як наймодавець, і наймач. Причиною може послужити те, що житло прийшло у непридатний для проживання стан або було визнано відповідними органами аварійним.

Якщо наймач не погоджується з розірванням договору з ініціативи наймодавця із зазначених вище трьох причин, то може оскаржити його дії до суду. Якщо договір найму житла укладався на тривалий термін, то суд може надати позивачу відстрочку для усунення допущених порушень та виплати боргу з оплати на строк до одного року.

Чи сплачувати податок з доходу від здачі квартири

Навіть якщо квартира здається в оренду короткий строк, це звільняє наймодавця, одержує при цьому виручку, від податкових платежів.

Якщо договір оренди укладено на тривалий термін і зареєстрований у Росреєстрі, то відповідна інформація, швидше за все, буде направлена ​​ними до податкового органу. І цей факт приховати навряд чи вдасться.

При укладанні короткострокового договору приховати факт отримання прибутку від оренди значно легше, але законодавці цього робити не радять. При виявленні цього порушення доведеться сплачувати не лише податок від прибутку за весь термін, а й штраф та пені у розмірі від 20 до 40 відсотків від несплаченої податкової суми. У разі несплати податків на велику суму винний може бути навіть притягнутий до кримінальної відповідальності, максимальне покарання, яке може загрожувати йому – зайві свободи.

Укладений між сторонами договір найму житлового приміщення є для податкового органу приводом стягнути податок із суми за здачу квартири. А надати його податківцям може будь-який недоброзичливець.

За законом наймодавець зобов'язаний у строк з 1 січня до 2 травня подати до податкового органу за місцем свого проживання декларацію про свої доходи за минулий рік, в якій вказати суму отриманого ним прибутку, у тому числі прибутку від здачі в оренду квартири.

Потім йому мають надіслати квитанцію, в якій буде вказано суму податку, необхідного для сплати. Або сплатити його потрібно самостійно із розрахунку 13 відсотків від суми отриманого прибуткувід здавання квартири протягом року.

Наймодавець може бути звільнений від сплати податку лише у тому випадку, якщо він довгий часне отримував із наймача орендну плату за квартиру та здатний довести цей факт.

Інші види відповідальності

Бувають випадки, коли громадяни здають в оренду відразу кілька квартир, що належать їм. Законом така діяльність сприймається як підприємницька. Такий власник, перш ніж здавати квартири, має отримати статус індивідуального підприємця , Інакше на нього чекає відповідальність за адміністративним (ст. 14.1 КоАП РФ) або кримінальним (ст. 171 КК РФ) законодавству (залежно від розміру вирученого доходу) за незаконну підприємницьку діяльність.

Уточнимо, якщо йдеться про одну квартиру на практиці вважається, що ця діяльність не відноситься до комерційної.

Якщо у Вас є питання на тему статті, будь ласка, не соромтеся задавати їх у коментарях. Ми обов'язково відповімо на всі ваші запитання протягом кількох днів. Однак, уважно прочитайте всі запитання-відповіді до статті, якщо на подібне запитання є докладна відповідь, то ваше питання не буде опубліковано.

104 коментарів

Договір оренди квартири фізичній особі— це не складний документ, який можна скласти за шаблоном/зразком.

У договорі оренди (найму) житлового приміщення прописуються умови найму, терміни проживання, вартість і порядок оплати, умови розірвання.

До договору оренди(найму) складається Акт приймання-передачі, саме він є підставою настання відповідальності наймача за приміщення(квартиру, будинок, кімнату)

Статтю оновлено 09.07.2018 р

Договір оренди квартири фізичній особі

Але спершу дозволю дати Вам кілька рекомендацій, оскільки мають досвід спілкування з наймачами та наймодавцями квартир.

Головною складністю роботи з орендарями є їх виселення з квартири. Так Так!

Ну от ще не заселили, а вже виселяти збираємося.

На жаль, виключити це неможливо. Всі вони (орендарі) білі та пухнасті поки двері за господарем не зачинилися.

• Так от, щоб проблем із виселенням не було, обов'язково вхідні дверіповинна мати два замки. Ключі від одного - віддайте орендарям і залиште собі, про другий приховаєте або скажіть, що загублені. Саме на другий замок Ви зможете закрити квартиру без мешканців, якщо вони порушують умови оплати або недбало ставляться до квартири.
• Перевірте надійність водяних кранів та електричних розеток, не скупіться на їх ремонт або навіть заміну. Скупий, як відомо, платить двічі.
• Не укладайте договір на тривалий термін, встановіть випробувальний термін- Три місяці, наприклад. Пропишіть у договорі найму можливість його пролонгації (продовження) за умови виконання домовленостей.
• Докладно опишіть всі меблі та побутову технікуз назвою марок та стану на момент підписання договору
• Якщо є така можливість, відразу зробіть фото квартири та перешліть на смартфон орендаря. Потім, за потреби, буде можливість повернутися до цих фото.

Дуже важливо для наймача укласти договір найму (оренди) з власником квартири (будинку, кімнати) або людиною, яка має нотаріальну довіреність від нього з повноваженнями підписання договору оренди.
Адже на ринку нерухомості часто-густо від імені власника без довіреності діють ріелтори, а то й шахраї.
Тому рекомендую вам дізнатись точно, хто є власником цього житла.

Отримати достовірну інформацію можна із Росреєстру.
Загальнодоступні дані видаються будь-якій людині. Державне мито - 250 рублів
Витяг з ЄДРН (єдиний державний реєстр нерухомості) можна отримати на електронну поштудосить швидко (від кількох хвилин – залежно від навантаження на ресурс)

Замовте витяг з ЄДРН прямо зараз
Це надійний легальний сервіс

З випискою з реєстру ви впевнені в законності договору оренди.
Передавайте гроші за оренду за розпискою і лише власнику чи законній довіреній особі.

Договір оренди квартири з фізичною особою

Які моменти необхідно враховувати під час укладання договору?

• Укладайте договір з особою, яка пред'явила паспорт.
• Зверніть увагу на реєстрацію у паспорті
• Пропишіть у договорі осіб, які проживатимуть із орендарем
• Визначте зручні для сторін угоди терміни орендної плати
• Визначте умови перевірки стану квартири
• Домовитеся, чи включає орендна плата платежі за воду, електрику і газ
• Обов'язково пропишіть матеріальну відповідальність за псування майна, пожежу чи потоп
• Обов'язково передайте квартиру за Актом прийому-передачі, адже підписання договору найму не підтверджує факту вселення у квартиру. До речі договір найму (оренди) та Акт приймання-передачі можуть бути датовані різними числами. Але дата акту має відповідати фактичному вселенню
• Якщо список з меблями та побутовою технікоювеликий - складіть Акт прийому-передачі квартири на окремому аркуші.
• Приготуйте договір заздалегідь, щоб потім просто вписати особисті дані наймача

Реєстрація договору оренди в Росреєстрі

Договір оренди можна зареєструвати у Росреєстрі.

Якщо вона полягає більш, ніж на рік — вона підлягає обов'язковій державній реєстрації. Державне мито 350 рублів оплачується сторонами договору порівну.
Договір оренди на реєстрацію в Росреєстр можна подати через МФЦ.

Термін реєстрації – не більше 10 днів.

Реєстрація договору здійснюється за заявою сторін.

З огляду на частину 1 статті 51 Федерального законувід 13 липня 2015 р. N 218-ФЗ «Про державну реєстрацію нерухомості» (далі — Закон N 218-ФЗ) державна реєстрація оренди нерухомого майна здійснюється за допомогою державної реєстрації договору оренди нерухомого майна.

Відповідно до ст. 674 ГК РФ договір найму житлового приміщення (простіше кажучи, договір оренди квартири) має бути складений у простій письмовій формі. Тобто він може бути складений і на коліні від руки. При цьому в інтернеті можна легко знайти величезну кількість зразків договорів найму (оренди) житлових приміщень. У більшості випадків ці зразки мало чим відрізняються один від одного і мають найзагальніший, приблизний характер. Такий договір, безумовно, краще, ніж просто усну «джентльменську угоду», навіть якщо ви укладаєте таку угоду з близькою людиною, тим більше, що згідно з положенням ДК РФ у разі усної угоди, сторони не зможуть для підтвердження умов договору посилатися на показання свідків.

Таким чином, якщо мова зайшла про складання документа, краще витратити на нього зайві 15-20 хвилин і відобразити найбільше важливі аспективідносин між сторонами, ніж після деякого часу шукати докази власної правоти, наприклад, у суді.

Чи потрібно реєструвати договір?

Отже, договір найму житлового приміщення укладається у простій письмовій формі, набирає чинності з його підписання сторонами і підлягає державної реєстрації речових (нотаріальному завіренню). Присутність ріелтора чи іншого «професіонала» при складанні/підписанні договору найму на його юридичну силу ніяк не впливає, відповідно додаткових гарантій не дає.

У разі, якщо однією із сторін є юридична особа, то укладається вже договір оренди, а не найму, який, у свою чергу, за певних умов може підлягати обов'язковій державній реєстрації.

На який термін може бути укладений договір?

Строк договору найму житлового приміщення, укладеного між фізичними особамиможе становити до п'яти років. Якщо у тексті договору термін його дії не вказано, такий договір вважається укладеним на п'ять років.

Ціна

Само собою, у договорі найму має бути відображено умову ціни. Питання розміру та порядку внесення плати за приміщення закон залишає на дозвіл сторін. Це може бути конкретна сума в рублях або еквівалент у.о. (але власне розрахунок суворо у рублях), щомісяця чи одноразово, до вселення чи після. Може бути передбачено механізм індексації суми при настанні певних обставин.

Разом із ціною, у договорі можуть бути прописані різноманітні умови про заставу: її розмір та предмет, а також порядок утримання та повернення.

Права та обов'язки сторін

Капітальний ремонт, постачання комунальних послуг, участь в інших питаннях експлуатації багатоквартирних будинківздійснює наймодавець. Наймач зобов'язаний використовувати приміщення за призначенням (тобто тільки проживати в ньому), здійснювати поточний ремонт, своєчасно оплачувати найм та вносити комунальні платежі. Умови оплати комунальних послуг, телебачення, інтернету тощо, виробництва поточного та капітального ремонтуможуть окремо обумовлені в тексті договору. Чого точно не має права робити наймач, так це реконструювати та суттєво змінювати житлове приміщення, використовувати його як комерційне приміщення.

Продовження договору

Однією з очевидних переваг укладання договору найму є закріплення за наймачем переважного праванайму житлового приміщення новий термін. Варто зазначити, що для зміни умов договору найму (насамперед збільшення ціни), наймодавець повинен за три місяці до закінчення терміну договору запропонувати наймачеві (найвірнішим буде письмове повідомлення) укласти договір на новий термін на тих самих або змінених умовах. Якщо наймодавець не виконав цього обов'язку, а наймач не відмовився від продовження договору, договір вважається продовженим на тих самих умовах і на той самий термін.

У разі, якщо наймодавець відмовиться від продовження договору найму з наймачем під приводом того, що вирішив іншим чином використати квартиру, він не має права здавати це приміщення в оренду іншим особам протягом року, оскільки таке буде підставою для звернення наймача до суду та стягнення з наймодавця збитків, пов'язаних із переїздом, пошуком та наймом нового приміщення тощо.

Розірвання договору

З'їхати (розірвати договір найму) наймач може, попередньо повідомивши про це наймодавця (найвірніше - письмово) за три місяці.

Замість резюме

Отже, обов'язково враховуємо та приділяємо особливу увагунаступним умовам договору найму житлового приміщення:

Детально вказуємо сторони договору та посилаємось на документи, що підтверджують право наймодавця здати приміщення.

Чітко прописуємо передане приміщення/частину приміщення

Чітко вказуємо термін договору: с___ по___року.

Вказуємо всіх осіб, які постійно проживатимуть разом із наймачем

Визначаємося з ціною та порядком її внесення/можливої ​​зміни

Якщо домовляємося про заставу, її умови прописуємо окремим пунктом тут же, у договорі найму. В окремій угоді про заставу великого сенсу немає

Описуючи права та обов'язки сторін, детально та чітко обговорюємо питання капітального та поточного ремонту, внесення/відшкодування витрат на загальні потреби багатоквартирних будинків, порядку внесення комунальних та інших супутніх платежів тощо.

Звертаємо увагу на пункти про відповідальність сторін, порядок продовження та розірвання договору.

Пам'ятаємо, що такі пункти як відмова наймача від переважного права на укладення договору на новий термін; зняття відповідальності з наймодавця за ненадання комунальних послуг; одностороння відмова від виконання умов договору є незаконними.

Ні для кого не секрет, що будь-які правовідносини, які мають або не мають фінансової основи, важливо підкріплювати офіційними документами. для будь-якої мети – не виняток, тому укладати договір за його організації просто необхідно.

Багато людей недооцінюють важливість цього документа, а він, у свою чергу, здатний бути повноцінною гарантією захисту законних прав та інтересів як наймача житлового приміщення, так і наймодавця. У сьогоднішньому матеріалі наш ресурс вирішив розглянути договір про оренду житла, максимально детально висвітливши. базові принципита нюанси його оформлення.

Договір про оренду житла: гарантія виконання умов договору

Знімання або оренда житла – це вид правовідносин, при якому одна сторона, яка називається наймодавцем, зобов'язується передати іншій стороні, яка називається наймачем або наймачем, деяке житлове приміщення у користування на певний тимчасовий термін.

Даний вид суспільних відносин завжди підкріплюється деякими домовленостями, іноді представленими усним, але набагато частіше офіційно оформленим договором. За своєю суттю, оренда житла може бути представлена:

1. комерційною угодою, тобто житло здається на возмездной основі (за певну плату, необов'язково грошову);
2. соціальною або даровою угодою, яка відрізняється тим, що житлове приміщення передається наймачу абсолютно безоплатно.

На сьогоднішній день законодавство РФ дозволяє виступати наймачем житла всім особистісним одиницям юриспруденції нашої країни. До них повною мірою належать:

• фізичні особи (громадяни та громадяни);
• юридичні особи(Організації);
• муніципалітет та вищі державні органи, що діють на користь держави.

У загальному вигляді, сторони угоди щодо найму житла є безпосереднього власника приміщення або особи, яка працює від його імені, та громадян або їх групу, які беруть у тимчасове володіння житлове приміщення.

Незалежно від юридичного статусу, у правочині кожна сторона зобов'язується виконувати офіційно підкріплені домовленості. Як показує практика, при виникненні спірних питань усна угода практично завжди виключає можливість вирішення проблеми, а офіційно оформлений договір нерідко дозволяє і інтереси сторін угоди відповідно до закону. Саме тому укладати договір оренди житла дуже важливо під час здійснення подібної процедури.

Нюанси процедури найму

Договір про оренду житла можна пописати лише у разі згоди всіх власників даного житла

Вдавшись до процедури найму або здачі житла, обидві сторони угоди повинні знати її нюанси, закріплені законодавством РФ. Для зручності наших читачів представляємо базовий перелік тих положень, які необхідно знати під час оренди житла:

• Здача житла в оренду можлива лише тоді, коли всі офіційні власники приміщення погоджуються на це. В іншому випадку, орендна угода може бути визнана недійсною, що спричинить деякі проблеми для всіх її сторін.
• Безпосередньо оренда житла має проводитися за участю одного з його власників або з присутністю офіційного представника такого.
• Об'єктом найму при будь-якому його вигляді має виступати виключно те житло, яке знаходиться окремою будовою від лежачих. Тобто наймодавець має право здавати лише повноцінну кімнату, квартиру чи будинок, але, наприклад, не частину кімнати.
• Термін оренди житла визначається сторонами правочину та вказується у відповідному договорі, якщо такого пункту в угоді немає, то термін його дії стає рівним 5 рокам.
• При комерційному наймі житла розмірність та кошти обумовлюються сторонами у тому самому договорі. Важливо, що змінити цей пункт угоди у односторонньому порядку немає права жодна із сторін угоди.
• Якщо після укладення договору про оренду житла право власності його власника перейшло іншій особі, то угода не втрачає чинності та діє до свого завершення.
• за своєю ініціативою можуть обидві сторони правочину при тому як у судовому, так і в мирному порядку. Найвагоміші приводи для розірвання угоди – це недотримання однієї зі сторін угоди умов договору чи норм чинного законодавства.

В іншому ж, особливостей процедури найму житла немає, тому труднощів вона викликати точно не повинна.

Принципи оформлення договору

Договір про оренду житла має юридичну силу

Договір про оренду житла – це документ, який офіційно закріплює порядок цього виду правовідносин. За своєю суттю, подібна угода не потребує обов'язкового нотаріального запевнення і може бути укладена у простій письмовій формі.

Головне при його складанні дотримуватись базових юридичних норм, що діють на території РФ. До останніх належать:

1. правильність загального змісту договору;
2. грамотність його складання;
3. повне виключення використання у тексті угоди нецензурної лексики та образ.

За необхідності уточнити законодавчі аспектиоформлення такого договору необхідно звертатися одразу до кількох нормативно-правовим актам. Основні їх такі:

• Цивільний Кодекс РФ - розглядає загальний порядокнайму та укладання договорів;
• Житловий Кодекс РФ - визначає основні засади найму житлових приміщень на різних умовах;
• Федеральні закони РФ – тонше регламентують деякі нюанси найму.

Важливо, що договір про оренду житла не має законодавчо встановленої форми, тому укладається завжди у вільному форматі. Незважаючи на це, у правовій сфері нашої країни вже встиг скластися типовий вид цього документа, який обов'язково містить таку інформацію:

1. контактні та особистісні дані сторін угоди: наймодавця та наймача (ПІБ, адреса проживання, телефон тощо);
   термін дії угоди (дата набрання чинності та її закінчення);
2. інформація про житло, що здається ( технічна характеристика, адреса, місцезнаходження тощо);
3. посилання на документи, що використовуються при укладенні договору (правовстановлюючі папери на житло, що здається, технічна документаціяі т.д.);
4. вартість оренди та порядок передачі коштів (при необхідності);
5. інша інформація про права/обов'язки сторін та умови даного договору;
6. дата складання та підпису сторін.

Варто розуміти, що максимально грамотно скласти договір про оренду житла можна лише за безпосередньою участю в даному процесі. професійного юриста. В іншому випадку завжди є ризики, що якісь аспекти чи нюанси складання документа будуть втрачені.

Не забувайте, – це документ, що містить усі умови оренди житла та права/обов'язки сторін угоди, тому його положення повинні задовольняти бажанням та інтересам як наймодавця, так і наймача житла, інакше укладати угоду небажано.

Для кращого розуміння суті договору про оренду житла пропонуємо ознайомитися з його наступним зразком:

Обов'язки та права сторін угоди

Договір про оренду житла вбереже від шахраїв!

Резюмуючи сьогоднішній матеріал, не зайвим буде розглянути основні обов'язки та права, якими наділяються сторони угоди щодо найму житлового приміщення. Важливо розуміти, що дотримуватись їх важливо, адже вони визначаються і договором знімання, і законодавством РФ, а порушення обох регуляторів правовідносин неприпустимо.

Почнемо, мабуть, із прав та обов'язків наймодавця. Список таких наступний:

1. обов'язок передати предмет договору до тимчасового володіння наймачеві;
2. обов'язок здійснювати відповідну експлуатацію житла, частиною якого є приміщення, що здається;
3. обов'язок своєчасно організовувати приміщення, що здається, якщо іншого порядку не визначено в договорі;
4. обов'язок надавати наймачу базовий перелік комунальних послуг за додаткову оплату;
5. право на дострокове розірваннядоговору за наявності із боку наймача порушення положень договору знімання чи чинного законодавства РФ.

Обов'язки ж і права наймача житла мають такий вигляд:

• використовувати отримане житло лише проживання;
• зберегти отримане приміщення у збереженому та належному для експлуатації вигляді до завершення терміну дії договору;
• вчасно та повною мірою сплачувати обумовлені в договорі кошти за оренду житла;
• проводити поточний ремонт одержаного приміщення, якщо іншого порядку не визначено у договорі;
• право на вселення людей у ​​отримане житло, здійснення його піднайму та проведення перебудови, але виключно за згодою наймодавця.

Інші правові та зобов'язальні умови обумовлюються безпосередньо в укладеному договорі і також повинні бути дотримані всіма сторонами після її укладання.

Як бачите, суть і загальні принципизнімання житла, а також укладання відповідного договору, досить прості для розуміння. Головне в процесі аналізу процедури - звертатися до законодавства РФ і представленого вище матеріалу. Сподіваємося, сьогоднішня стаття дала відповіді на питання, що вас цікавлять. Успіхів в оформленні договорів!

Думка юриста-експерта:

Цивільний кодекс РФ договору найму житлового приміщення відводить цілу главу (гл.35). Істотні умовидоговори перебувають у предметі договору. Ним є відокремлене житлове приміщення, придатне для проживання. Є ще обов'язкові додаткові умови, передбачені законом. Вони перераховані у згаданому вище розділі ЦК. Це обов'язки сторін щодо утримання приміщення, оплати вартості проживання, термін дії договору та умови проживання.

Також у договорі можуть бути інші умови, про які сторони домовилися. Недотримання цих умов веде до визнання такого договору неукладеним. Письмова форма договору є обов'язковою. У статті звертається увага читачів на необхідність укладання договору на орендоване житло з метою виключення неприємностей. Особливо це важливо для сімей.

При пошуку варіантів найму житла необхідно звертати увагу на статус особи, яка буде фігурувати в договорі як власник житлового приміщення. Їм має бути власник або уповноважена власником особа. Достовірність такої інформації можна перевірити у відповідному реєстрі в Інтернеті.

На період найму житла сумлінний наймодавець завжди запропонує оформити тимчасову реєстрацію за місцем перебування. Цим необхідно користуватись, щоб узаконити свою присутність у житловому приміщенні. Завершальним документом під час оформлення угоди є підписання обома сторонами акта приймання-передачі житла. Саме цей документ підтверджує факт законного вселення у житлове приміщення.

І ще одна рекомендація. У 2018 році за ініціативою Уряду планується ухвалити законопроект про надання податкового відрахуваннятим громадянам, які винаймають житло. Потрібні будуть надійні документи для оформлення пільги.

Як не стати жертвою шахраїв під час оренди житла? Як мінімізувати ризики під час оренди квартири? На ці та інші питання відповість адвокат: